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La Nueva Burbuja Inmobiliaria Acaba de Comenzar

por Equedia
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La Nueva Burbuja Inmobiliaria Acaba de Comenzar

Te vas a enfadar después de leer esta Carta.

Hoy voy a revelar lo que ningún otro medio de comunicación ha hecho, así que por favor lee esta Carta en su totalidad.

Hace un par de semanas, expliqué por qué creía que el repunte del mercado de valores podría terminar este año y por qué creía que el oro podría subir más.

Pero la semana pasada, el repunte no terminó y el oro no subió.

En cambio, el mercado de valores subió, mientras que el oro fue aplastado de nuevo a los bajos $1200.

¿Me equivoqué?

No lo creo. De hecho, creo que nos están tendiendo una trampa.

Déjame decirte por qué.

Las Salidas de Acciones Continúan

Hace dos semanas, te dije que “los fondos de acciones en Estados Unidos registraron salidas en 15 de 19 semanas y los inversores están retirando dinero de los fondos de renta variable globales a su ritmo más rápido desde 2011”.

Hoy, todavía están retirando dinero.

Según Financial Times:

“…Los fondos de renta variable sufrieron su séptima semana consecutiva de salidas, perdiendo otros $9.200 millones en la semana que terminó el 25 de mayo, llevando sus salidas totales del año por encima de los $100.000 millones, según datos de EPFR.”

No es solo el “dinero inteligente” el que vende, los inversores minoristas también lo hacen.

Vía Bank of America:

“Las acciones continuaron experimentando salidas y perdieron $3.320 millones (-0.1%) la semana pasada, su 4ª caída consecutiva. En lo que va de año, los fondos de renta variable han perdido $58.600 millones (-0.6%), la mayor salida de dólares jamás registrada en un período de 22 semanas para la clase de activos.”

Y como mencioné antes en “El Verdadero Plan de la Fed”, este cambio de acciones va exactamente a donde se planeó: la deuda.

Vía FT:

“Los fondos del mercado monetario que invierten en activos gubernamentales también experimentaron grandes entradas, recibiendo casi $18.000 millones de dinero nuevo, según datos del Investment Company Institute.”

Entonces, si los inversores y el “dinero inteligente” están saliendo de las acciones y comprando deuda en su lugar, ¿cómo están subiendo las acciones? Más importante aún, ¿quién está comprando?

Las Recompras Corporativas

Cuando se trata de que las empresas devuelvan capital a sus accionistas, los dos métodos generales han sido a través de recompras de acciones y dividendos.

Los dividendos muestran a los inversores que los ingresos son saludables, mientras que las recompras de acciones reducen el total de acciones en circulación, haciendo que las glorificadas ganancias por acción parezcan mejores.

Vía Cómo la Fed Influye en el Mercado de Valores:

“…Cuando una empresa emite una recompra de acciones, la cantidad de acciones en circulación de una empresa disminuye. Esto lleva a una mayor Ganancia por Acción (EPS), lo que hace que la acción parezca mucho más atractiva. Esto, por supuesto, conduce a precios de acciones más altos.”

Ya te he dicho que en los últimos años, las recompras de acciones corporativas han sido tremendas.

De hecho, en los últimos cinco años, el mayor comprador de acciones – por un amplio margen – han sido las propias corporaciones, comprando billones de dólares de sus propias acciones.

Según Fact Set:

“El monto en dólares gastado en recompras de acciones durante los doce meses anteriores que terminaron en el cuarto trimestre (2015) totalizó US$568.900 millones.”

Si combinas dividendos y recompras de acciones, las corporaciones pagaron casi $1 billón el año pasado.

Y según Moody’s, las empresas no financieras de EE. UU. tenían la asombrosa cifra de $1.68 billones en efectivo a finales de 2015.

Eso significa que gran parte de las ganancias de los últimos años no se han destinado a invertir en infraestructura, crecimiento o contratar nuevos empleados. De hecho, gran parte de estas ganancias ni siquiera han sido gravadas, lo que significa que no están entrando en la economía.

Vía WSJ:

“Hay algo curioso sobre los $1.7 billones estimados que las empresas estadounidenses dicen haber invertido indefinidamente en el extranjero: Gran parte de ello en realidad está aquí en casa.

Algunas empresas, incluyendo el gigante de Internet Google Inc., el fabricante de software Microsoft Corp. y el especialista en almacenamiento de datos EMC Corp., mantienen más de tres cuartas partes del efectivo propiedad de sus subsidiarias extranjeras en bancos de EE. UU., en dólares estadounidenses o invertidos en valores gubernamentales y corporativos de EE. UU., según personas familiarizadas con las posiciones de efectivo de las empresas.

A los ojos de la ley, el Servicio de Impuestos Internos y los ejecutivos de las empresas, sin embargo, este dinero está en el extranjero. Mientras no regrese a la empresa matriz de EE. UU., EE. UU. no lo grava. Y mientras permanezca en cuentas bancarias de EE. UU. o en bonos del Tesoro de EE. UU., es más seguro que si se invirtiera en inversiones extranjeras potencialmente arriesgadas.

En términos contables, la ubicación de los fondos puede ser solo una tecnicidad. Pero para las personas de ambos lados del polémico debate sobre la reforma fiscal corporativa, la situación resalta lo que ven como el absurdo de las reglas que alientan a las empresas a participar en juegos semánticos, gimnasia legal y métodos de financiación corporativa ineficientes para proteger las ganancias de los impuestos estadounidenses.”

Con tanto efectivo, todavía hay mucho espacio para más recompras de acciones en los próximos años.

Pero mientras todos se suman a la euforia de la recompra de acciones, ten esto en cuenta:

Las recompras alcanzaron un récord de $762.000 millones en 2007.

Al año siguiente, el mercado se desplomó.

De no haber sido por la continua caída de las ganancias, las recompras de acciones podrían haber sido mucho mayores el año pasado.

Vía WSJ:

“…las recompras futuras planificadas son las más altas para los primeros 10 meses de cualquier año, incluso más que en 2007.

“Si las empresas ejecutan sus planes, estamos viendo una cantidad récord que se desplegará en los próximos dos años”, dijo el analista de Birinyi, Robert Leiphart.”

Hay pocas señales de que las ganancias mejoren mucho este año. Quizás la mejor evidencia de ello es la desaceleración de las recompras corporativas.

Vía Bloomberg:

“Después de adquirir billones de dólares de sus propias acciones en una juerga de compras de cinco años que empequeñeció a cualquier otro comprador, las empresas estadounidenses desde Apple Inc. hasta IBM Corp. acaban de pisar el freno.

Las recompras anunciadas cayeron un 38 por ciento a $244.000 millones en los últimos cuatro meses, la mayor caída desde 2009, según datos compilados por Birinyi Associates y Bloomberg.”

Entonces, si el mayor comprador de acciones en los últimos cinco años está reduciendo sus compras, y tanto los inversores minoristas como los de dinero inteligente están retirando dinero, ¿quién vendrá a salvar el día?

Más importante aún, ¿quién está comprando acciones y cómo es que el mercado está más alto?

Puedo decirte que el mercado fue manipulado al alza, pero solo decir eso sería una conjetura.

Pero esto es lo que puedo decirte: la razón principal del ascenso del mercado la semana pasada fue el resultado de un supuesto nuevo auge inmobiliario que está teniendo lugar.

Burbuja Inmobiliaria 2.0

Las viviendas nuevas en EE. UU. aumentaron en abril al nivel más alto desde principios de 2008; fue el mayor salto en ventas en casi un cuarto de siglo.

Aumento de Ventas de Viviendas en EE. UU.

Vía Bloomberg:

“Las compras de viviendas nuevas en EE. UU. aumentaron en abril al nivel más alto desde principios de 2008, lo que apunta a una sólida temporada de ventas de primavera para los constructores, según mostraron las cifras del Departamento de Comercio el martes.

Puntos Clave

  • Aumentó un 16.6 por ciento a una tasa anualizada de 619,000 (el pronóstico era de 523,000)
  • El aumento mensual fue el mayor desde 1992, mientras que el ritmo fue el más fuerte desde enero de 2008
  • El precio de venta medio saltó un 9.7 por ciento a un récord de $321,100
  • El número de viviendas vendidas pero aún no en construcción subió a 209,000, el más alto desde mayo de 2007.”

Este informe fue más que suficiente para dar al S&P 500 su mayor ganancia semanal en 2 meses.

¿Pero de dónde diablos vino este aumento en las ventas de viviendas?

Bueno, según el artículo de Bloomberg, es porque las cosas están mejorando:

“El repunte en las compras de propiedades nuevas, combinado con una mayor demanda de viviendas de segunda mano, indica que el sector inmobiliario está siendo impulsado por ganancias de empleo saludables y costos de endeudamiento baratos.”

Pero espera un segundo, sabemos que el empleo y el crecimiento salarial no están mejorando realmente.

Esto se evidencia por los despidos masivos en todos los sectores.

Vía Challenger Gray:

“El ritmo de reducción de personal aumentó en abril, ya que los empleadores con sede en EE. UU. anunciaron reducciones de plantilla por un total de 65,141 durante el mes, según el último informe publicado el jueves por la consultora global de recolocación Challenger, Gray & Christmas, Inc.

La cifra de abril representa un aumento del 35 por ciento con respecto a marzo, cuando los empleadores anunciaron 48,207 despidos planificados. Los recortes de empleo del mes pasado fueron un 5.8 por ciento más altos que los 61,582 registrados en abril de 2015.

Los empleadores han anunciado un total de 250,061 recortes de empleo planificados durante los primeros cuatro meses de 2016. Esto representa un aumento del 24 por ciento con respecto a los 201,796 recortes de empleo registrados durante el mismo período hace un año.

Es el total más alto de enero a abril desde 2009, cuando los primeros cuatro meses del año vieron 695,100 recortes de empleo.”

Y cuando se trata del crecimiento salarial, eso también puede estar distorsionado.

Vía Bloomberg:

“La verdadera fortaleza del mercado laboral estadounidense puede estar disfrazada.

… Los formuladores de políticas han identificado los salarios como una de las características más decepcionantes en una recuperación del mercado laboral que ha visto las mayores ganancias anuales consecutivas en la nómina en 16 años, la tasa de desempleo reducida a la mitad y un reciente aumento en la fuerza laboral. Los datos están siendo distorsionados por la jubilación de los baby boomers con salarios altos justo cuando los trabajadores con salarios más bajos reingresan a la fuerza laboral después de haber sido marginados durante la última recesión, según los analistas de la Fed.

… En un reciente trabajo de investigación con Bart Hobijn, profesor de economía en la Universidad Estatal de Arizona, y Benjamin Pyle, asociado de investigación en la Fed de San Francisco, ella argumentó que el despido desproporcionado de trabajadores con salarios bajos durante la recesión de 2008-2009 impulsó las medidas salariales agregadas en ese momento. Reincorporar a esos trabajadores a la fuerza laboral ahora frena el crecimiento salarial. Se amplifica por la jubilación de los nacidos durante el baby boom entre 1946 y 1964, que constituyen más del 20 por ciento de la población estadounidense.”

Si las tasas de interés ya son bajas y se espera que suban, ¿cómo es posible que las ventas de viviendas sean tan fuertes? ¿Qué está impulsando exactamente este auge?

Déjame decirte. No te agradará…

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Acumular Riesgo: Bear Stearns 2.0

El mes pasado, Wells Fargo, el mayor prestamista hipotecario de EE. UU. y el tercer banco más grande de EE. UU. por activos, finalmente admitió haber “engañado al gobierno de EE. UU. para que asegurara miles de hipotecas de riesgo, al alcanzar un acuerdo récord de $1.200 millones en una demanda del Departamento de Justicia de EE. UU.”

Vía Reuters:

“…Según el acuerdo, Wells Fargo “admite, reconoce y acepta la responsabilidad” de haber certificado falsamente entre 2001 y 2008 que muchos de sus préstamos hipotecarios calificaban para el seguro de la Administración Federal de Vivienda.

El prestamista con sede en San Francisco también admitió no haber presentado informes a tiempo entre 2002 y 2010 sobre varios miles de préstamos que tenían defectos materiales o estaban mal suscritos…”

Con una pérdida de $1.200 millones ahora en su balance, Wells Fargo tendrá que recuperar eso de alguna manera.

Esa manera resulta ser, bueno, más préstamos de riesgo.

Vía LA Times:

“Wells Fargo & Co. ha comenzado a ofrecer un nuevo tipo de hipoteca que requiere un pago inicial mínimo y podría atraer a clientes que de otra manera obtendrían préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda.

…La mayoría de los grandes bancos se han retirado de ofrecer préstamos FHA después de lidiar con demandas y acuerdos multimillonarios relacionados con problemas de suscripción. Wells Fargo había sido la excepción, pero con su nuevo programa de préstamos, llamado Your First Mortgage, el banco de San Francisco pronto podría estar otorgando menos préstamos FHA.

… Your First Mortgage requiere un pago inicial de solo el 3% del precio de compra de una vivienda, menor que el mínimo del 3.5% requerido para los préstamos FHA.”

No son los únicos que ofrecen estas hipotecas no FHA, con un 3% de pago inicial y más arriesgadas.

La semana pasada, JP Morgan anunció el lanzamiento de un producto similar.

Vía HousingWire:

“…Según Chrisman y Chase, el megabanco (JP Morgan) lanzó recientemente un programa de préstamos que llama el programa “Standard Agency 97%”, que ofrece a los clientes la oportunidad de pagar un 3%.

El préstamo está diseñado para compradores de vivienda por primera vez que tienen efectivo limitado para un pago inicial y costos de cierre. Un representante de Chase confirmó a HousingWire que este nuevo programa se realiza con el respaldo de Fannie Mae.

…Para préstamos con una relación préstamo-valor superior al 95% al 97%, el resto del pago inicial y los costos de cierre pueden provenir de un regalo, confirmó Chase.

Además, los consumidores que participan en el programa pueden, de hecho, pagar un 0% de inicial en cualquier préstamo con un LTV inferior al 95%.”

¿Sabes lo que eso significa?

Significa que un cliente ahora puede pagar un 0% de inicial por una casa, ¡siempre y cuando la casa sea tasada por más de lo que se vende!

Bank of America también anunció un programa similar en febrero.

Vía HousingWire:

” … Bank of America presentó un nuevo programa de hipotecas asequibles que ofrece a los consumidores la opción de pagar tan solo un 3% de inicial y no requiere seguro hipotecario. El programa no involucra a la Administración Federal de Vivienda, cuyo programa ha sido objeto de mucho escrutinio por parte de los grandes bancos.

Bank of America anunció el lunes una asociación con Self-Help Ventures Fund y Freddie Mac para su nueva hipoteca “Affordable Loan Solution”, un préstamo conforme que proporciona a los compradores de vivienda de ingresos bajos y moderados acceso a un producto de préstamo responsable con asesoramiento a precios de entrada asequibles.”

Entonces, ¿quién asume el riesgo si estos préstamos salen mal?

Vía WSJ:

“El Self-Help Ventures Fund, una organización sin fines de lucro con sede en Durham, N.C., acordó absorber algunas pérdidas en caso de que un prestatario incumpla, para reducir el costo de ese producto.”

Self-Help, que comprende una cooperativa de crédito estatal y una federal, así como el fondo de préstamos de riesgo, tiene unos diminutos $1.600 millones en activos.

Eso significa que podría ser fácilmente abrumado por los impagos, especialmente considerando el valor de las hipotecas potenciales que se están realizando bajo estos programas.

“Self-Help dijo que el producto de Bank of America está en camino de generar entre $300 millones y $500 millones en hipotecas dentro del primer año.”

Eso es solo Bank of America. Self-help también está respaldando el programa de Wells Fargo.

“Self-Help…también se asoció con Wells Fargo para asumir el riesgo de que un prestatario incumpla con algunas hipotecas de su programa.”

En otras palabras, una pequeña cooperativa de crédito con un pequeño fondo podría estar respaldando más hipotecas de las que tiene en activos totales para finales de este año.

Pero no te preocupes.

Si todo se viene abajo, Fannie Mae y Freddie Mac, patrocinadas por el gobierno y los contribuyentes, podrían estar allí una vez más para rescatarlos.

Aquí está la clave:

Los tres principales bancos de EE. UU. por activos ahora están TODOS participando en hipotecas más riesgosas.

Entonces, ¿es el crecimiento del empleo realmente la causa de este informe de auge inmobiliario en abril, o son los préstamos hipotecarios recién creados con un 3% de pago inicial los verdaderos culpables?

Dime tú.

Con Gran Riesgo

No estoy diciendo que el mundo y las acciones de EE. UU. se vayan a desplomar mañana, pero el riesgo en el mercado en general es mucho mayor ahora que en cualquier momento posterior a 2008.

Eso no significa que debas salir de todas las acciones, pero dado el riesgo asociado con el mercado en general, preferiría arriesgar mi dinero en acciones individuales más pequeñas que tienen el potencial de generar un rendimiento mucho mayor de lo que el mercado en general podría.

En este punto, creo que el riesgo es el mismo en ambos.

La Caída del Oro

A pesar de la reciente caída del oro – una que ha estado descontando el potencial de una subida de tasas en EE. UU. – sigo creyendo que el oro subirá más.

De hecho, después de que se asiente el polvo de la reunión de la Fed entre el 14 y el 15 de junio, creo que proporcionará un excelente punto de entrada en muchas acciones de oro.

Ahora estamos presenciando el ritmo más rápido de venta de deuda estadounidense por parte de los bancos centrales globales desde al menos 1978.

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Vía CNN:

“China, Rusia y Brasil vendieron bonos del Tesoro de EE. UU. mientras intentaban amortiguar el golpe de la desaceleración económica global. Cada uno vendió al menos $1.000 millones en bonos del Tesoro de EE. UU. en marzo.

En total, los bancos centrales vendieron un neto de $17.000 millones. Las ventas habían alcanzado un récord de $57.000 millones en enero.

En lo que va de año, el vertido de deuda bancaria global ha alcanzado los $123.000 millones.

Es el ritmo más rápido de venta de deuda estadounidense por parte de los bancos centrales globales desde al menos 1978, según datos del Departamento del Tesoro publicados el lunes por la tarde.”

Mientras tanto, estamos presenciando la continua acumulación de oro por parte de estas naciones.

Está claro que la demanda de oro está aumentando.

Según World Gold Council:

“La demanda de oro alcanzó las 1,290 toneladas en el primer trimestre de 2016, un aumento del 21% interanual, lo que lo convierte en el segundo trimestre más grande registrado. Este aumento fue impulsado por enormes entradas en fondos cotizados en bolsa (ETFs) – 364t – alimentadas por preocupaciones sobre el cambiante panorama económico y financiero global.”

En otras palabras, las naciones están deshaciéndose de los bonos del Tesoro de EE. UU. y comprando oro.

Según el World Gold Council, Rusia aumentó sus reservas de oro en 45.8 toneladas en el primer trimestre de este año, un 52% más que en el mismo período de 2015. China acumuló otras 35.1 toneladas entre enero y marzo, sumándose a las 103.9 toneladas que compró durante la segunda mitad del año pasado.

China y Rusia representan casi el 85% de las compras de oro por parte de los bancos centrales en los últimos dos años.

Esta tendencia no parece estar desacelerándose.

Hace poco más de una semana, el banco más grande de China, ICBC Standard Bank, anunció que comprará una enorme bóveda de oro de Londres de 2,000 toneladas a Barclays.

Vía Bloomberg:

“La bóveda, que puede almacenar 2,000 toneladas de oro y otros metales preciosos como plata, platino, paladio, fue abierta por Barclays en 2012 y tardó más de un año en construirse. La ubicación de la bóveda es secreta, pero el prestamista ha dicho que está dentro de la carretera M25 que rodea Londres. Su decisión de salir del negocio se produce mientras los reguladores de EE. UU. y la Unión Europea investigan si al menos 10 bancos —incluidos Barclays, JPMorgan Chase & Co. y Deutsche Bank AG— manipularon los precios de metales preciosos como la plata y el oro.”

El apetito de China por el oro no hace más que crecer.

Recordemos en una Carta anterior que ICBC será el tercer participante directo chino en unirse al LBMA Gold Price. Eso significa que los bancos chinos representarán una cuarta parte de los bancos responsables de fijar el precio del oro.

Al mismo tiempo, China acaba de lanzar un índice de referencia de oro denominado en yuanes para ejercer más control sobre la fijación de precios del metal e impulsar su influencia en el mercado global de lingotes.

No es de extrañar que las entradas en ETFs respaldados por oro en China hayan aumentado “exponencialmente” en los últimos meses.

Según el World Gold Council:

“Las entradas en ETFs respaldados por oro en China han aumentado exponencialmente en los últimos meses. Aunque todavía representan una proporción muy pequeña de las 1,974 toneladas mantenidas en estos productos a nivel mundial, los ETFs respaldados por oro chinos en conjunto atrajeron 11.1 toneladas de entradas durante el primer trimestre, más que duplicando sus tenencias en el proceso.”

Se podría argumentar – y lo hemos hecho antes – que los chinos podrían estar suprimiendo el precio del oro para acumular más.

Pero el resultado final es el mismo: el oro se está utilizando como protección monetaria en un mundo donde el riesgo cambiario es extremadamente alto.

Además, este sentimiento de aversión al riesgo por parte de los inversores está cobrando fuerza.

Acabamos de ver una retirada neta de US$2.100 millones en bonos de alto rendimiento (más arriesgados), la más fuerte en 15 semanas, ya que más de 70 prestatarios corporativos han incumplido a nivel mundial en lo que va de año, el ritmo más rápido desde 2009.

Ahora estamos en un punto en el que los mercados están espumosos y el dinero inteligente se está alejando de los activos más arriesgados. Mientras tanto, estamos presenciando el inicio de un auge inmobiliario a través de hipotecas más arriesgadas.

La última vez que esto sucedió, llegó el 2008.

¿Cuándo aprenderemos?

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