O mercado continua a viver em estado de euforia e confusão.
O governo dos EUA acaba de nos informar que a economia dos EUA adicionou 195.000 empregos no mês passado, um número mais forte do que o esperado.
Mais uma vez, o mercado sobe com números de empregos promissores. Mas como isso sinaliza a redução do QE, o mercado caiu.
Finalmente, após a liquidação, o mercado terminou a sexta-feira com um ganho de 1%. Por enquanto, parece que os números de empregos foram bons o suficiente para afastar as preocupações sobre a redução do estímulo econômico pelo Federal Reserve.
Então, enquanto todos comemoram a quantidade de empregos criados, ninguém deu uma olhada na qualidade dos empregos que estão realmente sendo criados.
De acordo com a pesquisa domiciliar do Bureau of Labour and Statistics (BLS), os empregos a tempo parcial em junho dispararam em 360.000, para 28.059.000 (ajustado sazonalmente), de 27.699.000 – um recorde histórico. Empregos a tempo integral? Caíram 240.000, de 116.238.000 para 115.998.000.
Desde o início do ano, os EUA adicionaram 557 mil empregos a tempo parcial, mas apenas 130.000 empregos a tempo integral. Talvez isso se deva ao fato de que, dos empregos criados, 239.000 foram para empregos em restaurantes e bares com salário mínimo. Quanto aos empregos na indústria: 13.000.
No cenário canadense, a taxa de desemprego do Canadá não se alterou no mês passado, permanecendo em 7,1 por cento, de acordo com a Statistics Canada.
Isso não parece importante, mas mostra que o crescimento moderado de empregos no Canadá provavelmente será apenas isso: moderado.
Mas moderado pode ser um eufemismo.
Como mencionei nas minhas Cartas “ Como os Problemas da China Afetam os Canadenses,” e “ O Impacto da TSX Venture na Economia,” os empregos no Canadá podem em breve estar em risco.
Nessas cartas, falei sobre os muitos empregos que serão perdidos como resultado da crise da TSX Venture e do declínio do setor de mineração.
Mas o próprio mercado imobiliário também terá um grande papel no declínio dos empregos canadenses. A construção de novas casas e condomínios já está diminuindo, e isso significa que muitos empregos na construção civil podem ser perdidos em breve.
Will Dunning, economista do grupo da indústria hipotecária CAAMP, estima que o Canadá perderá cerca de 180.000 empregos na construção civil como resultado da desaceleração na construção de casas. O analista imobiliário Ben Rabidoux prevê 250.000 perdas de empregos como resultado da desaceleração imobiliária.
Aí reside uma das maiores preocupações que o mercado canadense enfrenta: a habitação.
O Mercado Imobiliário Canadense
No último ano, argumentei que os preços das casas canadenses estão muito altos e só têm um caminho a seguir: para baixo.
No ano passado, o setor imobiliário aparentemente subiu, com o preço médio de uma casa canadense em $388.910 em maio, acima dos $375.062 um ano antes.
Em Toronto, o preço médio atingiu um recorde de $542.174 em maio, um aumento de 5,4 por cento em relação a maio de 2012.
Eu estava errado? Os preços ainda estão subindo?
Em vez de olhar diretamente para os números divulgados pela Canadian Real Estate Association (CREA), eu olho para o que importa: o que vejo ao meu redor.
Onde quer que eu vá, vejo casas não vendidas e preços em queda. Há mais condomínios vazios em Toronto e Vancouver do que jamais vi na minha vida. Os incorporadores imobiliários estão cortando custos e oferecendo aos compradores incentivos extremamente fortes para voltarem – mas ninguém parece estar voltando.
Não conheço nenhum novo empreendimento de condomínio que não esteja lutando para vender suas unidades agora. Todo incorporador de condomínios que conheço está oferecendo descontos insanos ao mercado. Eles não estão apenas oferecendo descontos monetários, muitos deles estão até oferecendo a construção de paredes e estantes personalizadas sem custo, apenas para atrair compradores.
Se o mercado fosse tão forte, nada disso estaria acontecendo.
Em Vancouver, embora os preços pareçam estar subindo, o Real Estate Board of Greater Vancouver anunciou que as vendas de casas em maio ficaram 19,4 por cento abaixo da média de 10 anos para aquele mês, enquanto as novas listagens foram 7,4 por cento menores do que a média de 10 anos.
Se o setor imobiliário é tão forte, de acordo com a CREA, por que os preços das casas ao meu redor estão caindo? Por que as vendas de casas estão em baixa?
Os preços dos imóveis estão caindo ou subindo na sua área? Estão em baixa ou crescendo?
O mercado imobiliário canadense está em uma situação muito pior do que parece.
Embora seja improvável que vejamos um colapso importante como o dos EUA, espero que os mercados caiam pelo menos 20% desses níveis nos próximos dois anos. Em termos de mercado de ações, isso é um mercado de baixa.
Acho absurdo ler artigos de jornalistas canadenses alardeando que o mercado imobiliário canadense não vai cair. Eles afirmam que o mercado está realmente subindo e as vendas estão aumentando. Essa autoconfiança está induzindo os compradores de imóveis a assumir mais riscos, em um ambiente onde o risco não tem recompensa.
Mas acho que não posso culpar apenas a mídia – especialmente quando o Conference Board of Canada lhes diz que os preços das casas devem subir – não cair.
Eles nos dizem que Vancouver – apesar de ter os preços imobiliários mais altos do país, e apesar de ser alvo de contínuos avisos de economistas que veem uma bolha prestes a estourar – aparentemente será um dos mercados mais resilientes de todos.
De acordo com Mario Lefebvre, diretor do Centro de Estudos Municipais do conselho, o setor imobiliário deve continuar a subir, especialmente em Vancouver, apesar dos problemas de acessibilidade. Ele afirma que o crescimento da população nascida no exterior continua a trazer novos compradores para o mercado.
Mas em outros relatórios – relatórios mais imparciais – os números mostram o contrário.
No mês passado, a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) revelou que o Canadá tem o terceiro mercado imobiliário mais supervalorizado do mundo desenvolvido.
Com base na relação entre os preços das casas e a renda disponível, o mercado imobiliário do Canadá está supervalorizado em até 30 por cento. Compare isso com o valor histórico do aluguel e a supervalorização dispara para 60 por cento.
Enquanto Lefebvre e outras organizações canadenses nos dão muitas razões pelas quais o setor imobiliário subiu e por que a habitação parece boa, eles esqueceram descaradamente a razão mais importante pela qual os preços dos imóveis subiram: crédito barato e disponível.
Muito Dinheiro Fácil
Na última década, tivemos um boom de crédito sem precedentes, impulsionado não apenas por baixas taxas de juros, mas também pela disponibilidade de crédito fácil.
Embora o influxo de imigração e dinheiro estrangeiro possa ter desempenhado um papel nos preços das casas em Toronto e Vancouver, como sugere Lefebvre, não pode ser a única razão; se fosse, os preços deveriam ter afetado apenas essas áreas – não todo o Canadá.
Uma olhada em diferentes metrópoles no Canadá e você verá que cada uma delas experimentou um aumento parabólico nos preços das casas desde 2003.
As condições de crédito no Canadá costumavam ser muito mais restritas do que têm sido na última década. De fato, os bancos canadenses eram muito bem vistos por suas rigorosas políticas de empréstimo financeiro após a crise financeira de 2008.
Mas desde então, os bancos canadenses se alavancaram excessivamente com aprovações fáceis de hipotecas para consumidores que simplesmente não podem pagá-las – especialmente se as taxas de juros subirem (e elas subirão).
Embora o governo tenha apertado as regras, incluindo, mais recentemente, a redução do período máximo de amortização para uma hipoteca segurada pelo governo, de 30 para 25 anos, ainda permanece o fato de que muitas hipotecas já vêm com muito risco.
É por isso que o governo federal e os formuladores de políticas estão se esforçando para orquestrar um pouso suave para o superaquecido mercado imobiliário do país. Eles sabem que os preços estão tão altos que os canadenses simplesmente não conseguem acompanhar se as condições do mercado mudarem.
E com as taxas de juros já em mínimas históricas, há realmente apenas um caminho para as taxas: para cima.
Quando as taxas de juros sobem, a acessibilidade sempre diminui e, por sua vez, sempre empurra os preços das casas para baixo. Sempre.
Quanto maior a taxa de juros, menores os preços das casas. Não é ciência de foguetes.
Mas o problema é que, mesmo com nossas atuais taxas de juros recorde de baixa, a habitação tornou-se extremamente inacessível para as principais metrópoles do Canadá.
Dívida e Acessibilidade
Os números simplesmente não batem.
Em Vancouver, temos o preço médio de casa mais alto do país, e ainda assim a renda média é menor do que na maioria dos grandes centros canadenses.
A renda média na Metro Vancouver em 2009 foi de apenas $41.176, de acordo com as estatísticas da Canada Revenue Agency. Os moradores de Richmond mal conseguem sobreviver com $33.350 por ano – a menor renda média na região, seguida por Burnaby, com uma média de $34.961.
De acordo com Andrew Romlo, diretor executivo da Urban Futures, apenas 0,56 por cento dos habitantes da Colúmbia Britânica declararam rendimentos superiores a $250.000.
A relação dívida/renda da Colúmbia Britânica é agora a mais alta de todas as províncias canadenses, com os habitantes de Alberta em segundo lugar. A Colúmbia Britânica substituiu Alberta no primeiro trimestre como a província com a maior dívida por pessoa: $38.619 contra $36.223. A Colúmbia Britânica também foi a única província a não experimentar uma diminuição trimestral na dívida do consumidor. De fato, ela subiu 3,69 por cento.
A dívida do consumidor, é claro, não inclui a dívida imobiliária.
Quando você combina a dívida imobiliária, os canadenses são agora uma das pessoas mais endividadas do mundo.
De acordo com o último estudo da IPSOS Canada, 13,5% das famílias canadenses no ano passado foram rotuladas como “altamente endividadas”.
O Bank of Canada, que chama as famílias que devem mais de 250% de sua renda bruta de “altamente endividadas”, disse no mês passado que os desequilíbrios domésticos continuam sendo o maior risco interno para o sistema financeiro. O gráfico acima mostra o número crescente de canadenses que estão ‘altamente endividados’. A maior parte da dívida também está relacionada a imóveis.
Até que ponto os moradores da Colúmbia Britânica estão vivendo além de suas posses?
Embora a Colúmbia Britânica seja a província mais endividada, o preço médio de venda de uma casa isolada em Vancouver atingiu a impressionante marca de $1,116 milhão. No entanto, as rendas médias em Vancouver são mais baixas do que em outros grandes centros canadenses.
Acessibilidade da Habitação em Números
A cada três meses, o RBC nos mostra exatamente quanto os canadenses podem pagar.
No relatório, o RBC observa que os credores geralmente qualificam os mutuários verificando se os pagamentos de hipoteca, impostos sobre a propriedade e custos de aquecimento não representam mais de 32 por cento da renda familiar bruta.
No primeiro trimestre de 2013, este pacote atingiu um impressionante pico de 82,3 por cento em Vancouver para um bangalô isolado.
Nacionalmente, os custos de habitação consumiram 42,5 por cento da renda média das famílias.
Isso significa que, com base na qualificação de mutuários do RBC, a família canadense média não pode se qualificar para uma hipoteca para comprar um bangalô isolado.
O RBC também descobriu que quando a acessibilidade de bangalôs ultrapassa 44,5 por cento, geralmente é seguida por uma correção de preços de imóveis de 5 por cento ou mais.
Quando 82,3 por cento da renda familiar é destinada à habitação, que correção deveria seguir?
Quando falamos de casas de dois andares, a questão se torna ainda maior.
Casas de dois andares estavam em 48 por cento nacionalmente, com Vancouver chegando a 87,2 por cento e Toronto a 62,7 por cento.
Um casal que quisesse comprar uma casa de dois andares com preço médio em Toronto e Vancouver no primeiro trimestre precisaria de rendas familiares anuais brutas de $132.100 e $156.200, respectivamente. Ottawa fica em $92.500, enquanto o número nacional era de $87.800.
De acordo com a Statistics Canada, a renda anual mediana para famílias com dois pais e filhos em 2010 é de $84.410. No geral, o nível mediano de renda familiar foi de $64.900 – bem abaixo do que o RBC diz ser necessário para comprar até mesmo o bangalô médio em todo o Canadá, muito menos uma casa de dois andares.
Não é de admirar que os condomínios estejam surgindo em todos os lugares. Eles são os únicos que agora são acessíveis para a família média. De acordo com dados do RBC, o mercado de condomínios é confortavelmente acessível em nível nacional, com 28,1 por cento da renda média das famílias sendo consumida pelos custos de habitação.
Mas aí reside mais um problema.
Se os condomínios são tão acessíveis agora, por que os incorporadores estão tendo tanta dificuldade em vender e por que há tantas vagas em Vancouver e Toronto?
A habitação já está se tornando inacessível para a maioria dos canadenses – mesmo com taxas de juros historicamente baixas.
 por um prazo de cinco anos.
A 3,69%, o pagamento mensal dessa hipoteca seria de $2.547.
A 5,69%, o pagamento mensal saltaria para $3.107. Um aumento de 22%.
A 7,69%, o pagamento mensal saltaria para $3.718. Um aumento de 46%.
Em outras palavras, se as taxas de juros subirem 2%, a acessibilidade da habitação diminui em 22%. Se subir 4%, pode diminuir em 46%!
O que é assustador é que muitos proprietários já foram levados ao limite de sua capacidade de pagamento – especialmente em Vancouver e Toronto. Esses proprietários com um orçamento de $2.000 por mês tiveram a sorte de ter taxas baixas, mas suas hipotecas estarão sujeitas a renovação nos próximos anos.
Se as taxas de juros subirem mesmo um ou dois por cento, muitos desses proprietários podem não conseguir cumprir suas obrigações financeiras.
Claro, não espero que as taxas de juros se movam tão rapidamente, mas essa atividade nos mostra o quão frágil é o mercado imobiliário canadense.
Habitação nos EUA Versus Habitação Canadense
Os canadenses frequentemente reclamam da diferença de preço entre as lojas dos EUA e as locais, mas a maior diferença de preço de todas pertence à habitação.
De acordo com uma análise do economista Doug Porter, da BMO Capital Markets, os canadenses agora pagam impressionantes 62 por cento a mais por moradia do que os americanos.
“Uma diferença de 62 por cento simplesmente não é sustentável a longo prazo”, escreveu Porter em uma nota aos clientes.
De acordo com Porter, os preços das casas canadenses e americanas historicamente se acompanharam de perto por pelo menos 25 anos, mas tudo isso mudou com a bolha imobiliária dos EUA. Desde então, os preços das casas nos dois mercados têm se movido em direções opostas durante grande parte dos últimos seis anos.
Espero que eventualmente vejamos a diferença de preço convergir à medida que os preços das casas nos EUA subam lentamente, enquanto os preços canadenses caem.
A demanda por imóveis no Canadá já está em desaceleração há um ano. Historicamente, leva cerca de um ano para os preços acompanharem o declínio nas vendas de casas.
Estamos agora nesse marco de um ano.
Perspectiva do Mercado de Ações
Então, para onde o mercado está indo neste momento?
Estando em território desconhecido, com algo-traders e o estímulo do Fed impulsionando o mercado, é quase impossível prever verdadeiramente o que o curto prazo reserva.
Mas, olhando de uma perspectiva histórica, parece que estamos perto do pico.
De acordo com a Barclays, o rali de 4,3 anos do S&P 500 (a partir das mínimas de março de 2009) é agora o 6º mercado de alta mais longo dos 24 mercados de alta dos últimos 113 anos de dados.
De todos os 24 mercados de alta, o desempenho médio foi de +127,36% (ao longo de 3,16 anos). Nosso desempenho atual do mercado? +127,72%.
Ah, e lembra em dezembro de 2009 quando falei sobre o relógio da dívida dos EUA? Naquela época, a Dívida Nacional dos EUA era de pouco mais de $12 trilhões. Hoje?
Quase $17 trilhões e contando…
Até a próxima,
Ivan Lo
The Equedia Letter
