中國新貨幣管制對國際房地產市場造成衝擊
我在溫哥華出生長大，當我告訴人們我在Point Grey的房子裡長大時，他們通常會認為我家非常富有。
其實不然。
我父親是一名治療海洛因成癮者的社工，我母親是UBC醫院院長的助理。
換句話說，就是普通工薪階層。我一歲時，他們以12,000美元買下了這棟平房，後來我兩個弟弟出生時，又加蓋了一層。
一萬二。千。美元。在Point Grey買一棟房子。
今天，同樣的房子價值將超過400萬美元。
而且每次溫哥華房地產泡沫似乎即將破裂時，房價反而會更高。
這種增長很大程度上是由外國買家，或者在許多情況下，是來自香港的加拿大富裕移民所推動的，他們認為溫哥華的房價很划算！
加上來自加拿大各地的買家湧入，溫哥華房地產市場自從我還是個穿短褲的小男孩時就一直炙手可熱（除了少數例外）。
但正如Bob Dylan所說，那些時光可能正在改變。
中國政府通過新貨幣限制措施
中國政府於1月1日通過了新規定，以加強現有的貨幣限制。衝擊波已在全球較熱的房地產市場中感受到，特別是在加拿大、美國、澳洲和英國。
那麼，發生了什麼事，為什麼？
問題在於中國對現有將貨幣轉移出境的限制進行了打擊。
近年來，人民幣兌美元面臨快速貶值。
截至去年10月，中國外匯儲備降至五年來最低水平，跌至3.12萬億美元。北京政府正竭力將外匯儲備維持在3萬億美元的『心理關口』之上。
因此，在元旦那天，北京實施了新規定，使貨幣轉移限制更加嚴格。他們有充分的理由。
去年9月，Bloomberg持續追蹤的全球資本流動指標顯示，有創紀錄的1940億美元流出中國。
這幾乎是單月2000億美元！
基本上，中國的規定旨在阻止個人進行超過5萬美元的貨幣兌換。
這對房地產市場有何影響？
為了將資金轉出國外並確保海外資產，許多中國公民一直在墨爾本、倫敦、溫哥華和多倫多等城市購買房產。
這些新規定並非真正『新』的。相反，北京正在進一步加強對現有法規的執行，這些法規限制了貨幣流向其他國家。這些新宣布的條款包括：
銀行必須報告所有超過5萬元人民幣（約7,000美元）的交易。舊規定要求銀行報告任何超過20萬元人民幣（約30,000美元）的交易。
據《中國日報》報導，公民必須書面承諾資金『…不得用於海外購買房產、證券、人壽保險或任何其他投資性質的保險』。
匯款申請人還必須確認他們遵守反洗錢規定和其他限制…如果被發現違反規定，他們可能會失去三年內兌換任何貨幣的權利，被列入政府觀察名單，並可能被判洗錢罪。
雖然基本規定並非新事物，但對執法力度的加強可能會對中國公民的海外投資產生寒蟬效應。
藍精靈入侵：中國人如何規避貨幣管制
後一類投資者有時被稱為『藍精靈』（Smurfs），這個名字來源於藍色卡通人物，他們個體微小，但聚集在一起就構成一個更大的整體。
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單人向海外匯出超過5萬美元，藍精靈會動員朋友、親戚、同事，有時甚至是自己的員工，代為匯款。
我在溫哥華採訪的一位房地產經紀人說，你可能會看到20個藍精靈每人匯出45,000美元，湊成900,000美元的房屋首付。
無論他們是藍精靈還是超級富豪投資者，這些外國買家通常都在試圖保護他們的資產免受人民幣急劇貶值的影響。
『藍精靈式』匯款是規避國家貨幣限制的眾多方式之一。藍精靈也喜歡將房產作為對沖工具，因此大部分資金正流入香港、紐約、溫哥華、雪梨等過熱的房地產市場。
然而，隨著銀行被迫報告如此小額的交易，藍精靈們今年的日子將會艱難許多，如果北京成功，此舉可能會對這些城市的房地產市場產生巨大影響。
我的消息來源，包括在中國投資市場中活躍的房地產經紀人和抵押貸款經紀人表示，這次打擊並不會真正影響中國的超級富豪投資者…但會影響藍精靈。
他們還補充說，到目前為止，他們尚未看到新貨幣限制公告產生巨大影響，但如果中國政府開始起訴那些違反規定的人，情況可能會改變。
例如，Bloomberg在1月26日報導了一個精彩的故事，講述一位退休公務員試圖在墨爾本買房。這位上海居民於2016年8月為一棟價值240萬元人民幣（348,903美元）的房子支付了30萬元人民幣的訂金。
買家原定於2月支付另一筆大額款項，但現在他對貨幣轉移的打擊感到非常恐懼，即使會損失訂金，他也可能放棄這筆交易。
這次打擊的全面影響可能至少需要幾個月才能顯現，因為許多現在正在購房的買家已經將資金轉出國外。
然而，一些分析師表示，甚至在1月1日最新打擊之前，就有跡象表明貨幣限制正在發揮作用。
自2015年8月人民幣貶值以來，中國銀行首次錄得資本帳戶淨流入，且在12月28日至1月30日期間，人民幣兌美元實際上上漲了1.2%。
對於加拿大人來說，真正的焦點將是這對房地產市場的影響。在溫哥華，由於BC省政府對外國買家徵收新稅，房價已經下跌。今年1月，大溫哥華地區的現有房屋銷售量比去年1月下降了40%，更具體地說，中國投資者普遍青睞的獨立屋銷售量比一年前下降了57.6%。
這是一個加速的下降；1月份的銷售量也比12月（通常是一個非常緩慢的月份）下降了11.1%。
溫哥華和多倫多的一些房地產經紀人擔心，中國的貨幣限制將導致獨立屋銷售進一步下降，最終這也將拖累公寓的價格。
加拿大其他市場近幾個月也經歷了炙手可熱的行情，其中包括維多利亞、菲沙河谷以及程度較輕的基隆拿。
這部分歸因於溫哥華新的外國買家稅，將這些買家轉移到其他城市，部分歸因於溫哥華居民出售房屋並搬到較便宜的市場。
如果北京成功遏制貨幣外流，分析師預測獨立屋銷售將特別放緩，最終可能導致整體價格下跌。
這種連鎖反應也會對許多其他市場產生影響。
總而言之，在中國貨幣戰的結果塵埃落定之前，對於加拿大主要城市的房地產市場，這絕對是一個觀望的時期。
