Il mercato continua a vivere in uno stato di euforia e confusione.
Il governo degli Stati Uniti ci ha appena comunicato che l'economia statunitense ha aggiunto 195.000 posti di lavoro il mese scorso, un numero superiore alle aspettative.
Ancora una volta, il mercato sale con numeri di posti di lavoro promettenti. Ma poiché ciò segnala il tapering del QE, il mercato è stato spinto al ribasso.
Infine, dopo il sell-off, il mercato ha chiuso venerdì con un guadagno dell'1%. Per ora, sembra che i numeri dei posti di lavoro siano stati sufficienti a scuotere le preoccupazioni riguardo alla Federal Reserve che riduce il suo stimolo economico.
Quindi, mentre tutti esultano per il numero di posti di lavoro creati, nessuno ha dato un'occhiata alla qualità dei posti di lavoro che vengono effettivamente creati.
Secondo l' indagine sulle famiglie del Bureau of Labour and Statistics (BLS), i posti di lavoro part-time a giugno sono aumentati di 360.000 unità, raggiungendo 28.059.000 (destagionalizzato) da 27.699.000 – un record storico. Posti di lavoro a tempo pieno? In calo di 240.000, da 116.238.000 a 115.998.000.
Dall'inizio dell'anno, gli Stati Uniti hanno aggiunto 557.000 posti di lavoro part-time, ma solo 130.000 posti di lavoro a tempo pieno. Forse ciò è dovuto al fatto che dei posti di lavoro creati, 239.000 sono andati a lavori in ristoranti e bar con salario minimo. Per quanto riguarda i lavori manifatturieri: 13.000.
Sul fronte canadese, il tasso di disoccupazione del Canada non si è mosso il mese scorso, rimanendo al 7,1%, secondo Statistics Canada.
Questo non sembra importante, ma mostra che la lieve crescita occupazionale del Canada sarà probabilmente proprio questo: lieve.
Ma lieve potrebbe essere un eufemismo.
Come ho menzionato nelle mie Lettere “ Come i problemi della Cina influenzano i canadesi,” e “ L'impatto del TSX Venture sull'economia,” i posti di lavoro in Canada potrebbero presto essere a rischio.
In quelle lettere, ho parlato dei molti posti di lavoro che andranno persi a causa della crisi del TSX Venture e del declino del settore minerario.
Ma il mercato immobiliare stesso giocherà un ruolo importante nel declino dei posti di lavoro canadesi. La costruzione di nuove case e condomini sta già svanendo e ciò significa che molti posti di lavoro nel settore edile potrebbero presto andare persi.
Will Dunning, l'economista del gruppo del settore ipotecario CAAMP, stima che il Canada perderà circa 180.000 posti di lavoro nel settore edile a causa del rallentamento nella costruzione di case. L'analista immobiliare Ben Rabidoux prevede 250.000 perdite di posti di lavoro a causa del rallentamento del mercato immobiliare.
Qui risiede una delle maggiori preoccupazioni che affliggono il mercato canadese: l'edilizia abitativa.
Il Mercato Immobiliare Canadese
Nell'ultimo anno, ho sostenuto che i prezzi delle case canadesi sono troppo alti e hanno solo una direzione: scendere.
Nell'ultimo anno, il settore immobiliare è apparentemente aumentato, con il prezzo medio di una casa canadese a $388.910 a maggio, in crescita rispetto ai $375.062 dell'anno precedente.
A Toronto, il prezzo medio ha raggiunto un record di $542.174 a maggio, in aumento del 5,4% rispetto a maggio 2012.
Mi sbagliavo? I prezzi stanno ancora salendo?
Invece di guardare direttamente i numeri diffusi dalla Canadian Real Estate Association (CREA), guardo ciò che conta: quello che vedo intorno a me.
Ovunque vada, vedo case invendute e prezzi in calo. Ci sono più condomini sfitti a Toronto e Vancouver di quanti ne abbia mai visti in vita mia. Gli sviluppatori immobiliari stanno tagliando i costi e offrendo agli acquirenti incentivi estremamente forti per tornare – solo che nessuno sembra tornare.
Non conosco nessun nuovo sviluppo di condomini che non stia lottando per vendere le proprie unità in questo momento. Ogni sviluppatore di condomini che conosco sta offrendo sconti folli al mercato. Non solo offrono sconti monetari, molti di loro offrono persino di costruire pareti e scaffalature personalizzate gratuitamente solo per attirare gli acquirenti.
Se il mercato fosse così forte, nulla di tutto questo accadrebbe.
A Vancouver, mentre i prezzi sembrano salire, il Real Estate Board of Greater Vancouver ha annunciato che le vendite di case a maggio sono state del 19,4% al di sotto della media decennale per quel mese, mentre le nuove inserzioni erano del 7,4% inferiori alla media decennale.
Se il settore immobiliare è così forte, secondo la CREA, perché i prezzi delle case intorno a me stanno scendendo? Perché le vendite di case stanno crollando?
I prezzi immobiliari stanno scendendo o salendo nella tua zona? Stanno crollando o crescendo?
Il mercato immobiliare canadese è in condizioni molto peggiori di quanto sembri.
Anche se è improbabile che vedremo un crollo importante come negli Stati Uniti, mi aspetto che i mercati scendano almeno del 20% da questi livelli nei prossimi due anni. In termini di mercato azionario, questo è un mercato orso.
Trovo assurdo leggere articoli di giornalisti canadesi che sostengono che il mercato immobiliare canadese non crollerà. Affermano che il mercato è in realtà in crescita e le vendite stanno aumentando. Questa eccessiva fiducia sta inducendo gli acquirenti di case a correre più rischi, in un ambiente in cui il rischio non ha ricompense.
Ma suppongo di non poter incolpare solo i media – specialmente quando il Conference Board of Canada dice loro che i prezzi delle case dovrebbero salire – non scendere.
Ci stanno dicendo che Vancouver – nonostante abbia i prezzi immobiliari più alti del paese, e nonostante sia l'obiettivo di continui avvertimenti da parte di economisti che vedono una bolla pronta a scoppiare – sarà apparentemente uno dei mercati più resilienti di tutti.
Secondo Mario Lefebvre, direttore del Centre for Municipal Studies del consiglio, il settore immobiliare dovrebbe continuare a crescere, specialmente a Vancouver, nonostante i problemi di accessibilità economica. Afferma che la crescita della popolazione nata all'estero continua a portare nuovi acquirenti nel mercato.
Ma in altri rapporti – rapporti più imparziali – i numeri mostrano il contrario.
Il mese scorso, l'Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico (OCSE) ha rivelato che il Canada ha il terzo settore immobiliare più sopravvalutato nel mondo sviluppato.
Basato sul rapporto tra prezzi delle case e reddito disponibile, il mercato immobiliare canadese è sopravvalutato fino al 30%. Confrontandolo con il valore storico dell'affitto, la sopravvalutazione sale alle stelle al 60%.
Mentre Lefebvre e altre organizzazioni canadesi ci danno molte ragioni per cui il settore immobiliare è aumentato e perché l'edilizia abitativa sembra buona, hanno palesemente dimenticato la ragione più importante per cui i prezzi immobiliari sono saliti: credito economico e disponibile.
Molti Soldi Facili
Nell'ultimo decennio, abbiamo avuto un boom del credito senza precedenti alimentato non solo da bassi tassi di interesse, ma anche dalla disponibilità di credito facile.
Mentre l'afflusso di immigrazione e denaro straniero potrebbe aver giocato un ruolo nei prezzi delle case a Toronto e Vancouver, come suggerisce Levebre, non può essere l'unica ragione; se lo fosse, i prezzi avrebbero dovuto influenzare solo quelle aree – non tutto il Canada.
Uno sguardo alle diverse aree metropolitane del Canada e vedrete che ognuna di esse ha sperimentato un aumento parabolico dei prezzi delle case dal 2003.
Le condizioni di credito in Canada erano molto più rigide di quanto lo siano state nell'ultimo decennio. Infatti, le banche canadesi erano tenute in grande considerazione per le loro rigorose politiche di prestito finanziario dopo la crisi finanziaria del 2008.
Ma da quel momento, le banche canadesi si sono eccessivamente indebitate con facili approvazioni di mutui a consumatori che semplicemente non possono permetterseli – specialmente se i tassi di interesse aumentano (e lo faranno).
Mentre il governo ha inasprito le regole, inclusa, più recentemente, la riduzione del periodo massimo di ammortamento per un mutuo garantito dal governo, abbassandolo da 30 a 25 anni, rimane comunque il fatto che molti mutui comportano già molti rischi.
Ecco perché il governo federale e i responsabili politici si stanno affrettando a orchestrare un atterraggio morbido per il mercato immobiliare surriscaldato del paese. Sanno che i prezzi sono così alti che i canadesi semplicemente non possono permettersi di tenere il passo se le condizioni di mercato cambiano.
E con i tassi di interesse già ai minimi storici, c'è davvero solo una direzione per i tassi: in su.
Quando i tassi di interesse salgono, l'accessibilità economica scende sempre, e a sua volta, spinge sempre i prezzi delle case più in basso. Sempre.
Più alto è il tasso di interesse, più bassi sono i prezzi delle case. Non è scienza missilistica.
Ma il problema è che anche con i nostri attuali tassi di interesse record, l'edilizia abitativa è diventata estremamente inaccessibile per le principali aree metropolitane del Canada.
Debito e Accessibilità Economica
I numeri semplicemente non tornano.
A Vancouver, abbiamo il prezzo medio delle case più alto del paese, eppure il reddito medio è inferiore rispetto alla maggior parte dei principali centri canadesi.
Il reddito medio nella Metro Vancouver nel 2009 era di soli $41.176, secondo le statistiche della Canada Revenue Agency. I residenti di Richmond si arrangiano a malapena con $33.350 all'anno – il reddito medio più basso della regione, seguito da Burnaby, con una media di $34.961.
Secondo Andrew Romlo, direttore esecutivo di Urban Futures, solo lo 0,56% dei residenti della Columbia Britannica ha dichiarato redditi superiori a $250.000.
Il rapporto debito/reddito della Columbia Britannica è ora il più alto di tutte le province canadesi, con gli abitanti dell'Alberta al secondo posto. La Columbia Britannica ha sostituito l'Alberta nel primo trimestre come provincia con il debito pro capite più alto: $38.619 contro $36.223. La BC è stata anche l'unica provincia a non registrare una diminuzione del debito al consumo trimestre su trimestre. Infatti, è aumentato del 3,69%.
Il debito al consumo, ovviamente, non include il debito immobiliare.
Quando si combina il debito immobiliare, i canadesi sono ora uno dei popoli più indebitati del mondo.
Secondo l'ultimo studio IPSOS Canada, il 13,5% delle famiglie canadesi l'anno scorso è stato etichettato come “altamente indebitato”.
La Bank of Canada, che definisce le famiglie che devono più del 250% del loro reddito lordo “altamente indebitate”, ha dichiarato il mese scorso che gli squilibri delle famiglie rimangono il più grande rischio interno per il sistema finanziario. Il grafico sopra mostra il numero crescente di canadesi che sono ‘altamente indebitati’. La maggior parte del debito è anche legata al settore immobiliare.
Quanto stanno vivendo al di sopra delle loro possibilità i residenti della BC?
Mentre la BC è la provincia più indebitata, il prezzo medio di vendita di una casa indipendente a Vancouver ha raggiunto la cifra sbalorditiva di $1,116 milioni. Eppure, i redditi medi a Vancouver sono inferiori rispetto ad altri importanti centri canadesi.
Accessibilità Economica delle Abitazioni in Numeri
Ogni tre mesi, RBC ci mostra esattamente quanto i canadesi possono permettersi.
Nel rapporto, RBC osserva che i prestatori di solito qualificano i mutuatari verificando che i pagamenti del mutuo, le tasse sulla proprietà e i costi di riscaldamento non superino il 32% del reddito familiare lordo.
Nel primo trimestre del 2013, questo pacchetto ha raggiunto un incredibile massimo dell' 82,3 per cento a Vancouver per un bungalow indipendente.
A livello nazionale, i costi abitativi hanno assorbito il 42,5% del reddito medio delle famiglie.
Ciò significa che, in base alla qualificazione del mutuatario di RBC, la famiglia canadese media non può qualificarsi per un mutuo per acquistare un bungalow indipendente.
RBC ha anche scoperto che quando l'accessibilità economica dei bungalow supera il 44,5%, di solito è seguita da una correzione dei prezzi delle case del 5% o più.
Quando l'82,3% del reddito familiare è destinato all'abitazione, quale correzione dovrebbe seguire?
Quando parliamo di case a due piani, il problema diventa ancora più grande.
Le case a due piani erano al 48% a livello nazionale, con Vancouver all'87,2% e Toronto al 62,7%.
Una coppia che desidera acquistare una casa a due piani a prezzo medio a Toronto e Vancouver nel primo trimestre avrebbe bisogno di redditi familiari lordi annui rispettivamente di $132.100 e $156.200. Ottawa si attesta a $92.500, mentre il numero nazionale era di $87.800.
Secondo Statistics Canada, il reddito annuale mediano per le famiglie con due genitori e figli nel 2010 è di $84.410. Nel complesso, il livello mediano di reddito familiare era di $64.900 – ben al di sotto di quanto RBC afferma sia necessario per acquistare anche il bungalow medio su base nazionale, per non parlare di una casa a due piani.
Non c'è da meravigliarsi se i condomini stanno spuntando ovunque. Sono gli unici ora accessibili per la famiglia media. Secondo i dati RBC, il mercato dei condomini è comodamente accessibile su base nazionale, con il 28,1% del reddito medio delle famiglie consumato dai costi abitativi.
Ma qui risiede un altro problema.
Se i condomini sono così accessibili ora, perché gli sviluppatori hanno così tanta difficoltà a vendere e perché ci sono così tanti posti vacanti a Vancouver e Toronto?
L'edilizia abitativa sta già diventando inaccessibile per la maggior parte dei canadesi – anche con tassi di interesse storicamente bassi.
 su un termine di cinque anni.
Al 3,69%, il pagamento mensile per quel mutuo sarebbe di $2.547.
Al 5,69%, il pagamento mensile salirebbe a $3.107. Un aumento del 22%.
Al 7,69%, il pagamento mensile salirebbe a $3.718. Un aumento del 46%.
In altre parole, se i tassi di interesse aumentano del 2%, l'accessibilità economica delle abitazioni diminuisce del 22%. Se aumenta del 4%, potrebbe diminuire del 46%!
Ciò che è spaventoso è che molti proprietari di case sono già stati spinti ai loro limiti di accessibilità economica – specialmente a Vancouver e Toronto. Questi proprietari di case con un budget di $2.000 al mese sono stati fortunati ad aver bloccato tassi bassi, ma i loro mutui saranno in scadenza per il rinnovo nei prossimi anni.
Se i tassi di interesse aumentano anche solo di uno o due punti percentuali, molti di questi proprietari di case potrebbero non essere in grado di far fronte ai loro obblighi finanziari.
Certo, non mi aspetto che i tassi di interesse si muovano così rapidamente, ma questa attività ci mostra quanto sia fragile il mercato immobiliare canadese.
Abitazioni USA Contro Abitazioni Canadesi
I canadesi si lamentano spesso del divario di prezzo tra i negozi statunitensi e quelli locali, ma il divario di prezzo più grande di tutti appartiene all'edilizia abitativa.
Secondo un'analisi dell'economista di BMO Capital Markets Doug Porter, i canadesi ora pagano un incredibile 62% in più per l'edilizia abitativa rispetto agli americani.
“Un divario del 62% non è semplicemente sostenibile a lungo,” ha scritto Porter in una nota ai clienti.
Secondo Porter, i prezzi delle case canadesi e statunitensi si sono storicamente seguiti da vicino per almeno 25 anni, ma tutto è cambiato con la bolla immobiliare statunitense. Da allora, i prezzi delle case nei due mercati si sono mossi in direzioni opposte per gran parte degli ultimi sei anni.
Mi aspetto che alla fine vedremo il divario di prezzo convergere man mano che i prezzi delle case negli Stati Uniti aumenteranno, mentre i prezzi canadesi scenderanno.
La domanda di immobili in Canada è già in un rallentamento di un anno. Storicamente, ci vuole circa un anno perché i prezzi si allineino ai cali delle vendite di case.
Siamo ora a quel punto di un anno.
Prospettive del Mercato Azionario
Quindi, dove si sta dirigendo il mercato a questo punto?
Essendo in un territorio inesplorato, con algo-traders e lo stimolo della Fed che guidano il mercato, è quasi impossibile prevedere veramente cosa riserva il breve termine.
Ma guardando da una prospettiva storica, sembrerebbe che siamo vicini al culmine.
Secondo Barclays, il rally di 4,3 anni dell'S&P 500 (dai minimi di marzo 2009) è ora il 6° mercato toro più lungo tra i 24 mercati toro degli ultimi 113 anni di dati.
Di tutti i 24 mercati toro, la performance media è stata del +127,36% (su 3,16 anni). La nostra attuale performance di mercato? +127,72%.
Oh, e ricordate a dicembre 2009 quando ho parlato dell'orologio del debito statunitense? A quel tempo, il debito nazionale degli Stati Uniti era di poco più di $12 trilioni. Oggi?
Quasi $17 trilioni e in aumento…
Alla prossima,
Ivan Lo
The Equedia Letter
