你可能不喜欢听，但房地产崩盘即将来临。
如果你认为我是在杞人忧天，那就等着看证据吧。
6月份，美国有22,239处房产被止赎。
虽然这听起来不多，但与一年前相比，这是一个_226%的增长_。
与此同时，房地美（Freddie Mac）的首席经济学家——业内最大的“内部人士”之一——警告称，房地产销售正在停滞不前：
而因《大空头》而闻名的Michael Burry认为，房地产将再次陷入困境——只是这次会以更猛烈的方式。
但你不必相信我或任何这些评论员的话。
只需看看原始数据。
抵押贷款停滞不前
让我们从房地产业务的核心——抵押贷款——开始我们的调查。
由于大多数人通过抵押贷款购房，贷款专员是房地产市场的“煤矿里的金丝雀”。如果他们承保的贷款减少，就意味着人们对房地产的兴趣降低，反之亦然。
那么，最近抵押贷款业务表现如何？
不容乐观。
2022年全年贷款申请一直在放缓，但夏季使抵押贷款业务几乎完全停滞（即使不包括再融资）。
根据抵押贷款银行家协会的数据，7月第二周，新房抵押贷款申请量与一年前相比惊人地下降了52.7%。
从历史角度看，这是自2000年以来的最低需求。
这引出了一个问题：为什么人们突然停止贷款了？
答案很简单：他们再也负担不起了。
杠杆效应至关重要
当经济学家和电视评论员讨论房地产时，他们通常会关注名义价格，并将其与之前的价格进行比较。
但这不是购房者看待房地产的方式。
大多数购房者会抵押他们的房屋。换句话说，他们不会预先支付全部名义价格。通常，他们会支付房屋价值的10-20%作为首付，其余部分则在未来25-30年内通过每月分期付款的方式支付。
而每月还款额才是最重要的。
假设你获得了每月2000美元的本金、利息、税费、保险（PITI）抵押贷款预批准。你的梦想之家是50万美元还是55万美元，你会在乎吗？大多数人不会。你可能更关心你的抵押贷款支付不会超过你的PITI限额。
换句话说，大多数购房者通过每月抵押贷款账单来看待名义房价。他们看到的不是25万美元的房子，而是每月1000美元。他们看到的不是50万美元，而是每月2000美元。
但当美联储干预利率时，抵押贷款账单会发生什么变化：
- 在2020-2021年间，30年期固定抵押贷款利率平均为3%。一套50万美元的房子每月大约需要支付1800美元。
- 如今，利率为5.7%。同样的房子现在每月将花费2500美元。
- 如果利率跃升至10%，同样的房子每月将花费你3750美元。
换句话说，仅仅2.7%的利率上涨意味着50万美元房屋的每月抵押贷款支付额将增加近40%；7%的上涨则会使支付额增加超过108%！
看到抵押贷款利率对名义房价有多大的“杠杆”作用了吗？即使是几个百分点的利率变化，也能使同一套房屋的每月账单翻倍（或减半）。
这就是为什么人们在疫情期间抢购房地产的原因。美联储的零利率极大地降低了抵押贷款账单，以至于它们抵消了疯狂的名义房价——或者说，实际上推高了房价。
但现在抵押贷款利率不仅回到了疫情前的水平，而且正朝着二十年来的最高水平迈进，谁还能以这样的利率负担得起今天的房地产价格？
抵押贷款利率能涨多高？
未来一年，抵押贷款利率会涨到9%、10%甚至更高吗？
如果历史能预示未来（通常情况下确实如此），那么它们不仅可能，而且很可能会上涨。
看看30年期固定抵押贷款的历史，尤其是在1970年代。你会发现，在大多数情况下，抵押贷款利率远高于今天：
如果你回到20年前，抵押贷款利率从未低于今天的5.7%。而当当时的美联储主席沃尔克对抗1970年代的通货膨胀时，抵押贷款利率曾达到令人瞠目结舌的18%。
这似乎是我们这个时代永远不会发生的事情，对吧？但就像我们正迅速逼近的两位数通胀一样，历史往往在最意想不到的时候重演。
事实上，以今天9%的通胀率来看，我们已经接近1970年代式通胀的三分之二。然而，美联储仅仅勉强提高了1.75%的利率。因此，利率离达到沃尔克紧缩政策的水平还差得很远。
你能想象18%的抵押贷款账单吗？同样是50万美元的房子，每月1800美元的还款额将增加到每月6450美元！
我们还会再次看到18%的利率吗？短期内可能不会。
但可怕的是，我们不需要18%甚至10%的利率就能看到房地产市场的大幅调整。
临界点近在咫尺
美国房地产经纪人协会的住房负担能力指数是美国衡量住房负担能力的第一基准。
简而言之，该指数显示中等收入家庭是否能负担得起抵押贷款购买中等价位的房屋。例如，指数值为100表明普通家庭的收入刚好足以购买一套普通房屋。
如果指数为95，则中等收入家庭购买中等价位房屋的收入缺口为5%；反之，如果读数高于100，则该家庭的收入超过购买中等价位房屋所需。
那么，让我们来看看过去几年住房的“负担能力”如何变化：
2020年初，住房负担能力指数高达169。但随着疫情期间房价上涨，负担能力指数跌至145。尽管如此，根据2020年的利率，中等收入家庭仍有足够的资金购买一套中等价位的房屋。
但看看当美联储开始加息时发生了什么。
随着5月份抵押贷款利率突破5%，美国住房负担能力在不到半年内暴跌30%至102.5——在不到半年内！
从历史角度看，这是自2006年——上次房地产狂热的高峰期——以来的最低水平。它与1986年抵押贷款利率达到14.5%时的负担能力相当，你可以在这里看到：
换句话说，今天的住房如此昂贵，即使抵押贷款利率仍处于历史低位的5.5%，其负担能力也与1985年抵押贷款利率高达14.5%时一样差！
这意味着一个临界点比我们想象的更近，可能只需再加息几次。
警示信号闪烁
看看这张图表，它描绘了在建房屋与抵押贷款需求的关系。
请注意，当美联储开始加息和抵押贷款利率飙升时，这两条线是如何分叉的。因此，尽管房屋建筑商仍在大量建造房屋，但对它们的需求却急剧下降。
正如亚特兰大的一位建筑商告诉Marketwatch的那样：“有人在6月份关掉了我们的销售灯！”
与此同时，活跃挂牌量正在迅速增长，与一年前相比增长了近19%，并且自今年年初以来增长了50%以上。
请记住我的话，市场很快就会被数万套无人负担得起的闲置房屋淹没。房屋建筑商将别无选择，只能大幅降价出售它们。
事实上，根据John Burns房地产咨询公司的调查，四分之一的建筑商已经开始降价。
比2008年更糟？
有一件事可能会让即将到来的房地产萧条比2008年——或者我们以前见过的任何一次——更具传染性。
住房“负担不起”的程度不仅超出了图表，而且十多年的印钞和创纪录的低利率导致经济积累了如此多的债务，以至于它正在自身重压下崩溃。
联邦债务？创历史新高：
国债（人均，经通胀调整）
010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000$80,000
债务轮次
拜登总统签署1.9万亿美元《美国救援计划法案》
Mar. 11, '21
特朗普总统签署2.2万亿美元《CARES法案》
Mar. 27, '20
奥巴马总统签署8000亿美元《美国复苏与再投资法案》
Feb. 17, '09
布什总统签署7000亿美元《问题资产救助计划》
Oct. 3, '08
布什总统签署两项所得税减免措施中的第一项，未伴随支出削减
Jun 7, '01
克林顿总统签署《赤字削减法案》
Aug. 10, '93
里根总统签署《格拉姆-鲁德曼-霍林斯赤字削减法案》
Dec. 12, '85
尼克松总统关闭黄金窗口
Aug. 15, '71
约翰逊总统签署创建医疗补助和医疗保险的立法
Jul. 30, '65
家庭债务？创历史新高——并且自2003年以来以最快的速度累积，正如我在“巨大的债务陷阱（第一部分）”中所写：
去年，消费者贷款的速度是自2003年以来最快的。
通过 CNBC：
“消费者在2021年底背负了创纪录的债务，进入了利率预计将大幅上升的一年。
根据纽约联邦储备银行周二发布的数据，美国消费者债务总额在年底达到15.6万亿美元，第四季度同比增长3330亿美元，全年增长略高于1万亿美元。
季度增长是自2007年以来最大的，年度增长是自2003年有记录以来最大的。”
企业债务？自房地产崩盘以来翻了一倍多……
更糟糕的是，美联储心照不宣的新冠“救助担保”促使投资者不顾一切地向濒临破产的公司放贷。结果是，不可持续的企业被不加区分地注入了数十亿美元。
难怪我们看到财富500强公司大规模裁员。随着美联储使资金成本正常化，过度负债的公司开始裁员以维持平衡。
以下是今年众多裁员中的一小部分：
- 摩根大通 - 1,000名员工
- Re/Max - 17%的员工
- Coinbase - 18%的员工
- 汽车销售巨头Carvana - 2,500名员工（或其员工总数的12%）
- 抵押贷款初创公司Better - 4,000名员工
许多人认为美联储很快就会放弃并停止加息。但目前看来，它似乎决心要降低通胀——即使代价是数百万美国人失业。毕竟，对精英来说，人民只是棋子。
例如，正如Quartz报道的那样，“美联储官员预计未来三年失业率将攀升，而三个月前他们预测失业率要到2024年才会开始上升。”
在这里，不需要天才也能将这些点连接起来。
随着美联储不断将资金成本拉回现实，抵押贷款支付将上涨。与此同时，全国范围内的裁员将摧毁收入，而这些收入本应用于支付那些日益昂贵的抵押贷款。
总会有所牺牲。
你现在能看到廉价资金时代对负担能力造成了什么影响吗？虽然大众认为低利率会使事物更便宜，但从长远来看，它却适得其反。
房地产即将清仓
十有八九，抵押贷款繁荣已经结束。
如果情况不立即改变——这似乎不太可能——我们很可能会在今年看到房地产内爆的开始。而且，鉴于如此庞大的债务，即将发生的事情可能会使我们迄今为止所目睹的一切都相形见绌。
你应该如何准备？
武装自己，保持耐心，囤积现金，为未来几年做好准备。资产即将清仓。
寻求真相，做好准备，
Carlisle Kane
