你可能不喜歡聽，但房市崩盤即將來臨。
如果你認為我只是杞人憂天，那就等著看證據吧。
六月份，美國有22,239處房產被法拍。
雖然這聽起來不多，但卻是比一年前_暴增了226%_。
同時，房地美（Freddie Mac）的首席經濟學家——業界最大的「內部人士」之一——警告房地產銷售正在停滯不前：
而因《大賣空》（Big Short）聞名的Michael Burry認為房地產將再次陷入困境——只是這次會以更猛烈的方式。
但你不必相信我或任何評論員的話。
只需看看原始數據。
抵押貸款停滯不前
讓我們從房地產業務的核心——抵押貸款——開始我們的調查。
由於大多數人會申請抵押貸款購房，貸款專員可說是房市的「煤礦中的金絲雀」。如果他們承保的貸款減少，就意味著人們對房地產的興趣降低，反之亦然。
那麼，最近抵押貸款業務表現如何？
不樂觀。
2022年全年貸款申請一直在放緩，但夏季卻使抵押貸款業務幾乎停滯（即使不包括再融資）。
根據抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）的數據，七月第二週，新屋抵押貸款申請量比一年前驚人地下降了52.7%。
從這個角度來看，這是自2000年以來的最低需求。
這引發了一個問題：為什麼人們突然停止申請貸款了？
答案很簡單：他們再也負擔不起了。
槓桿效應至關重要
當經濟學家和電視評論員討論房市時，他們通常會關注名義價格並與過去進行比較。
但這並非購房者看待房地產的方式。
大多數購房者會抵押他們的房屋。換句話說，他們不會預先支付全部名義價格。通常，他們會支付房屋價值的10-20%作為首付，其餘部分則在未來25-30年內透過每月分期付款支付。
而那筆每月帳單才是最重要的。
假設你預先獲批了一筆每月2000美元的本金、利息、稅金、保險（PITI）抵押貸款。你會很在意你的夢想房屋是50萬美元還是55萬美元嗎？大多數人不會。你可能只會關心你的抵押貸款支付不會超過你的PITI上限。
換句話說，大多數購房者透過每月抵押貸款帳單來看待名義房價。他們看到的不是25萬美元的房子，而是每月1000美元。他們看到的不是50萬美元，而是每月2000美元。
但看看當聯準會（Fed）調整利率時，抵押貸款帳單會發生什麼變化：
- 在2020-2021年間，30年期固定抵押貸款利率平均為3%。一棟50萬美元的房子每月約需支付1800美元。
- 如今，利率為5.7%。同樣的房子現在每月將花費2500美元。
- 如果利率躍升至10%，同樣的房子每月將讓你花費3750美元。
換句話說，利率僅增加2.7%，意味著50萬美元房屋的每月抵押貸款支付將增加近40%；若增加7%，支付將超過108%！
看到抵押貸款利率對名義房價有多大的「槓桿」作用了嗎？即使是幾個百分點的利率變化，也能使同一棟房屋的每月帳單翻倍（或減半）。
這就是為什麼人們在疫情期間搶購房地產的原因。聯準會的零利率大幅降低了抵押貸款帳單，以至於抵消了瘋狂的名義房價——或者說，實際上是推高了房價。
但現在抵押貸款利率不僅回到了疫情前的水平，而且正朝著二十年來的最高水平邁進，誰還能以這些利率負擔得起今天的房地產價格？
抵押貸款利率能升多高？
未來一年，抵押貸款利率會升到9%、10%甚至更高嗎？
如果歷史能預示未來（通常情況下確實如此），那麼它們不僅可能，而且很可能會。
看看30年期固定抵押貸款的歷史，尤其是在1970年代。你會發現，在大多數情況下，抵押貸款利率都比今天高得多：
如果你回溯到20年前，抵押貸款利率從未低於今天的5.7%。而當當時的聯準會主席Volcker對抗1970年代的通膨時，抵押貸款利率曾達到令人震驚的18%。
這似乎是我們這個時代永遠不會發生的事情，對吧？但就像我們正迅速逼近的兩位數通膨一樣，歷史往往在最意想不到的時候重演。
事實上，以今天9%的通膨率來看，我們幾乎已經達到了1970年代通膨的三分之二。然而，聯準會卻只勉強提高了1.75%的利率。因此，利率距離與Volcker的緊縮政策相匹配的水平還差得很遠。
你能想像18%的抵押貸款帳單嗎？同樣50萬美元的房子，每月支付1800美元，將會增加到每月6450美元！
我們還會再看到18%的利率嗎？短期內可能不會。
但可怕的是，我們不需要18%甚至10%的利率，就能看到房市出現大規模修正。
臨界點僅差毫釐
美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的房屋負擔能力指數是美國房屋負擔能力的第一指標。
簡而言之，這個指數顯示了中等收入家庭是否能負擔得起抵押貸款來購買中等價位的房屋。例如，數值為100表示普通家庭的收入剛好足以購買普通房屋。
如果指數為95，則中等收入家庭購買中等價位房屋的資金短缺5%；反之，如果讀數高於100，則該家庭的收入超過購買中等價位房屋所需。
那麼，讓我們看看過去幾年房屋的「負擔能力」是如何變化的：
2020年初，房屋負擔能力指數高達169。但隨著疫情期間房價上漲，負擔能力指數跌至145。儘管如此，根據2020年的利率，中等收入家庭仍有足夠的資金負擔中等價位的房屋。
但看看當聯準會開始升息時發生了什麼。
隨著五月份抵押貸款利率突破5%，美國的房屋負擔能力在不到半年的時間內暴跌30%至102.5 – 在不到半年內！
從這個角度來看，這是自2006年——上次房市狂熱的高峰期——以來的最低水平。而且它與1986年抵押貸款利率達到14.5%時的負擔能力相當，你可以在這裡看到：
換句話說，今天的房價如此昂貴，即使抵押貸款利率仍處於歷史低點的5.5%，其負擔能力卻與1985年抵押貸款利率高達14.5%時一樣難以負擔！
這意味著臨界點比我們想像的更近，可能只差幾次升息。
警示燈閃爍
看看這張圖表，它將在建房屋與抵押貸款需求進行了比較。
請注意，當聯準會開始升息且抵押貸款利率飆升時，這兩條線是如何分叉的。因此，儘管房屋建築商不斷建造房屋，但對房屋的需求卻急劇下降。
正如亞特蘭大的一位建築商告訴Marketwatch：「六月份，我們的銷售額突然熄火了！」
同時，活躍掛牌量正在迅速增長，比一年前增加了近19%，並且自今年年初以來增長了50%以上。
記住我的話，市場很快就會被數萬套無人負擔得起的閒置房屋淹沒。房屋建築商將別無選擇，只能大幅降價出售。
事實上，根據John Burns Real Estate Consulting的調查，四分之一的建築商已經這樣做了。
比2008年更糟？
有一件事可能使即將到來的房地產崩盤比2008年——或我們以前見過的任何一次——更具傳染性。
不僅房屋「負擔不起」的程度破表，而且十多年來的印鈔和創紀錄的低利率導致經濟累積了如此多的債務，以至於它正在其重壓下崩潰。
聯邦債務？創歷史新高：
國債 (人均，經通膨調整)
010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000$80,000
債務輪次
拜登總統簽署1.9兆美元的《美國救援計畫法案》
21年3月11日
川普總統簽署2.2兆美元的《CARES法案》
20年3月27日
歐巴馬總統簽署8000億美元的《美國復甦與再投資法案》
09年2月17日
布希總統簽署7000億美元的《問題資產救助計畫》
08年10月3日
布希總統簽署兩項所得稅減免措施中的第一項，但未削減開支
01年6月7日
柯林頓總統簽署《赤字削減法案》
93年8月10日
雷根總統簽署《格拉姆-魯德曼-霍林斯赤字削減法案》
85年12月12日
尼克森總統關閉黃金窗口
71年8月15日
詹森總統簽署立法，創立醫療補助（Medicaid）和醫療保險（Medicare）
65年7月30日
家庭債務？創歷史新高——並且自2003年以來以最快的速度累積，正如我在「巨大的債務陷阱（第一部分）」中所寫的：
去年，消費者貸款的速度是自2003年以來最快的。
透過CNBC報導：
「消費者在2021年底背負著創紀錄的債務，進入了預計利率將大幅上升的一年。
根據聯準會紐約分行週二發布的數據，美國消費者債務總額在年底達到15.6兆美元，第四季度同比增長3330億美元，全年增長略超過1兆美元。
季度增幅是自2007年以來最大的，而年度增幅則是自2003年有記錄以來最大的。」
企業債務？自房市崩盤以來翻了一倍多…
更糟的是，聯準會心照不宣的Covid「紓困保證」促使投資者不顧一切地向瀕臨破產的公司放貸。結果是，數十億美元被不加區分地灑向了那些不可持續的企業。
難怪我們看到財富500強公司出現大規模裁員。隨著聯準會將資金成本正常化，過度負債的公司開始裁員以維持平衡。
以下是今年眾多裁員中的幾個例子：
- JPmorgan - 1,000名員工
- Re/Max - 17%的員工
- Coinbase - 18%的員工
- 大型汽車經銷商Carvana - 2,500名員工（或其員工總數的12%）
- 抵押貸款新創公司Better - 4,000名員工
許多人認為聯準會很快就會放棄並停止升息。但目前看來，它似乎決心要降低通膨——即使代價是數百萬美國人失業。畢竟，對精英來說，人民不過是棋子。
舉例來說，正如Quartz報導：「聯準會官員預計未來三年失業率將攀升，而三個月前他們預測失業率要到2024年才會開始上升。」
要看清這裡的關聯性並不需要天才。
隨著聯準會不斷將資金成本拉回現實，抵押貸款支付將會上升。同時，全國性的裁員將摧毀收入，而這些收入原本是用來支付那些日益昂貴的抵押貸款的。
總會有些東西撐不住的。
你現在能看到廉價資金時代對負擔能力造成了什麼影響嗎？雖然大眾認為低利率會讓事物更實惠，但從長遠來看，它卻適得其反。
房地產即將清倉大拍賣
十之八九，抵押貸款熱潮已經結束了。
如果情況不立即改變——這似乎不太可能——我們很可能會在今年看到房地產崩潰的開端。而面對如此龐大的債務，即將到來的局面可能會使我們迄今為止所見的一切都相形見絀。
你該如何準備？
武裝自己，保持耐心，囤積現金，為未來幾年做好準備。資產即將清倉大拍賣。
尋求真相，做好準備，
Carlisle Kane
