Рынок продолжает пребывать в состоянии эйфории и замешательства.
Правительство США только что сообщило нам, что экономика США добавила 195 000 рабочих мест в прошлом месяце, что оказалось сильнее ожидаемого.
В очередной раз рынок растет на фоне многообещающих данных о занятости. Но поскольку это сигнализирует о сворачивании QE, рынок был отправлен вниз.
Наконец, после распродажи, рынок завершил пятницу с ростом на 1%. Пока что, похоже, данные о занятости были достаточно хороши, чтобы отбросить опасения по поводу сокращения Федеральной резервной системой своего экономического стимулирования.
Итак, пока все радуются количеству созданных рабочих мест, никто не обратил внимания на качество рабочих мест, которые действительно создаются.
Согласно опросу домохозяйств Бюро статистики труда (BLS), количество рабочих мест с частичной занятостью в июне выросло на 360 000 до 28 059 000 (с учетом сезонных колебаний) с 27 699 000 – это исторический максимум. Рабочие места с полной занятостью? Сократились на 240 000, со 116 238 000 до 115 998 000.
С начала года в США было добавлено 557 тысяч рабочих мест с частичной занятостью, но только 130 000 рабочих мест с полной занятостью. Возможно, это потому, что из созданных рабочих мест 239 000 пришлись на низкооплачиваемые должности в ресторанах и барах. Что касается рабочих мест в производстве: 13 000.
Что касается Канады, уровень безработицы в Канаде в прошлом месяце не изменился, оставшись на уровне 7,1 процента, по данным Statistics Canada.
Это кажется неважным, но это показывает, что умеренный рост занятости в Канаде, вероятно, останется именно таким: умеренным.
Но «умеренный» может быть сказано слишком мягко.
Как я упоминал в своих письмах « Как проблемы Китая влияют на канадцев» и « Влияние TSX Venture на экономику», рабочие места в Канаде вскоре могут оказаться под угрозой.
В этих письмах я говорил о многих рабочих местах, которые будут потеряны в результате кризиса TSX Venture и упадка горнодобывающего сектора.
Но сам рынок жилья также сыграет большую роль в сокращении рабочих мест в Канаде. Строительство новых домов и кондоминиумов уже замедляется, а это означает, что многие рабочие места в строительстве вскоре могут быть потеряны.
Уилл Даннинг, экономист ипотечной группы CAAMP, оценивает, что Канада потеряет около 180 000 рабочих мест в строительстве в результате замедления жилищного строительства. Аналитик по жилью Ben Rabidoux прогнозирует потерю 250 000 рабочих мест в результате замедления на рынке жилья.
В этом заключается одна из самых больших проблем, стоящих перед канадским рынком: жилье.
Канадский рынок жилья
В течение последнего года я утверждал, что цены на канадское жилье слишком высоки и могут двигаться только в одном направлении: вниз.
За последний год недвижимость, по-видимому, подорожала: средняя цена канадского дома в мае составила $388 910, по сравнению с $375 062 годом ранее.
В Торонто средняя цена достигла рекордных $542 174 в мае, что на 5,4 процента выше, чем в мае 2012 года.
Я ошибался? Цены все еще растут?
Вместо того чтобы напрямую смотреть на цифры, выдаваемые Canadian Real Estate Association (CREA), я смотрю на то, что имеет значение: на то, что я вижу вокруг себя.
Куда бы я ни пошел, я вижу непроданные дома и падающие цены. В Торонто и Ванкувере больше пустующих кондоминиумов, чем я когда-либо видел в своей жизни. Застройщики недвижимости сокращают расходы и предлагают покупателям чрезвычайно сильные стимулы для возвращения – только, похоже, никто не возвращается.
Я не знаю ни одного нового кондоминиума, который бы сейчас не испытывал трудностей с продажей своих квартир. Каждый застройщик кондоминиумов, которого я знаю, предлагает безумные скидки на рынке. Они не только предлагают денежные скидки, многие из них даже предлагают бесплатно строить индивидуальные стены и стеллажи, просто чтобы привлечь покупателей.
Если бы рынок был таким сильным, ничего из этого не происходило бы.
В Ванкувере, хотя цены, по-видимому, растут, Real Estate Board of Greater Vancouver объявила, что продажи домов в мае были на 19,4 процента ниже среднего показателя за 10 лет для этого месяца, в то время как новые объявления были на 7,4 процента ниже среднего показателя за 10 лет.
Если недвижимость так сильна, по данным CREA, почему цены на жилье вокруг меня падают? Почему продажи домов снижаются?
Цены на недвижимость падают или растут в вашем районе? Они снижаются или растут?
Канадский рынок жилья находится в гораздо худшем состоянии, чем кажется.
Хотя мы вряд ли увидим крупный обвал, как в США, я ожидаю, что рынки упадут как минимум на 20% от этих уровней в течение следующих нескольких лет. В терминах фондового рынка это медвежий рынок.
Я считаю абсурдным читать статьи канадских журналистов, утверждающих, что канадский рынок жилья не упадет. Они заявляют, что рынок на самом деле растет, а продажи увеличиваются. Эта самоуверенность вводит покупателей жилья в заблуждение, заставляя их брать на себя больше рисков в условиях, где риск не приносит вознаграждения.
Но, полагаю, я не могу винить только СМИ – особенно когда Conference Board of Canada сообщает им, что цены на жилье должны расти, а не падать.
Они говорят нам, что Ванкувер – несмотря на самые высокие цены на недвижимость в стране и несмотря на постоянные предупреждения экономистов, которые видят готовящийся лопнуть пузырь – по-видимому, будет одним из самых устойчивых рынков из всех.
По словам Mario Lefebvre, директора Центра муниципальных исследований совета, недвижимость должна продолжать расти, особенно в Ванкувере, несмотря на проблемы с доступностью. Он говорит, что рост населения, родившегося за границей, продолжает привлекать новых покупателей на рынок.
Но в других отчетах – более беспристрастных отчетах – цифры показывают обратное.
В прошлом месяце Организация экономического сотрудничества и развития (OECD) сообщила, что Канада занимает третье место по переоцененности недвижимости в развитом мире.
Исходя из соотношения цен на жилье к располагаемому доходу, рынок жилья Канады переоценен на целых 30 процентов. Сравните это с исторической стоимостью аренды, и переоценка взлетает до 60 процентов.
Хотя Lefebvre и другие канадские организации приводят множество причин, по которым недвижимость подорожала и почему жилье выглядит хорошо, они откровенно забыли самую важную причину роста цен на недвижимость: дешевый и доступный кредит.
Много легких денег
За последнее десятилетие мы пережили беспрецедентный кредитный бум, подпитываемый не только низкими процентными ставками, но и доступностью легких кредитов.
Хотя приток иммиграции и иностранных денег, возможно, сыграл роль в ценах на жилье в Торонто и Ванкувере, как Levebre предполагает, это не может быть единственной причиной; если бы это было так, цены должны были бы затронуть только эти районы – а не всю Канаду.
Один взгляд на различные метрополии по всей Канаде покажет, что каждая из них пережила параболический рост цен на жилье с 2003 года.
Условия кредитования в Канаде раньше были гораздо более жесткими, чем за последнее десятилетие. Фактически, канадские банки высоко ценились за их строгую политику финансового кредитования после финансового кризиса 2008 года.
Но с тех пор канадские банки чрезмерно закредитовали себя, легко одобряя ипотечные кредиты потребителям, которые просто не могут себе их позволить – особенно если процентные ставки вырастут (а они вырастут).
Хотя правительство ужесточило правила, включая, совсем недавно, сокращение максимального срока амортизации для ипотеки, застрахованной государством, с 30 до 25 лет, остается тот факт, что многие ипотечные кредиты уже сопряжены с большим риском.
Вот почему федеральное правительство и политики спешат разработать мягкую посадку для перегретого рынка жилья страны. Они знают, что цены настолько высоки, что канадцы просто не смогут их поддерживать, если рыночные условия изменятся.
А поскольку процентные ставки уже находятся на рекордно низком уровне, есть только один путь для ставок: вверх.
Когда процентные ставки растут, доступность всегда снижается, и, в свою очередь, это всегда толкает цены на жилье вниз. Всегда.
Чем выше процентная ставка, тем ниже цены на жилье. Это не высшая математика.
Но проблема в том, что даже при наших текущих рекордно низких процентных ставках жилье стало чрезвычайно недоступным для крупных городов Канады.
Долг и доступность
Цифры просто не сходятся.
В Ванкувере у нас самая высокая средняя цена на жилье в стране, но при этом средний доход ниже, чем в большинстве крупных канадских центров.
Средний доход в Метро Ванкувере в 2009 году составлял всего $41 176, согласно статистике Canada Revenue Agency. Жители Ричмонда едва сводят концы с концами с $33 350 в год – это самый низкий средний доход в регионе, за ним следует Бернаби, со средним доходом $34 961.
По словам Andrew Romlo, исполнительного директора Urban Futures, только 0,56 процента жителей Британской Колумбии задекларировали доходы выше $250 000.
Соотношение долга к доходу в Британской Колумбии сейчас самое высокое среди всех канадских провинций, Альберта занимает второе место. Британская Колумбия заменила Альберту в первом квартале как провинция с самым высоким долгом на человека: $38 619 против $36 223. Британская Колумбия также была единственной провинцией, которая не испытала квартального снижения потребительского долга. Фактически, он вырос на 3,69 процента.
Потребительский долг, конечно, не включает долг по недвижимости.
Если объединить долг по недвижимости, канадцы теперь являются одними из самых задолжавших людей в мире.
Согласно последнему исследованию IPSOS Canada, 13,5% канадских семей в прошлом году были отнесены к категории «сильно задолжавших».
Bank of Canada, которая называет домохозяйства, задолжавшие более 250% своего валового дохода, «сильно задолжавшими», заявила в прошлом месяце, что дисбалансы домохозяйств остаются самым большим внутренним риском для финансовой системы. Приведенная выше диаграмма показывает растущее число канадцев, которые «сильно задолжали». Большая часть долга также связана с недвижимостью.
Насколько жители Британской Колумбии живут не по средствам?
Хотя Британская Колумбия является самой задолжавшей провинцией, средняя цена продажи отдельно стоящего дома в Ванкувере достигла колоссальных $1,116 миллиона. Тем не менее, средние доходы в Ванкувере ниже, чем в других крупных канадских центрах.
Доступность жилья в цифрах
Каждые три месяца RBC показывает нам, сколько именно канадцы могут себе позволить.
В отчете RBC отмечает, что кредиторы обычно квалифицируют заемщиков, проверяя, чтобы ипотечные платежи, налоги на недвижимость и расходы на отопление составляли не более 32 процентов от валового дохода домохозяйства.
В первом квартале 2013 года этот пакет достиг колоссального максимума в 82,3 процента в Ванкувере для отдельно стоящего бунгало.
В национальном масштабе расходы на жилье поглощали 42,5 процента среднего дохода домохозяйства.
Это означает, что, исходя из квалификации заемщиков RBC, среднее канадское домохозяйство не может получить ипотеку для покупки отдельно стоящего бунгало.
RBC также обнаружила, что когда доступность бунгало превышает 44,5 процента, за этим обычно следует коррекция цен на жилье на 5 процентов или более.
Когда 82,3 процента дохода домохозяйства идет на жилье, какая коррекция должна последовать?
Когда мы говорим о двухэтажных домах, проблема становится еще более серьезной.
Двухэтажные дома составляли 48 процентов в национальном масштабе, при этом Ванкувер показал 87,2 процента, а Торонто – 62,7 процента.
Паре, желающей купить двухэтажный дом по средней цене в Торонто и Ванкувере в первом квартале, потребовался бы валовой годовой доход домохозяйства в размере $132 100 и $156 200 соответственно. Оттава находится на уровне $92 500, в то время как национальный показатель составлял $87 800.
По данным Statistics Canada, медианный годовой доход для семей с двумя родителями и детьми в 2010 году составляет $84 410. В целом, медианный уровень дохода домохозяйства составлял $64 900 – что значительно меньше того, что, по словам RBC, необходимо для покупки даже среднего бунгало в масштабах всей Канады, не говоря уже о двухэтажном доме.
Неудивительно, что кондоминиумы появляются повсюду. Они единственные, которые теперь доступны для среднего домохозяйства. Согласно данным RBC, рынок кондоминиумов является комфортно доступным в национальном масштабе, при этом 28,1 процента среднего дохода домохозяйства потребляется расходами на жилье.
Но в этом кроется еще одна проблема.
Если кондоминиумы сейчас так доступны, почему застройщики испытывают такие трудности с продажей и почему так много пустующих квартир в Ванкувере и Торонто?
Жилье уже становится недоступным для большинства канадцев – даже при исторически низких процентных ставках.
Так что произойдет, когда процентные ставки начнут расти?
Процентные ставки и жилье
По данным OECD, Bank of Canada, вероятно, начнет повышать процентные ставки во второй половине 2014 года, чтобы сдержать инфляцию по мере ужесточения рынка труда.
Они предсказали, что инфляция вырастет до 1,7% к концу следующего года с 0,9% в 2013 году, а уровень безработицы, по прогнозам, снизится до 6,7% по мере приближения экономики к своему потенциалу на фоне ослабления валюты.
Итак, давайте рассмотрим это в контексте жилья.
Небольшое повышение процентных ставок может значительно повлиять на доступность жилья. Учитывая, что процентные ставки были на рекордно низком уровне, им остается только один путь – вверх.
Предположим, что средняя 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой подскочит на 60 базисных пунктов, и предположим, что у средней семьи есть бюджет в $2000 в месяц для погашения ипотеки.
Этот небольшой скачок ставки внезапно означает, что вместо того, чтобы иметь возможность позволить себе дом за $425K, средний потребитель теперь может купить дом только за $395K.
При прочих равных условиях, жилье только что пережило падение средней равновесной цены на 7% исходя из того, что могут позволить себе покупатели!
Рассмотрим другой сценарий:
Текущая 5-летняя фиксированная ставка RBC составляет 3,69%. Предположим ипотеку в $500 000 (возможно, как раз достаточно для покупки кондоминиума) на пятилетний срок.
При 3,69% ежемесячный платеж по этой ипотеке составит $2 547.
При 5,69% ежемесячный платеж подскочит до $3 107. Увеличение на 22%.
При 7,69% ежемесячный платеж подскочит до $3 718. Увеличение на 46%.
Другими словами, если процентные ставки вырастут на 2%, доступность жилья снизится на 22%. Если они вырастут на 4%, она может снизиться на 46%!
Страшно то, что многие домовладельцы уже достигли предела своей доступности – особенно в Ванкувере и Торонто. Этим домовладельцам с бюджетом в $2 000 в месяц повезло зафиксировать низкие ставки, но их ипотечные кредиты будут подлежать продлению в течение следующих нескольких лет.
Если процентные ставки вырастут даже на один или два процента, многие из этих домовладельцев могут оказаться не в состоянии выполнить свои финансовые обязательства.
Конечно, я не ожидаю, что процентные ставки будут двигаться так быстро, но эта активность показывает нам, насколько хрупок канадский рынок жилья.
Жилье в США против жилья в Канаде
Канадцы часто жалуются на разницу в ценах между магазинами США и местными магазинами, но самая большая разница в ценах из всех относится к жилью.
Согласно анализу экономиста BMO Capital Markets Doug Porter, канадцы теперь платят колоссальные на 62 процента больше за жилье, чем американцы.
«Разрыв в 62 процента просто не может быть устойчивым в долгосрочной перспективе», – написал Porter в записке для клиентов.
По словам Porter, цены на жилье в Канаде и США исторически тесно следовали друг за другом в течение как минимум 25 лет, но все изменилось с жилищным пузырем в США. С тех пор цены на жилье на двух рынках двигались в противоположных направлениях на протяжении большей части последних шести лет.
Я ожидаю, что в конечном итоге мы увидим сближение ценового разрыва, поскольку цены на жилье в США будут медленно расти, а канадские цены падать.
Спрос на недвижимость в Канаде уже замедляется в течение года. Исторически, ценам требуется около года, чтобы догнать снижение продаж жилья.
Мы сейчас находимся на этой годовой отметке.
Прогноз фондового рынка
Итак, куда движется рынок в данный момент?
Находясь на неизведанной территории, где алгоритмические трейдеры и стимулы ФРС управляют рынком, почти невозможно точно предсказать, что ждет нас в краткосрочной перспективе.
Но, глядя с исторической точки зрения, похоже, мы близки к достижению пика.
По данным Barclays, ралли S&P 500 продолжительностью 4,3 года (с минимумов марта 2009 года) теперь является 6-м по продолжительности бычьим рынком из 24 бычьих рынков за последние 113 лет данных.
Из всех 24 бычьих рынков средняя доходность составляла +127,36% (за 3,16 года). Наша текущая доходность рынка? +127,72%.
О, и помните декабрь 2009 года, когда я говорил о часах государственного долга США? В то время государственный долг США составлял чуть более $12 триллионов. Сегодня?
Почти $17 триллионов и продолжает расти…
До следующего раза,
Ivan Lo
The Equedia Letter
