Comprar una Casa Hoy – Un Cuento Inflacionario
Hay una pequeña oficina de correos cerca de mí que también vende “chucherías” diversas: regalos de última hora, joyas económicas, ropa, algunos artículos de papelería, tarjetas de cumpleaños y varios folletos. En un estante, hay una interesante exhibición de historia. Casi todos los años desde la década de 1930 están representados en un folleto que contiene un paseo por el camino de los recuerdos.
¡Y qué paseo es!
Para mí, me interesaba 1972. El instituto estaba terminando, y era hora de ver qué venía después.
Aquí está el precio de algunos artículos seleccionados a mano que muestran lo que una persona necesitaba ganar para poder pagarlos:
Aparte de los precios asombrosos de la comida y la gasolina, nuestra atención se centra inmediatamente en el precio de una casa promedio frente al salario promedio.
En 1982, la casa promedio costaba $27,600. La mayoría de las casas se compraban utilizando lo que se conocía como una “hipoteca convencional” que requería un pago inicial del 25%. Eso significaba que necesitarías $6,900 para pedir prestados $20,700 para una casa valorada en $27,600. Sencillo.
Para calificar, los bancos requerían que pudieras destinar el 30% de tus ingresos brutos anuales a los pagos de la hipoteca.
Usando el ingreso promedio de $11,859, significaba que $3558 debían ser apartados cada año para pagar el capital y los intereses de un préstamo hipotecario de $20,700. Sencillo.
Y asequible.
¿Ves cómo la propiedad de vivienda tenía sentido y estaba ampliamente disponible?
En otras palabras, realmente existía una “clase media” que podía permitirse comprar una casa y mantenerse al día con los pagos.
En resumen, si alguien optaba por una hipoteca a 30 años con la tasa vigente del 7.4%, durante un plazo de 10 años, los pagos hipotecarios mensuales promedio serían de aproximadamente $140. Eso significaba que el comprador de vivienda promedio podía calificar fácilmente porque el 30% de su salario mensual promedio era más del doble de esa suma, a $295.
Incluso cuando las tasas hipotecarias se dispararon a principios de los años 80 a niveles de dos dígitos y el plazo de 10 años necesitaba ser renovado, los propietarios aún podían hacer sus pagos sin temor a perder sus casas.
Aumentar la tasa de interés al 12% para otro plazo de 10 años sitúa los pagos mensuales en alrededor de $185.
¿Puedes Permitirte una Casa?
Ahora imagina si tomáramos el entorno actual y lo reflejáramos en los requisitos de 1972.
Veamos hasta dónde nos llevan nuestros salarios promedio, incluso en este entorno de tasas de interés deprimidas.
Según el gráfico interactivo de la St. Louis FED, en el primer trimestre de 2022, la casa promedio en EE. UU. cuesta $507,000.
La Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. informa que el trabajador asalariado anual gana $53,490 al año.
Digamos que el “Banco de Mamá y Papá” ayuda y aporta el 25% ($126,750) para obtener una hipoteca convencional. Eso significa que se requiere una hipoteca de $380,250.
¿Cuáles son los pagos de la hipoteca para esta cantidad con las tasas actuales?
La tasa de interés para un período de amortización de 30 años se sitúa actualmente alrededor del 5%. Los pagos mensuales serían de alrededor de $2030 al mes.
Nuestro salario anual promedio de $53,490 equivale a $4460 al mes.
Entonces, ¿qué diría un “especialista en hipotecas” del banco de 1972 sobre esto?
Tomarían el 30% de tu salario mensual, $1340 al mes, y te preguntarían cómo conseguirás los $690 adicionales al mes para cumplir con las obligaciones mensuales de $2030.
En otras palabras, a pesar de que las tasas de interés son mucho más bajas que en 1972, el banco reduciría todos los cálculos a algo que todos podemos entender: “DENEGADO”.
¿Qué ilustra esta lección sobre el tema de la propiedad de vivienda?
La inflación es un ladrón oculto.
Los precios de los activos han subido constantemente desde 1972.
¿Alguien recuerda lo que pasó justo antes de ese año?
En agosto de 1971, el gobierno francés se alineó en la ventanilla del oro para cambiar un gran montón de US Dollars por un poco de oro. US President Nixon dijo que no, y ese fue el fin del patrón oro. US currency ya no era convertible a oro.
El levantamiento de esta restricción significó que el Gobierno de EE. UU. podía crear una cantidad ilimitada de deuda en dólares estadounidenses.
Y…con el tiempo…seguro que lo hicieron.
Echa un vistazo al gráfico reciente que muestra los activos totales de la FED:
Ahora, ¿echa un vistazo a los precios de las viviendas entre 1972 y 1982?
Se duplicaron con creces.
Aquí hay un enlace interactivo que muestra el precio promedio de la vivienda, basado en las ventas, para cada trimestre desde principios de la década de 1960:
https://fred.stlouisfed.org/series/ASPUS
El 4 de mayo de 2022, observé y escuché al Presidente de la FED mientras explicaba cómo era necesario seguir subiendo las tasas para combatir la inflación. El mercado de valores subió casi 1,000 puntos. Los precios de las materias primas subieron en todos los ámbitos. Los expertos del mercado elogiaron a la FED porque la incertidumbre había sido reemplazada por la certeza; dos aumentos más de 50 bps estaban por venir y luego, después de agosto, una reevaluación en septiembre. Al día siguiente, los mercados se desplomaron.
¿Dónde deja esto al trabajador asalariado promedio que ya está casi $700/mes atrasado en su simple búsqueda para calificar para una hipoteca y comprar una casa promedio?
Sabemos la respuesta.
Las tasas de interés más altas simplemente alejan aún más los objetivos de nuestro potencial comprador de vivienda.
Como te dirán los partidarios del Great Reset: no tendrás nada y serás feliz.
Para el trabajador promedio, la propiedad de vivienda fue una vez asequible; luego, se volvió difícil, y ahora, casi imposible.
El período de 50 años desde la década de 1970 hasta ahora ha destrozado el sueño de ser propietario de una casa para toda una generación. No va a suceder, los números simplemente no tienen sentido.
Ahora los Millennials escuchan palabras como stagflation y frases como “runaway inflation”, pero no pueden entenderlas. Realmente no hay sustituto para la experiencia.
Resumen y Conclusión
Los Baby Boomers solían apreciar sus trabajos; después de todo, el trabajo pagaba su apartamento o casa. Una hipoteca era un compromiso, una promesa de pago.
Hace cincuenta años, los trabajos eran considerados seguridad. Significaban algo. Empleadores y empleados lo entendían y lo respetaban.
Para aquellos de nosotros que estábamos “cargados con deudas de propiedad de vivienda” a una edad tan temprana en la década de 1970, era el mejor camino financiero que podíamos seguir… ¡pero ciertamente no se sentía así en ese momento!
Imagina ser joven hoy, pensando que la propiedad de vivienda nunca sucederá, no es de extrañar que la generación más joven ya no quiera trabajar.
Para la generación más joven: La próxima vez que tu líder gubernamental diga que gastará más dinero para crear empleos, sabrás que en realidad te está dificultando aún más ser propietario de una casa.
Así que no los escuches cuando digan que están gastando dinero para ayudarte; no están ayudando, solo te están haciendo más dependiente de ellos.
– John Top, el trader técnico
