市場持續處於一種狂喜與困惑的狀態。
美國政府剛告訴我們，上個月美國經濟新增了19.5萬個就業機會，超出預期。
市場再次因樂觀的就業數據而上漲。但由於這預示著QE tapering，市場隨後下跌。
最終，在拋售之後，市場週五以1%的漲幅收盤。目前來看，就業數據似乎足以消除對聯邦儲備局縮減經濟刺激措施的擔憂。
因此，當大家都在為創造的就業機會數量歡呼時，卻沒有人關注這些「實際」創造的就業機會的質量。
根據Bureau of Labour and Statistics’ (BLS) household survey，6月份兼職工作從27,699,000個飆升360,000個至28,059,000個（經季節性調整），創下歷史新高。全職工作呢？減少了240,000個，從116,238,000個降至115,998,000個。
自今年年初以來，美國新增了55.7萬個兼職工作，但全職工作僅增加了13萬個。這或許是因為在創造的就業機會中，有23.9萬個是最低工資的餐館和酒吧工作。至於製造業工作：1.3萬個。
在加拿大方面，根據Statistics Canada的數據，上個月加拿大的失業率沒有變化，維持在7.1%。
這看起來似乎不重要，但它表明加拿大的溫和就業增長可能就只是：溫和。
但「溫和」可能還是輕描淡寫了。
正如我在我的信件「How China’s Problems Affect Canadians,」和「The Impact of the TSX Venture on the Economy,」中提到的，加拿大的就業機會可能很快就會面臨風險。
在那些信件中，我談到了由於TSX Venture危機和礦業部門的衰退，將會失去的許多工作機會。
但房市本身也將在加拿大就業機會的減少中扮演重要角色。新建房屋和公寓的建設已經在衰退，這意味著許多建築工作可能很快就會消失。
CAAMP抵押貸款行業組織的經濟學家Will Dunning估計，由於房屋建設放緩，加拿大將失去約18萬個建築工作。房地產分析師Ben Rabidoux預測，由於房市放緩，將有25萬個工作機會流失。
這就是加拿大市場面臨的最大擔憂之一：房地產。
加拿大房市
在過去一年中，我一直認為加拿大房價過高，而且只有一條路可走：下跌。
在過去一年中，房地產價格顯然上漲了，5月份加拿大房屋的平均價格為388,910美元，高於一年前的375,062美元。
在多倫多，5月份平均價格達到創紀錄的542,174美元，比2012年5月上漲了5.4%。
我錯了嗎？價格還在攀升嗎？
我沒有直接看Canadian Real Estate Association (CREA)發布的數據，而是關注真正重要的：我周圍所看到的一切。
無論我走到哪裡，都看到未售出的房屋和下跌的價格。多倫多和溫哥華的空置公寓比我一生中見過的任何時候都多。房地產開發商正在大幅削減成本，並給予買家極具吸引力的激勵措施，希望他們回頭——但似乎沒有人回頭。
我不知道有哪個新的公寓開發案現在沒有在努力銷售他們的單位。我認識的每個公寓開發商都在市場上提供瘋狂的折扣。他們不僅提供金錢折扣，許多人甚至免費提供定制牆壁和置物架，只為了吸引買家。
如果市場如此強勁，這些都不會發生。
在溫哥華，儘管價格似乎在攀升，但Real Estate Board of Greater Vancouver宣布，5月份房屋銷售量比該月份的10年平均水平低19.4%，而新掛牌量則比10年平均水平低7.4%。
如果根據CREA的說法，房地產如此強勁，為什麼我周圍的房價卻在下跌？為什麼房屋銷售量在下滑？
你所在地區的房價是在下跌還是上漲？是在下滑還是增長？
加拿大房市的狀況比表面上看起來要糟糕得多。
雖然我們不太可能看到像美國那樣的大規模崩盤，但我預計未來幾年市場將從這些水平下跌至少20%。以股市術語來說，這就是熊市。
我覺得很荒謬，我讀到加拿大記者吹捧加拿大房市不會下跌的文章。他們聲稱市場實際上正在上漲，銷售量也在增加。這種過度自信正在誤導購房者承擔更多風險，在一個風險沒有回報的環境中。
但我猜我不能只怪媒體——特別是當Conference Board of Canada告訴他們房價應該是小幅上漲而不是下跌的時候。
他們告訴我們，溫哥華——儘管擁有全國最高的房地產價格，儘管不斷受到經濟學家關於泡沫即將破裂的警告——顯然將是所有市場中最具韌性的一個。
根據該委員會Centre for Municipal Studies主任Mario Lefebvre的說法，儘管存在負擔能力問題，房地產價格仍應繼續上漲，尤其是在溫哥華。他說，外來人口的增長持續為市場帶來新的買家。
但在其他報告——更公正的報告中——數據顯示情況恰恰相反。
上個月，Organization for Economic Co-operation and Development, (OECD)透露，加拿大擁有發達國家中第三大被高估的房地產市場。
根據房價與可支配收入的比率，加拿大房市被高估了多達30%。如果與租金的歷史價值相比，高估程度飆升至60%。
儘管Lefebvre和其他加拿大組織給出了許多房地產上漲和房市看起來不錯的原因，但他們公然忘記了房地產價格攀升最重要的一個原因：廉價且易得的信貸。
大量廉價資金
在過去十年中，我們經歷了一場前所未有的信貸繁榮，這不僅受到低利率的推動，也受到易得信貸的影響。
儘管移民和外國資金的湧入可能在多倫多和溫哥華的房價中發揮了作用，正如Levebre所說，但這不可能是唯一的原因；如果是這樣，價格應該只影響這些地區——而不是整個加拿大。
看看加拿大各地不同的都會區，你會發現自2003年以來，每個都會區的房價都經歷了拋物線式的上漲。
加拿大的信貸條件在過去十年中曾經比現在嚴格得多。事實上，加拿大銀行在2008年金融危機後因其嚴格的金融貸款政策而備受推崇。
但自那時以來，加拿大銀行通過輕易批准抵押貸款給那些根本負擔不起的消費者，使自己過度槓桿化——特別是如果利率上升（而且它們會上升）。
儘管政府已經收緊了規定，包括最近將政府擔保抵押貸款的最長攤還期從30年縮短到25年，但許多抵押貸款本身就帶有大量風險這一事實仍然存在。
這就是為什麼聯邦政府和政策制定者正努力為國家過熱的房市設計一個軟著陸。他們知道房價高到如果市場條件改變，加拿大人根本無法負擔。
而且由於利率已經處於歷史最低點，利率實際上只有一條路可走：上漲。
當利率上升時，負擔能力總是下降，進而總是推低房價。總是如此。
利率越高，房價越低。這不是什麼高深學問。
但問題是，即使在我們目前創紀錄的低利率下，加拿大主要都會區的住房也變得極其難以負擔。
債務與負擔能力
這些數字根本不合理。
在溫哥華，我們擁有全國最高的平均房價，然而平均收入卻低於大多數加拿大主要中心城市。
根據Canada Revenue Agency的統計，2009年Metro Vancouver地區的平均收入僅為41,176美元。Richmond居民每年僅靠33,350美元勉強度日——這是該地區最低的平均收入，其次是Burnaby，平均為34,961美元。
根據Urban Futures執行董事Andrew Romlo的說法，只有0.56%的British Columbians申報的收入高於25萬美元。
B.C.的債務收入比現在是所有加拿大省份中最高的，Albertans緊隨其後。B.C.取代Alberta在第一季度成為人均債務最高的省份：38,619美元對36,223美元。B.C.也是唯一一個消費者債務沒有出現季度環比下降的省份。事實上，它還上漲了3.69%。
當然，消費者債務不包括房地產債務。
當你將房地產債務合併計算時，加拿大人現在是「the most indebted people in the world」之一。
根據最新的IPSOS Canada研究，去年有13.5%的加拿大家庭被標記為「高負債」。
Bank of Canada將家庭總收入負債超過250%的家庭稱為「高負債」，上個月表示家庭失衡仍然是金融系統最大的國內風險。上圖顯示了「高負債」加拿大人的數量正在增長。大部分債務也與房地產有關。
卑詩省居民的消費超出了他們的承受能力多少？
儘管B.C.是負債最多的省份，但Vancouver獨立屋的平均售價已達到驚人的111.6萬美元。然而，Vancouver的平均收入卻低於其他加拿大主要中心城市。
數字看住房負擔能力
每三個月，RBC都會向我們展示加拿大人到底能負擔多少。
報告中，RBC指出，貸款機構通常會通過檢查抵押貸款支付、房產稅和取暖費用是否不超過家庭總收入的32%來評估借款人的資格。
在2013年第一季度，Vancouver獨立平房的這項費用組合達到了驚人的「82.3%」。
全國範圍內，住房成本佔平均家庭收入的42.5%。
這意味著，根據RBC的借款人資格標準，加拿大普通家庭「無法獲得」購買獨立平房的抵押貸款資格。
RBC還發現，當平房的負擔能力超過44.5%時，通常會隨之出現5%或更多的房價調整。
當家庭收入的82.3%都用於住房時，應該會出現什麼樣的調整？
當我們談到兩層樓的房屋時，問題變得更加嚴重。
兩層樓房屋在全國範圍內佔48%，Vancouver為87.2%，Toronto為62.7%。
一對夫婦若想在第一季度購買Toronto和Vancouver平均價格的兩層樓房屋，分別需要年總家庭收入132,100美元和156,200美元。Ottawa為92,500美元，而全國平均為87,800美元。
根據Statistics Canada的數據，2010年有孩子的雙親家庭的年收入中位數為84,410美元。總體而言，家庭收入中位數為64,900美元——遠低於RBC所說的在加拿大全國範圍內購買平均平房所需的金額，更不用說兩層樓的房屋了。
難怪公寓到處湧現。它們是目前普通家庭唯一負擔得起的選擇。根據RBC數據，全國範圍內的公寓市場負擔能力良好，平均家庭收入的28.1%用於住房成本。
但這又引出了另一個問題。
如果公寓現在如此負擔得起，為什麼開發商銷售困難重重，為什麼Vancouver和Toronto有這麼多空置單位？
對於大多數加拿大人來說，住房已經變得難以負擔——即使在歷史低利率的情況下。
那麼，當利率開始上升時會發生什麼？
利率與房地產
根據OECD的說法，Bank of Canada可能會在2014年下半年開始提高利率，以在就業市場收緊時抑制通脹。
他們預測，到明年年底，通脹將從2013年的0.9%上升到1.7%，失業率預計將降至6.7%，因為在貨幣走弱的情況下，經濟接近其潛力。
那麼，讓我們將其置於房地產的背景下來看。
利率的小幅上升可能會顯著影響房屋的負擔能力。考慮到利率一直處於歷史低點，它們只有一條路可走，那就是上升。
假設平均30年期固定利率抵押貸款上升60個基點，並假設普通家庭每月有2000美元的預算用於攤還抵押貸款。
利率的這一小幅跳升突然意味著，普通消費者現在只能購買39.5萬美元的房屋，而不是原來的42.5萬美元。
在其他條件不變的情況下，根據買家能負擔的價格，住房的平均均衡價格剛剛下跌了7%！
讓我們看看另一種情況：
RBC目前的5年期固定利率為3.69%。讓我們假設一筆50萬美元的抵押貸款（可能剛好夠買一套公寓），期限為五年。
在3.69%的利率下，該抵押貸款的月供為2,547美元。
在5.69%的利率下，月供將躍升至3,107美元，增加22%。
在7.69%的利率下，月供將躍升至3,718美元，增加46%。
換句話說，如果利率上升2%，住房負擔能力將下降22%。如果上升4%，則可能下降46%！
令人擔憂的是，許多房主在負擔能力方面已經被推到了極限——尤其是在Vancouver和Toronto。這些每月預算為2,000美元的房主很幸運地鎖定了低利率，但他們的抵押貸款將在未來幾年內到期續約。
如果利率即使只上升一兩個百分點，這些房主中的許多人可能就無法履行他們的財務義務。
當然，我預計利率不會那麼快變動，但這種情況向我們展示了加拿大房市是多麼脆弱。
美國房地產與加拿大房地產
加拿大人經常抱怨美國和本地商店之間的價格差距，但其中最大的價格差距屬於房地產。
根據BMO Capital Markets經濟學家Doug Porter的分析，加拿大人現在為住房支付的費用比美國人高出驚人的「62%」。
Porter在給客戶的報告中寫道：「62%的差距根本無法長期維持。」
根據Porter的說法，加拿大和美國的房價在歷史上至少25年來一直緊密相關，但隨著美國房地產泡沫的出現，這一切都改變了。自那以後，過去六年大部分時間裡，這兩個市場的房價一直朝著相反的方向發展。
我預計隨著美國房價緩慢上漲，而加拿大房價下跌，我們最終會看到價格差距縮小。
加拿大房地產的需求已經放緩了一年。從歷史上看，房價大約需要一年時間才能趕上房屋銷售的下降。
我們現在正處於那個一年期關口。
股市展望
那麼，目前市場走向何方？
身處未知領域，由algo-traders和Fed stimulus主導市場，幾乎不可能真正預測短期走勢。
但從歷史角度來看，我們似乎已接近頂峰。
根據Barclays的數據，S&P 500長達4.3年的漲勢（自2009年3月的低點算起）現在是過去113年數據中24個牛市中第六長的牛市。
在所有24個牛市中，平均表現為+127.36%（歷時3.16年）。我們目前的市場表現呢？+127.72%。
哦，還記得在「December 2009」我談到US debt clock嗎？當時，U.S. National Debt剛超過12兆美元。「Today?」
近17兆美元，而且還在增加中…
下次再見，
Ivan Lo
The Equedia Letter
