El mercado sigue viviendo en un estado de euforia y confusión.
El gobierno de EE. UU. acaba de informarnos que la economía estadounidense añadió 195.000 puestos de trabajo el mes pasado, una cifra superior a la esperada.
Una vez más, el mercado sube con cifras de empleo prometedoras. Pero debido a que eso señala la reducción de QE, el mercado bajó.
Finalmente, después de la liquidación, el mercado terminó el viernes con una ganancia del 1%. Por ahora, parece que las cifras de empleo fueron lo suficientemente buenas como para disipar las preocupaciones sobre la reducción del estímulo económico por parte de la Reserva Federal.
Así que, mientras todos celebran la cantidad de empleos creados, nadie ha echado un vistazo a la calidad de los empleos que realmente se están creando.
Según la encuesta de hogares de la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS), los empleos a tiempo parcial en junio se dispararon en 360.000, de 27.699.000 a 28.059.000 (ajustados estacionalmente), un máximo histórico. ¿Empleos a tiempo completo? Bajaron 240.000, de 116.238.000 a 115.998.000.
Desde principios de año, EE. UU. ha añadido 557.000 empleos a tiempo parcial, pero solo 130.000 empleos a tiempo completo. Quizás eso se deba a que, de los empleos creados, 239.000 fueron para trabajos de salario mínimo en restaurantes y bares. En cuanto a los empleos manufactureros: 13.000.
En el frente canadiense, la tasa de desempleo de Canadá no se movió el mes pasado, manteniéndose en el 7,1 por ciento, según Statistics Canada.
Eso no parece importante, pero demuestra que el leve crecimiento del empleo en Canadá probablemente será solo eso: leve.
Pero leve puede ser decirlo suavemente.
Como mencioné en mis Cartas “ Cómo los problemas de China afectan a los canadienses,” y “ El impacto de TSX Venture en la economía,” los empleos en Canadá pronto podrían estar en riesgo.
En esas cartas, hablé sobre los muchos empleos que se perderán como resultado de la crisis de TSX Venture y el declive del sector minero.
Pero el propio mercado inmobiliario también desempeñará un papel importante en el declive de los empleos canadienses. La construcción de nuevas viviendas y condominios ya está disminuyendo y eso significa que muchos empleos en la construcción pronto podrían perderse.
Will Dunning, economista del grupo de la industria hipotecaria CAAMP, estima que Canadá perderá alrededor de 180.000 empleos en la construcción como resultado de la desaceleración en la construcción de viviendas. El analista de vivienda Ben Rabidoux predice 250.000 pérdidas de empleos como resultado de la desaceleración del mercado inmobiliario.
Ahí radica una de las mayores preocupaciones que enfrenta el mercado canadiense: la vivienda.
El Mercado Inmobiliario Canadiense
Durante el último año, he argumentado que los precios de la vivienda en Canadá son demasiado altos y solo tienen un camino: bajar.
En el último año, el sector inmobiliario aparentemente ha subido, con el precio promedio de una vivienda canadiense en $388.910 en mayo, frente a los $375.062 del año anterior.
En Toronto, el precio promedio alcanzó un récord de $542.174 en mayo, un aumento del 5,4 por ciento con respecto a mayo de 2012.
¿Me equivoqué? ¿Siguen subiendo los precios?
En lugar de mirar directamente las cifras arrojadas por la Canadian Real Estate Association (CREA), miro lo que importa: lo que veo a mi alrededor.
Dondequiera que voy, veo casas sin vender y precios a la baja. Hay más condominios vacíos en Toronto y Vancouver de los que he visto en mi vida. Los desarrolladores inmobiliarios están recortando costos y ofreciendo a los compradores incentivos extremadamente fuertes para que regresen, solo que nadie parece estar regresando.
No conozco ningún nuevo desarrollo de condominios que no esté luchando por vender sus unidades en este momento. Todos los desarrolladores de condominios que conozco están ofreciendo descuentos increíbles al mercado. No solo ofrecen descuentos monetarios, muchos de ellos incluso ofrecen construir paredes y estanterías personalizadas sin cargo solo para atraer compradores.
Si el mercado fuera tan fuerte, nada de esto estaría sucediendo.
En Vancouver, si bien los precios parecen estar subiendo, la Real Estate Board of Greater Vancouver ha anunciado que las ventas de viviendas en mayo estuvieron un 19,4 por ciento por debajo del promedio de 10 años para ese mes, mientras que las nuevas propiedades en venta fueron un 7,4 por ciento más bajas que el promedio de 10 años.
Si el sector inmobiliario es tan fuerte, según la CREA, ¿por qué están bajando los precios de las viviendas a mi alrededor? ¿Por qué están cayendo las ventas de viviendas?
¿Están bajando o subiendo los precios de los bienes raíces en su área? ¿Están cayendo o creciendo?
El mercado inmobiliario canadiense está en una situación mucho peor de lo que parece.
Si bien es poco probable que veamos un colapso importante como el de EE. UU., sí espero que los mercados caigan al menos un 20% desde estos niveles en los próximos dos años. En términos bursátiles, eso es un mercado bajista.
Me parece absurdo que esté leyendo artículos de periodistas canadienses que pregonan que el mercado inmobiliario canadiense no caerá. Afirman que el mercado en realidad está subiendo y las ventas están aumentando. Este exceso de confianza está llevando a los compradores de viviendas a asumir más riesgos, en un entorno donde el riesgo no tiene recompensa.
Pero supongo que no puedo culpar solo a los medios, especialmente cuando el Conference Board of Canada les dice que se supone que los precios de la vivienda deben subir, no bajar.
Nos dicen que Vancouver, a pesar de tener los precios inmobiliarios más altos del país y de ser el objetivo de continuas advertencias de economistas que ven una burbuja a punto de estallar, aparentemente será uno de los mercados más resilientes de todos.
Según Mario Lefebvre, director del Centro de Estudios Municipales de la junta, el sector inmobiliario debería seguir subiendo, especialmente en Vancouver, a pesar de los problemas de asequibilidad. Dice que el crecimiento de la población nacida en el extranjero sigue atrayendo a nuevos compradores al mercado.
Pero en otros informes, informes más imparciales, las cifras muestran lo contrario.
El mes pasado, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) reveló que Canadá tiene el tercer sector inmobiliario más sobrevalorado del mundo desarrollado.
Basado en la relación entre los precios de la vivienda y el ingreso disponible, el mercado inmobiliario de Canadá está sobrevalorado hasta en un 30 por ciento. Compárelo con el valor histórico del alquiler y la sobrevaloración se dispara al 60 por ciento.
Si bien Lefebvre y otras organizaciones canadienses nos dan muchas razones por las que el sector inmobiliario ha subido y por qué la vivienda parece buena, han olvidado descaradamente la razón más importante por la que los precios inmobiliarios han subido: el crédito barato y disponible.
Mucho Dinero Fácil
Durante la última década, hemos tenido un auge crediticio sin precedentes impulsado no solo por las bajas tasas de interés, sino también por la disponibilidad de crédito fácil.
Si bien la afluencia de inmigración y dinero extranjero puede haber influido en los precios de la vivienda en Toronto y Vancouver, como sugiere Levebre, no puede ser la única razón; si lo fuera, los precios solo deberían haber afectado a esas áreas, no a todo Canadá.
Un vistazo a diferentes áreas metropolitanas de Canadá y verá que cada una de ellas ha experimentado un aumento parabólico en los precios de la vivienda desde 2003.
Las condiciones crediticias en Canadá solían ser mucho más estrictas de lo que han sido durante la última década. De hecho, los bancos canadienses eran muy valorados por sus estrictas políticas de préstamos financieros después de la crisis financiera de 2008.
Pero desde entonces, los bancos canadienses se han sobreapalancado con aprobaciones fáciles de hipotecas a consumidores que simplemente no pueden pagarlas, especialmente si las tasas de interés suben (y lo harán).
Si bien el gobierno ha endurecido las reglas, incluyendo, más recientemente, la reducción del período máximo de amortización para una hipoteca asegurada por el gobierno, bajándolo de 30 a 25 años, todavía persiste el hecho de que muchas hipotecas ya conllevan mucho riesgo.
Es por eso que el gobierno federal y los formuladores de políticas están luchando por lograr un aterrizaje suave para el sobrecalentado mercado inmobiliario del país. Saben que los precios son tan altos que los canadienses simplemente no pueden mantenerse al día si las condiciones del mercado cambian.
Y con las tasas de interés ya en mínimos históricos, solo hay un camino para las tasas: subir.
Cuando las tasas de interés suben, la asequibilidad siempre baja y, a su vez, siempre empuja los precios de la vivienda a la baja. Siempre.
Cuanto mayor sea la tasa de interés, menores serán los precios de la vivienda. No es ciencia espacial.
Pero el problema es que, incluso con nuestras actuales tasas de interés históricamente bajas, la vivienda se ha vuelto extremadamente inasequible para las principales áreas metropolitanas de Canadá.
Deuda y Asequibilidad
Los números simplemente no cuadran.
En Vancouver, tenemos el precio promedio de vivienda más alto del país y, sin embargo, el ingreso promedio es más bajo que en la mayoría de los principales centros canadienses.
El ingreso promedio en Metro Vancouver en 2009 fue de solo $41.176, según las estadísticas de la Canada Revenue Agency. Los residentes de Richmond apenas sobreviven con $33.350 al año, el ingreso promedio más bajo de la región, seguido de Burnaby, con un promedio de $34.961.
Según Andrew Romlo, director ejecutivo de Urban Futures, solo el 0,56 por ciento de los habitantes de Columbia Británica declararon ingresos superiores a $250.000.
La relación deuda-ingresos de Columbia Británica es ahora la más alta de todas las provincias canadienses, con los habitantes de Alberta en un cercano segundo lugar. Columbia Británica reemplazó a Alberta en el primer trimestre como la provincia con la mayor deuda por persona: $38.619 frente a $36.223. Columbia Británica también fue la única provincia que no experimentó una disminución trimestral en la deuda del consumidor. De hecho, subió un 3,69 por ciento.
La deuda del consumidor, por supuesto, no incluye la deuda inmobiliaria.
Cuando se combina la deuda inmobiliaria, los canadienses son ahora una de las personas más endeudadas del mundo.
Según el último estudio de IPSOS Canada, el 13,5% de las familias canadienses el año pasado fueron etiquetadas como “altamente endeudadas”.
El Banco de Canadá, que denomina “altamente endeudados” a los hogares que deben más del 250% de sus ingresos brutos, dijo el mes pasado que los desequilibrios de los hogares siguen siendo el mayor riesgo interno para el sistema financiero. El gráfico anterior muestra el creciente número de canadienses que están 'altamente endeudados'. La mayor parte de la deuda también está relacionada con bienes raíces.
¿Hasta qué punto los residentes de Columbia Británica están viviendo por encima de sus posibilidades?
Si bien Columbia Británica es la provincia más endeudada, el precio de venta promedio de una casa unifamiliar en Vancouver ha alcanzado la asombrosa cifra de $1,116 millones. Sin embargo, los ingresos promedio en Vancouver son más bajos que en otros centros canadienses importantes.
Asequibilidad de la Vivienda en Cifras
Cada tres meses, RBC nos muestra exactamente cuánto pueden pagar los canadienses.
En el informe, RBC señala que los prestamistas suelen calificar a los prestatarios verificando si los pagos de la hipoteca, los impuestos a la propiedad y los costos de calefacción no representan más del 32 por ciento del ingreso bruto del hogar.
En el primer trimestre de 2013, este paquete alcanzó un asombroso máximo del 82,3 por ciento en Vancouver para un bungalow independiente.
A nivel nacional, los costos de la vivienda consumieron el 42,5 por ciento del ingreso promedio del hogar.
Eso significa que, según la calificación de prestatario de RBC, el hogar canadiense promedio no puede calificar para una hipoteca para comprar un bungalow independiente.
RBC también descubrió que cuando la asequibilidad de los bungalows supera el 44,5 por ciento, suele ir seguida de una corrección del precio de la vivienda del 5 por ciento o más.
Cuando el 82,3 por ciento de los ingresos del hogar se destina a la vivienda, ¿qué corrección debería seguir?
Cuando hablamos de casas de dos pisos, el problema se vuelve aún mayor.
Las casas de dos pisos estaban en un 48 por ciento a nivel nacional, con Vancouver en un 87,2 por ciento y Toronto en un 62,7 por ciento.
Una pareja que quisiera comprar una casa de dos pisos de precio promedio en Toronto y Vancouver en el primer trimestre necesitaría ingresos brutos anuales del hogar de $132.100 y $156.200, respectivamente. Ottawa se sitúa en $92.500, mientras que la cifra nacional fue de $87.800.
Según Statistics Canada, el ingreso anual medio para familias biparentales con hijos en 2010 es de $84.410. En general, el nivel medio de ingresos del hogar fue de $64.900, muy por debajo de lo que RBC dice que es necesario para comprar incluso el bungalow promedio a nivel nacional, y mucho menos una casa de dos pisos.
No es de extrañar que los condominios estén surgiendo por todas partes. Son los únicos que ahora son asequibles para el hogar promedio. Según los datos de RBC, el mercado de condominios es cómodamente asequible a nivel nacional, con el 28,1 por ciento de los ingresos del hogar promedio consumidos por los costos de la vivienda.
Pero ahí radica otro problema.
Si los condominios son tan asequibles ahora, ¿por qué los desarrolladores tienen tanta dificultad para vender y por qué hay tantas vacantes en Vancouver y Toronto?
La vivienda ya se está volviendo inasequible para la mayoría de los canadienses, incluso con tasas de interés históricamente bajas.
 a un plazo de cinco años.
Al 3,69%, el pago mensual de esa hipoteca sería de $2.547.
Al 5,69%, el pago mensual saltaría a $3.107. Un aumento del 22%.
Al 7,69%, el pago mensual saltaría a $3.718. Un aumento del 46%.
En otras palabras, si las tasas de interés suben un 2%, la asequibilidad de la vivienda disminuye un 22%. Si suben un 4%, ¡podría disminuir un 46%!
Lo que asusta es que muchos propietarios ya han sido llevados al límite de su asequibilidad, especialmente en Vancouver y Toronto. Estos propietarios con un presupuesto de $2.000 al mes han tenido la suerte de haber fijado tasas bajas, pero sus hipotecas vencerán en los próximos años.
Si las tasas de interés suben incluso uno o dos por ciento, muchos de estos propietarios podrían no ser capaces de cumplir con sus obligaciones financieras.
Por supuesto, no espero que las tasas de interés se muevan tan rápidamente, pero esta actividad nos muestra cuán frágil es el mercado inmobiliario canadiense.
Vivienda en EE. UU. Versus Vivienda en Canadá
Los canadienses a menudo se quejan de la diferencia de precios entre las tiendas de EE. UU. y las locales, pero la mayor diferencia de precios de todas pertenece a la vivienda.
Según un análisis del economista de BMO Capital Markets, Doug Porter, los canadienses ahora pagan un asombroso 62 por ciento más por la vivienda que los estadounidenses.
“Una brecha del 62 por ciento simplemente no es sostenible a largo plazo”, escribió Porter en una nota a los clientes.
Según Porter, los precios de las casas canadienses y estadounidenses se han seguido de cerca históricamente durante al menos 25 años, pero todo eso cambió con la burbuja inmobiliaria de EE. UU. Desde entonces, los precios de las casas en los dos mercados se han movido en direcciones opuestas durante gran parte de los últimos seis años.
Espero que eventualmente veamos converger la brecha de precios a medida que los precios de las casas en EE. UU. suban, mientras que los precios canadienses caigan.
La demanda de bienes raíces en Canadá ya ha estado en una desaceleración de un año. Históricamente, los precios tardan aproximadamente un año en ponerse al día con la disminución de las ventas de viviendas.
Ahora estamos en esa marca de un año.
Perspectivas del Mercado de Valores
¿Hacia dónde se dirige el mercado en este momento?
Estando en territorio inexplorado, con los algo-traders y el estímulo de la Fed dirigiendo el mercado, es casi imposible predecir realmente lo que depara el corto plazo.
Pero desde una perspectiva histórica, parecería que estamos cerca de alcanzar un máximo.
Según Barclays, el repunte de 4,3 años del S&P 500 (desde los mínimos de marzo de 2009) es ahora el sexto mercado alcista más largo de los 24 mercados alcistas de los últimos 113 años de datos.
De todos los 24 mercados alcistas, el rendimiento promedio ha sido del +127,36% (durante 3,16 años). ¿Nuestro rendimiento actual del mercado? +127,72%.
Ah, ¿y recuerdan en diciembre de 2009 cuando hablé sobre el reloj de la deuda de EE. UU.? En ese momento, la Deuda Nacional de EE. UU. era de poco más de $12 billones. ¿Hoy?
Casi $17 billones y sigue aumentando…
Hasta la próxima,
Ivan Lo
The Equedia Letter
