Le marché continue de vivre dans un état d'euphorie et de confusion.
Le gouvernement américain vient de nous annoncer que l'économie américaine a créé 195 000 emplois le mois dernier, un chiffre plus élevé que prévu.
Une fois de plus, le marché monte avec des chiffres d'emploi prometteurs. Mais parce que cela signale une réduction du QE, le marché a été tiré vers le bas.
Finalement, après la liquidation, le marché a terminé vendredi avec un gain de 1 %. Pour l'instant, il semble que les chiffres de l'emploi aient été suffisamment bons pour dissiper les inquiétudes concernant la réduction du stimulus économique par la Federal Reserve.
Ainsi, pendant que tout le monde se réjouit du nombre d'emplois créés, personne n'a examiné la qualité des emplois qui sont réellement créés.
Selon l'enquête auprès des ménages du Bureau of Labour and Statistics’ (BLS), les emplois à temps partiel ont bondi de 360 000 en juin pour atteindre 28 059 000 (désaisonnalisé), contre 27 699 000 – un record absolu. Les emplois à temps plein ? En baisse de 240 000, passant de 116 238 000 à 115 998 000.
Depuis le début de l'année, les États-Unis ont ajouté 557 000 emplois à temps partiel, mais seulement 130 000 emplois à temps plein. C'est peut-être parce que sur les emplois créés, 239 000 étaient des emplois de restauration et de bar au salaire minimum. Quant aux emplois manufacturiers : 13 000.
Sur le front canadien, le taux de chômage du Canada n'a pas bougé le mois dernier, restant à 7,1 %, selon Statistics Canada.
Cela ne semble pas important, mais cela montre que la légère croissance de l'emploi au Canada ne sera probablement que cela : légère.
Mais légère est peut-être un euphémisme.
Comme je l'ai mentionné dans mes Lettres « Comment les problèmes de la Chine affectent les Canadiens, » et « L'impact du TSX Venture sur l'économie, » les emplois au Canada pourraient bientôt être menacés.
Dans ces lettres, j'ai parlé des nombreux emplois qui seront perdus en raison de la crise du TSX Venture et du déclin du secteur minier.
Mais le marché immobilier lui-même jouera également un rôle important dans le déclin des emplois canadiens. La construction de nouvelles maisons et de condos est déjà en perte de vitesse, ce qui signifie que de nombreux emplois dans la construction pourraient bientôt être perdus.
Will Dunning, l'économiste du groupe de l'industrie hypothécaire CAAMP, estime que le Canada perdra environ 180 000 emplois dans la construction en raison du ralentissement de la construction de logements. L'analyste immobilier Ben Rabidoux prévoit 250 000 pertes d'emplois en raison du ralentissement du marché immobilier.
C'est là l'une des plus grandes préoccupations du marché canadien : le logement.
Le Marché Immobilier Canadien
Au cours de la dernière année, j'ai soutenu que les prix de l'immobilier canadien sont beaucoup trop élevés et n'ont qu'une seule direction : la baisse.
Au cours de la dernière année, l'immobilier a apparemment augmenté, le prix moyen d'une maison canadienne étant de 388 910 $ en mai, contre 375 062 $ un an plus tôt.
À Toronto, le prix moyen a atteint un record de 542 174 $ en mai, en hausse de 5,4 % par rapport à mai 2012.
Me suis-je trompé ? Les prix continuent-ils de grimper ?
Au lieu de regarder directement les chiffres publiés par la Canadian Real Estate Association (CREA), je regarde ce qui compte : ce que je vois autour de moi.
Partout où je vais, je vois des maisons invendues et des prix en baisse. Il y a plus de condos vacants à Toronto et Vancouver que je n'en ai jamais vu de ma vie. Les promoteurs immobiliers réduisent les coûts et offrent aux acheteurs des incitations extrêmement fortes pour qu'ils reviennent – mais personne ne semble revenir.
Je ne connais aucun nouveau projet de condo qui n'ait pas de mal à vendre ses unités en ce moment. Tous les promoteurs de condos que je connais offrent des rabais insensés sur le marché. Non seulement ils offrent des rabais monétaires, mais beaucoup d'entre eux proposent même de construire des murs et des étagères sur mesure gratuitement juste pour attirer les acheteurs.
Si le marché était si fort, rien de tout cela n'arriverait.
À Vancouver, alors que les prix semblent grimper, le Real Estate Board of Greater Vancouver a annoncé que les ventes de maisons en mai étaient inférieures de 19,4 % à la moyenne décennale pour ce mois, tandis que les nouvelles inscriptions étaient inférieures de 7,4 % à la moyenne décennale.
Si l'immobilier est si fort, selon la CREA, pourquoi les prix des maisons autour de moi baissent-ils ? Pourquoi les ventes de maisons sont-elles en baisse ?
Les prix de l'immobilier baissent-ils ou augmentent-ils dans votre région ? Sont-ils en baisse ou en croissance ?
Le marché immobilier canadien est en bien pire état qu'il n'y paraît.
Bien qu'il soit peu probable que nous assistions à un effondrement majeur comme aux États-Unis, je m'attends à ce que les marchés chutent d'au moins 20 % par rapport à ces niveaux au cours des deux prochaines années. En termes boursiers, c'est un marché baissier.
Je trouve absurde de lire des articles de journalistes canadiens vantant que le marché immobilier canadien ne chutera pas. Ils affirment que le marché est en fait en hausse et que les ventes augmentent. Cette confiance excessive induit les acheteurs en erreur en les poussant à prendre plus de risques, dans un environnement où le risque n'offre aucune récompense.
Mais je suppose que je ne peux pas seulement blâmer les médias – surtout quand le Conference Board of Canada leur dit que les prix de l'immobilier sont censés augmenter – et non baisser.
Ils nous disent que Vancouver – malgré les prix immobiliers les plus élevés du pays, et malgré les avertissements continus d'économistes qui voient une bulle prête à éclater – sera apparemment l'un des marchés les plus résilients de tous.
Selon Mario Lefebvre, le directeur du Centre for Municipal Studies du conseil, l'immobilier devrait continuer à augmenter, surtout à Vancouver, malgré les problèmes d'abordabilité. Il affirme que la croissance de la population née à l'étranger continue d'attirer de nouveaux acheteurs sur le marché.
Mais dans d'autres rapports – des rapports plus impartiaux – les chiffres montrent le contraire.
Le mois dernier, l'Organization for Economic Co-operation and Development (OECD) a révélé que le Canada possède le troisième marché immobilier le plus surévalué du monde développé.
Basé sur le ratio des prix des maisons par rapport au revenu disponible, le marché immobilier canadien est surévalué jusqu'à 30 %. Comparez-le à la valeur historique des loyers et la surévaluation monte en flèche à 60 %.
Alors que Lefebvre et d'autres organisations canadiennes nous donnent de nombreuses raisons pour lesquelles l'immobilier a augmenté et pourquoi le logement semble bon, ils ont manifestement oublié la raison la plus importante pour laquelle les prix de l'immobilier ont grimpé : le crédit bon marché et disponible.
Beaucoup d'argent facile
Au cours de la dernière décennie, nous avons connu un boom du crédit sans précédent, alimenté non seulement par des taux d'intérêt bas, mais aussi par la disponibilité d'un crédit facile.
Bien que l'afflux d'immigration et d'argent étranger ait pu jouer un rôle dans les prix de l'immobilier à Toronto et Vancouver, comme Lefebvre le suggère, ce ne peut pas être la seule raison ; si c'était le cas, les prix n'auraient dû affecter que ces régions – et non tout le Canada.
Un coup d'œil aux différentes métropoles du Canada et vous verrez que chacune d'entre elles a connu une hausse parabolique des prix de l'immobilier depuis 2003.
Les conditions de crédit au Canada étaient beaucoup plus strictes au cours de la dernière décennie. En fait, les banques canadiennes étaient très bien considérées pour leurs politiques de prêt financier strictes après la crise financière de 2008.
Mais depuis lors, les banques canadiennes se sont surendettées en approuvant facilement des prêts hypothécaires à des consommateurs qui ne peuvent tout simplement pas se les permettre – surtout si les taux d'intérêt augmentent (et ils augmenteront).
Bien que le gouvernement ait resserré les règles, notamment, plus récemment, en réduisant la période d'amortissement maximale pour un prêt hypothécaire assuré par le gouvernement, la faisant passer de 30 à 25 ans, il n'en demeure pas moins que de nombreux prêts hypothécaires comportent déjà beaucoup de risques.
C'est pourquoi le gouvernement fédéral et les décideurs politiques s'efforcent d'orchestrer un atterrissage en douceur pour le marché immobilier surchauffé du pays. Ils savent que les prix sont si élevés que les Canadiens ne peuvent tout simplement pas suivre si les conditions du marché changent.
Et avec des taux d'intérêt déjà à des niveaux historiquement bas, il n'y a vraiment qu'une seule direction pour les taux : la hausse.
Lorsque les taux d'intérêt augmentent, l'abordabilité diminue toujours, ce qui, à son tour, fait toujours baisser les prix de l'immobilier. Toujours.
Plus le taux d'intérêt est élevé, plus les prix de l'immobilier sont bas. Ce n'est pas sorcier.
Mais le problème est que même avec nos taux d'intérêt actuels, historiquement bas, le logement est devenu extrêmement inabordable pour les grandes métropoles du Canada.
Dette et Abordabilité
Les chiffres ne correspondent tout simplement pas.
À Vancouver, nous avons le prix moyen des maisons le plus élevé du pays, et pourtant le revenu moyen est inférieur à celui de la plupart des grands centres canadiens.
Le revenu moyen dans le Grand Vancouver en 2009 n'était que de 41 176 $, selon les statistiques de Canada Revenue Agency. Les résidents de Richmond s'en sortent à peine avec 33 350 $ par an – le revenu moyen le plus bas de la région, suivi de Burnaby, avec une moyenne de 34 961 $.
Selon Andrew Romlo, directeur exécutif d'Urban Futures, seulement 0,56 % des Colombiens-Britanniques ont déclaré des revenus supérieurs à 250 000 $.
Le ratio dette/revenu de la C.-B. est maintenant le plus élevé de toutes les provinces canadiennes, les Albertains étant juste derrière. La C.-B. a remplacé l'Alberta au premier trimestre comme province ayant la dette par personne la plus élevée : 38 619 $ contre 36 223 $. La C.-B. a également été la seule province à ne pas connaître une diminution trimestrielle de la dette à la consommation. En fait, elle a augmenté de 3,69 %.
La dette à la consommation, bien sûr, n'inclut pas la dette immobilière.
Lorsque vous combinez la dette immobilière, les Canadiens sont maintenant l'un des peuples les plus endettés du monde.
Selon la dernière étude IPSOS Canada, 13,5 % des familles canadiennes l'année dernière étaient qualifiées de « fortement endettées ».
La Bank of Canada, qui qualifie de « fortement endettés » les ménages dont la dette dépasse 250 % de leur revenu brut, a déclaré le mois dernier que les déséquilibres des ménages restent le plus grand risque intérieur pour le système financier. Le graphique ci-dessus montre le nombre croissant de Canadiens qui sont « fortement endettés ». La majeure partie de la dette est également liée à l'immobilier.
Jusqu'où les résidents de la C.-B. vivent-ils au-dessus de leurs moyens ?
Alors que la C.-B. est la province la plus endettée, le prix de vente moyen d'une maison individuelle à Vancouver a atteint la somme colossale de 1,116 million de dollars. Pourtant, les revenus moyens à Vancouver sont inférieurs à ceux des autres grands centres canadiens.
L'abordabilité du logement en chiffres
Tous les trois mois, RBC nous montre exactement ce que les Canadiens peuvent se permettre.
Dans le rapport, RBC note que les prêteurs qualifient généralement les emprunteurs en vérifiant si les paiements hypothécaires, les taxes foncières et les coûts de chauffage ne représentent pas plus de 32 % du revenu brut du ménage.
Au premier trimestre de 2013, ce forfait a atteint un sommet impressionnant de 82,3 % à Vancouver pour un bungalow individuel.
À l'échelle nationale, les coûts du logement ont absorbé 42,5 % du revenu moyen des ménages.
Cela signifie que, selon les critères de qualification des emprunteurs de RBC, le ménage canadien moyen ne peut pas se qualifier pour un prêt hypothécaire afin d'acheter un bungalow individuel.
RBC a également constaté que lorsque l'abordabilité des bungalows dépasse 44,5 %, cela est généralement suivi d'une correction des prix de l'immobilier de 5 % ou plus.
Lorsque 82,3 % du revenu des ménages est consacré au logement, quelle correction devrait suivre ?
Lorsque nous parlons de maisons à deux étages, le problème devient encore plus grand.
Les maisons à deux étages représentaient 48 % à l'échelle nationale, Vancouver atteignant 87,2 % et Toronto 62,7 %.
Un couple souhaitant acheter une maison à deux étages au prix moyen à Toronto et Vancouver au T1 aurait besoin de revenus annuels bruts de 132 100 $ et 156 200 $, respectivement. Ottawa se situe à 92 500 $, tandis que le chiffre national était de 87 800 $.
Selon Statistics Canada, le revenu annuel médian des familles biparentales avec enfants en 2010 est de 84 410 $. Globalement, le niveau médian du revenu des ménages était de 64 900 $ – bien en deçà de ce que RBC estime nécessaire pour acheter même le bungalow moyen à l'échelle du Canada, sans parler d'une maison à deux étages.
Il n'est pas étonnant que les condos poussent partout. Ce sont les seuls qui sont maintenant abordables pour le ménage moyen. Selon les données de RBC, le marché des condos est confortablement abordable à l'échelle nationale, avec 28,1 % du revenu moyen des ménages consommé par les coûts du logement.
Mais là réside un autre problème.
Si les condos sont si abordables maintenant, pourquoi les promoteurs ont-ils tant de mal à vendre et pourquoi y a-t-il tant de logements vacants à Vancouver et Toronto ?
Le logement devient déjà inabordable pour la plupart des Canadiens – même avec des taux d'intérêt historiquement bas.
 sur une durée de cinq ans.
À 3,69 %, le paiement mensuel de ce prêt hypothécaire serait de 2 547 $.
À 5,69 %, le paiement mensuel passerait à 3 107 $. Une augmentation de 22 %.
À 7,69 %, le paiement mensuel passerait à 3 718 $. Une augmentation de 46 %.
En d'autres termes, si les taux d'intérêt augmentent de 2 %, l'abordabilité du logement diminue de 22 %. S'ils augmentent de 4 %, elle pourrait diminuer de 46 % !
Ce qui est effrayant, c'est que de nombreux propriétaires ont déjà été poussés à leurs limites en matière d'abordabilité – surtout à Vancouver et Toronto. Ces propriétaires avec un budget de 2 000 $ par mois ont eu la chance d'avoir bloqué des taux bas, mais leurs prêts hypothécaires arriveront à échéance dans les prochaines années.
Si les taux d'intérêt augmentent d'un ou deux pour cent, de nombreux propriétaires pourraient ne pas être en mesure de respecter leurs obligations financières.
Bien sûr, je ne m'attends pas à ce que les taux d'intérêt évoluent aussi rapidement, mais cette activité nous montre à quel point le marché immobilier canadien est fragile.
Logement Américain Contre Logement Canadien
Les Canadiens se plaignent souvent de l'écart de prix entre les magasins américains et locaux, mais le plus grand écart de prix de tous appartient au logement.
Selon une analyse de Doug Porter, économiste chez BMO Capital Markets, les Canadiens paient désormais un énorme 62 % de plus pour le logement que les Américains.
« Un écart de 62 % n'est tout simplement pas tenable à long terme », a écrit Porter dans une note à ses clients.
Selon Porter, les prix des maisons canadiennes et américaines se sont historiquement suivis de près pendant au moins 25 ans, mais tout a changé avec la bulle immobilière américaine. Depuis lors, les prix des maisons sur les deux marchés ont évolué dans des directions opposées pendant une grande partie des six dernières années.
Je m'attends à ce que nous voyions finalement l'écart de prix converger à mesure que les prix des maisons américaines augmentent, tandis que les prix canadiens baissent.
La demande immobilière au Canada est déjà en ralentissement depuis un an. Historiquement, il faut environ un an pour que les prix rattrapent la baisse des ventes de maisons.
Nous sommes maintenant à ce cap d'un an.
Perspectives du Marché Boursier
Alors, où se dirige le marché à ce stade ?
Étant en territoire inconnu, avec les algo-traders et le stimulus de la Fed qui dirigent le marché, il est presque impossible de prédire réellement ce que l'avenir à court terme nous réserve.
Mais d'un point de vue historique, il semblerait que nous soyons proches d'un sommet.
Selon Barclays, le rallye de 4,3 ans du S&P 500 (depuis les creux de mars 2009) est maintenant le 6e plus long marché haussier sur les 24 marchés haussiers des 113 dernières années de données.
Sur les 24 marchés haussiers, la performance moyenne a été de +127,36 % (sur 3,16 ans). Notre performance actuelle du marché ? +127,72 %.
Oh, et vous vous souvenez en décembre 2009 quand j'ai parlé de l'horloge de la dette américaine ? À cette époque, la dette nationale américaine était d'un peu plus de 12 billions de dollars. Aujourd'hui ?
Près de 17 billions de dollars et ça continue…
À la prochaine,
Ivan Lo
La Lettre Equedia
