Ein Eigenheim heute kaufen – Eine inflationäre Geschichte
In meiner Nähe gibt es eine kleine Postfiliale, die auch verschiedene „Kleinigkeiten“ verkauft – Last-Minute-Geschenke, preiswerte Schmuckstücke, Kleidung, einige Schreibwaren, Geburtstagskarten und diverse Broschüren. Auf einem Regal gibt es eine interessante Geschichtsausstellung. Fast jedes Jahr seit den 1930er Jahren ist in einer Broschüre vertreten, die einen Spaziergang durch die Erinnerungen enthält.
Und was für ein Spaziergang das ist!
Ich interessierte mich für das Jahr 1972. Die Schulzeit ging zu Ende, und es war Zeit zu sehen, was als Nächstes kam.
Hier ist der Preis einiger handverlesener Artikel, die zeigen, was eine Person verdienen musste, um sie sich leisten zu können:
Abgesehen von den atemberaubenden Preisen für Lebensmittel und Benzin, verlagert sich unser Fokus sofort auf den Preis eines durchschnittlichen Eigenheims im Vergleich zum Durchschnittsgehalt.
Im Jahr 1982 kostete ein durchschnittliches Eigenheim 27.600 $. Die meisten Eigenheime wurden mit einer sogenannten „konventionellen Hypothek“ gekauft, die eine Anzahlung von 25 % erforderte. Das bedeutete, man brauchte 6.900 $, um 20.700 $ für ein Eigenheim im Wert von 27.600 $ zu leihen. Einfach.
Um sich zu qualifizieren, verlangten Banken, dass man 30 % des jährlichen Bruttoeinkommens für die Hypothekenzahlungen aufbringen konnte.
Mit einem Durchschnittseinkommen von 11.859 $ bedeutete dies, dass jährlich 3558 $ zur Tilgung von Kapital und Zinsen eines Hypothekendarlehens von 20.700 $ zurückgelegt werden mussten. Einfach.
Und erschwinglich.
Sehen Sie, wie Eigenheimbesitz sinnvoll war und weithin verfügbar war?
Mit anderen Worten, es gab wirklich eine „Mittelklasse“, die es sich leisten konnte, ein Eigenheim zu kaufen und die Zahlungen aufrechtzuerhalten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass, wenn jemand eine 30-jährige Hypothek zum damals üblichen Zinssatz von 7,4 % über eine Laufzeit von 10 Jahren wählte, die durchschnittlichen monatlichen Hypothekenzahlungen etwa 140 $ betragen würden. Das bedeutete, dass der durchschnittliche Eigenheimkäufer sich leicht qualifizieren konnte, da 30 % seines durchschnittlichen Monatsgehalts mit 295 $ mehr als das Doppelte dieser Summe waren.
Selbst als die Hypothekenzinsen in den frühen 1980er Jahren auf zweistellige Werte anstiegen und die 10-jährige Laufzeit erneuert werden musste, konnten Hausbesitzer ihre Zahlungen weiterhin leisten, ohne Angst haben zu müssen, ihre Häuser zu verlieren.
Eine Erhöhung des Zinssatzes auf 12 % für eine weitere 10-jährige Laufzeit würde die monatlichen Zahlungen auf etwa 185 $ bringen.
Kannst du dir ein Haus leisten?
Stellen wir uns nun vor, wir würden das aktuelle Umfeld nehmen und es an die Anforderungen von 1972 anpassen.
Mal sehen, wie weit uns unsere Durchschnittslöhne bringen – selbst in diesem Umfeld niedriger Zinsen.
Laut der interaktiven Grafik der St. Louis FED betrug der durchschnittliche US-Hauspreis im ersten Quartal 2022 507.000 $.
Das US Bureau of Labor Statistics berichtet, dass ein angestellter Arbeitnehmer jährlich 53.490 $ verdient.
Nehmen wir an, die „Bank von Mama und Papa“ hilft aus und leistet die 25 % Anzahlung (126.750 $), um eine konventionelle Hypothek zu erhalten. Das bedeutet, dass eine Hypothek von 380.250 $ erforderlich ist.
Wie hoch sind die Hypothekenzahlungen für diesen Betrag zu aktuellen Zinssätzen?
Der Zinssatz für eine 30-jährige Amortisationszeit liegt derzeit bei etwa 5 %. Die monatlichen Zahlungen würden etwa 2030 $ pro Monat betragen.
Unser jährliches Durchschnittsgehalt von 53.490 $ entspricht 4460 $ pro Monat.
Was würde also ein „Hypothekenspezialist“ der Bank aus dem Jahr 1972 dazu sagen?
Sie nehmen 30 % Ihres Monatsgehalts, also 1340 $ pro Monat, und fragen Sie, wie Sie die zusätzlichen 690 $ pro Monat aufbringen werden, um die monatlichen Verpflichtungen von 2030 $ zu erfüllen.
Mit anderen Worten, obwohl die Zinssätze weit niedriger waren als 1972, würde die Bank die gesamte Rechnung auf etwas reduzieren, das wir alle verstehen können: „ABGELEHNT.“
Was veranschaulicht diese Lektion zum Thema Eigenheimbesitz?
Inflation ist ein versteckter Dieb.
Die Vermögenspreise sind seit 1972 stetig gestiegen.
Erinnert sich jemand daran, was kurz vor diesem Jahr geschah?
Im August 1971 stellte sich die französische Regierung am Goldfenster an, um eine große Menge US-Dollar gegen ein bisschen Gold einzutauschen. US-Präsident Nixon sagte nein, und das war das Ende des Goldstandards. Die US-Währung war nicht länger in Gold konvertierbar.
Die Aufhebung dieser Beschränkung bedeutete, dass die US-Regierung eine unbegrenzte Menge an US-Dollar-Schulden schaffen konnte.
Und…mit der Zeit…taten sie es tatsächlich.
Werfen Sie einen Blick auf die aktuelle Grafik, die die Gesamtaktiva der FED zeigt:
Werfen Sie nun einen Blick auf die Hauspreise zwischen 1972 und 1982?
Sie haben sich mehr als verdoppelt.
Hier ist ein interaktiver Link, der den durchschnittlichen Hauspreis, basierend auf Verkäufen, für jedes Quartal seit den frühen 1960er Jahren zeigt:
https://fred.stlouisfed.org/series/ASPUS
Am 4. Mai 2022 sah und hörte ich dem FED-Vorsitzenden zu, wie er erklärte, dass es notwendig sei, die Zinsen weiter zu erhöhen, um die Inflation zu bekämpfen. Der Aktienmarkt stieg um fast 1.000 Punkte. Die Rohstoffpreise stiegen auf breiter Front. Marktkommentatoren lobten die FED, weil Unsicherheit durch Gewissheit ersetzt worden war; zwei weitere 50 Basispunkte würden kommen und dann, nach August, eine Neubewertung im September. Gleich am nächsten Tag stürzten die Märkte ab.
Wo bleibt da der durchschnittliche angestellte Arbeitnehmer, der bei seinem einfachen Bestreben, sich für eine Hypothek zu qualifizieren und ein durchschnittliches Eigenheim zu kaufen, bereits fast 700 $ pro Monat im Rückstand ist?
Wir kennen die Antwort.
Höhere Zinssätze verschieben die Torpfosten einfach weiter weg von unserem potenziellen Eigenheimkäufer.
Wie die Befürworter des Great Reset Ihnen sagen werden: Sie werden nichts besitzen und glücklich sein.
Für den durchschnittlichen Arbeitnehmer war Eigenheimbesitz einst erschwinglich; dann wurde es schwierig, und jetzt ist es fast unmöglich.
Der 50-jährige Zeitraum von den 1970er Jahren bis heute hat den Traum vom Eigenheim für eine ganze Generation zerstört. Es wird nicht passieren – die Zahlen ergeben einfach keinen Sinn.
Jetzt hören Millennials Wörter wie Stagflation und Phrasen wie „galoppierende Inflation“, aber sie können sie nicht verstehen. Es gibt wirklich keinen Ersatz für Erfahrung.
Zusammenfassung und Fazit
Baby Boomer schätzten ihre Arbeitsplätze – schließlich bezahlte der Job ihre Wohnung oder ihr Haus. Eine Hypothek war eine Verpflichtung, ein Zahlungsversprechen.
Vor fünfzig Jahren galten Arbeitsplätze als Sicherheit. Sie bedeuteten etwas. Arbeitgeber und Arbeitnehmer verstanden und respektierten dies.
Für diejenigen von uns, die in den 1970er Jahren in so jungen Jahren mit „Eigenheimschulden belastet“ waren, war es der beste finanzielle Weg, den wir einschlagen konnten… aber es fühlte sich damals sicherlich nicht so an!
Stellen Sie sich vor, heute jung zu sein und zu denken, dass Eigenheimbesitz niemals Realität wird – kein Wunder, dass die jüngere Generation nicht mehr arbeiten möchte.
Für die jüngere Generation: Das nächste Mal, wenn Ihr Regierungsführer sagt, er werde mehr Geld ausgeben, um Arbeitsplätze zu schaffen, werden Sie wissen, dass er es Ihnen tatsächlich schwerer macht, jemals ein Eigenheim zu besitzen.
Hören Sie also nicht auf sie, wenn sie sagen, sie würden Geld ausgeben, um Ihnen zu helfen; sie helfen nicht – sie machen Sie nur abhängiger von ihnen.
– John Top, der technische Händler
