Acheter une maison aujourd'hui – Un récit inflationniste
Il y a un petit bureau de poste près de chez moi qui vend aussi des « bibelots » divers – des cadeaux de dernière minute, des bijoux bon marché, des vêtements, quelques fournitures de papeterie, des cartes d'anniversaire et divers livrets. Sur un présentoir, il y a une intéressante exposition d'histoire. Presque chaque année depuis les années 1930 est représentée dans un livret qui contient un voyage dans le passé.
Et quel voyage !
Pour ma part, j'étais intéressé par 1972. Le lycée se terminait, et il était temps de voir ce qui allait suivre.
Voici le prix de quelques articles triés sur le volet qui montrent ce qu'une personne devait gagner pour pouvoir se les offrir :
Outre les prix exorbitants de la nourriture et de l'essence, notre attention se porte immédiatement sur le prix d'une maison moyenne par rapport au salaire moyen.
En 1982, le coût moyen d'une maison était de 27 600 $. La plupart des maisons étaient achetées au moyen de ce qu'on appelait alors un « prêt hypothécaire conventionnel » qui exigeait un acompte de 25 %. Cela signifiait que vous auriez besoin de 6 900 $ pour emprunter 20 700 $ pour une maison d'une valeur de 27 600 $. Simple.
Pour être admissible, les banques exigeaient que vous puissiez consacrer 30 % de votre revenu brut annuel aux paiements hypothécaires.
En utilisant le revenu moyen de 11 859 $, cela signifiait que 3 558 $ devaient être mis de côté chaque année pour rembourser le capital et les intérêts d'un prêt hypothécaire de 20 700 $. Simple.
Et abordable.
Voyez-vous comment l'accession à la propriété avait un sens et était largement accessible ?
En d'autres termes, il existait réellement une « classe moyenne » qui pouvait se permettre d'acheter une maison et de faire face aux paiements.
En résumé, si quelqu'un optait pour un prêt hypothécaire de 30 ans au taux en vigueur de 7,4 %, sur une durée de 10 ans, les paiements hypothécaires mensuels moyens seraient d'environ 140 $. Cela signifiait que l'acheteur moyen pouvait facilement se qualifier car 30 % de son salaire mensuel moyen était plus du double de cette somme, soit 295 $.
Même lorsque les taux hypothécaires ont grimpé au début des années 1980 pour atteindre des niveaux à deux chiffres et que le terme de 10 ans devait être renouvelé, les propriétaires pouvaient toujours effectuer leurs paiements sans craindre de perdre leur maison.
Augmenter le taux d'intérêt à 12 % pour un autre terme de 10 ans porte les paiements mensuels à environ 185 $.
Pouvez-vous vous permettre une maison ?
Imaginez maintenant si nous prenions l'environnement actuel et le reflétions aux exigences de 1972.
Voyons jusqu'où nos salaires moyens nous mènent – même dans cet environnement de taux d'intérêt déprimés.
Selon le graphique interactif de la St. Louis FED, au T1 2022, le prix moyen d'une maison aux États-Unis est de 507 000 $.
Le US Bureau of Labor Statistics rapporte que le travailleur salarié annuel gagne 53 490 $ par an.
Disons que la « Banque de Maman et Papa » aide et verse les 25 % (126 750 $) pour obtenir un prêt hypothécaire conventionnel. Cela signifie qu'un prêt hypothécaire de 380 250 $ est requis.
Quels sont les paiements hypothécaires pour ce montant aux taux actuels ?
Le taux d'intérêt pour une période d'amortissement de 30 ans se situe actuellement autour de 5 %. Les paiements mensuels seraient d'environ 2030 $ par mois.
Notre salaire annuel moyen de 53 490 $ s'élève à 4460 $ par mois.
Alors, que dirait un « spécialiste hypothécaire » de la banque en 1972 à ce sujet ?
Ils prennent 30 % de votre salaire mensuel, soit 1340 $ par mois, et vous demandent comment vous allez trouver les 690 $ supplémentaires par mois pour faire face aux obligations mensuelles de 2030 $.
En d'autres termes, malgré des taux d'intérêt bien inférieurs à ceux de 1972, la banque réduirait tous les calculs à quelque chose que nous pouvons tous comprendre : « REFUSÉ ».
Qu'illustre cette leçon sur le thème de l'accession à la propriété ?
L'inflation est un voleur caché.
Les prix des actifs ont augmenté régulièrement depuis 1972.
Quelqu'un se souvient-il de ce qui s'est passé juste avant cette année-là ?
En août 1971, le gouvernement français s'est aligné au guichet de l'or pour échanger un gros paquet de US Dollars contre un peu d'or. US President Nixon a dit non, et ce fut la fin de l'étalon-or. La monnaie américaine n'était plus convertible en or.
La levée de cette restriction signifiait que le US Government pouvait créer une quantité illimitée de dette en dollars américains.
Et… avec le temps… ils l'ont fait.
Jetez un œil au graphique récent montrant le total des actifs de la FED :
Maintenant, jetez un œil aux prix des maisons entre 1972 et 1982 ?
Ils ont plus que doublé.
Voici un lien interactif qui montre le prix moyen des maisons, basé sur les ventes, pour chaque trimestre depuis le début des années 1960 :
https://fred.stlouisfed.org/series/ASPUS
Le 4 mai 2022, j'ai regardé et écouté le président de la FED expliquer qu'il était nécessaire de continuer à augmenter les taux pour lutter contre l'inflation. Le marché boursier a augmenté de près de 1 000 points. Les prix des matières premières ont augmenté sur toute la ligne. Les experts du marché ont loué la FED car l'incertitude avait été remplacée par la certitude ; deux autres hausses de 50 bps étaient à venir, puis, après août, une réévaluation en septembre. Le lendemain même, les marchés se sont effondrés.
Où cela laisse-t-il le travailleur salarié moyen qui a déjà près de 700 $/mois de retard dans sa simple quête pour se qualifier pour un prêt hypothécaire et acheter une maison moyenne ?
Nous connaissons la réponse.
Des taux d'intérêt plus élevés éloignent simplement les objectifs de notre acheteur potentiel.
Comme les partisans du Great Reset vous le diront : vous ne posséderez rien et serez heureux.
Pour le travailleur moyen, l'accession à la propriété était autrefois abordable ; puis, elle est devenue difficile, et maintenant, presque impossible.
La période de 50 ans, des années 1970 à aujourd'hui, a anéanti le rêve de posséder une maison pour toute une génération. Cela ne se produira pas – les chiffres n'ont tout simplement pas de sens.
Maintenant, les Millennials entendent des mots comme stagflation et des expressions comme « inflation galopante », mais ils ne peuvent pas les comprendre. Il n'y a vraiment pas de substitut à l'expérience.
Résumé et conclusion
Les Baby Boomers appréciaient leurs emplois – après tout, le travail payait leur appartement ou leur maison. Un prêt hypothécaire était un engagement, une promesse de payer.
Il y a cinquante ans, les emplois étaient considérés comme une sécurité. Ils avaient un sens. Employeurs et employés le comprenaient et le respectaient.
Pour ceux d'entre nous qui étaient « accablés par la dette immobilière » à un si jeune âge dans les années 1970, c'était la meilleure voie financière que nous pouvions suivre… mais cela ne semblait certainement pas être le cas à l'époque !
Imaginez être jeune aujourd'hui, pensant que l'accession à la propriété n'arrivera jamais – pas étonnant que la jeune génération ne veuille plus travailler.
Pour la jeune génération : La prochaine fois que votre dirigeant gouvernemental dira qu'il dépensera plus d'argent pour créer des emplois, vous saurez qu'il vous rend en fait plus difficile l'accès à la propriété.
Alors ne les écoutez pas quand ils disent qu'ils dépensent de l'argent pour vous aider ; ils n'aident pas – ils ne font que vous rendre plus dépendant d'eux.
– John Top, le trader technique
