中国新外汇管制震惊国际房地产市场
我在温哥华出生长大，当我告诉人们我在Point Grey的一所房子里长大时，他们通常会认为我家非常富有。
并非如此。
我父亲是一名治疗海洛因成瘾者的社会工作者，我母亲是UBC Hospital院长的助理。
换句话说，就是工薪阶层。我一岁时，他们以12,000美元的价格买下了这栋平房，后来我两个弟弟出生时，他们又加盖了一层。
一万二。千。美元。在Point Grey买一套房子。
如今，同样的房子价值将超过400万美元。
每次温哥华房地产泡沫似乎要破裂时，房价反而会更高。
这种增长很大程度上是由外国买家推动的，或者在许多情况下，是来自Hong Kong的富裕移民到Canada，他们认为温哥华的房价很划算！
再加上来自Canada各地的买家涌入，温哥华房地产市场自我还是个穿短裤的小男孩时起就一直炙手可热（除了少数例外）。
但正如Bob Dylan所说，那些时代可能正在改变。
中国政府通过新外汇管制措施
中国政府于1月1日通过了新规定，以加强其现有的外汇管制。全球热门房地产市场，特别是Canada、US、Australia和UK，已经感受到了冲击波。
那么，发生了什么，为什么？
问题在于中国对现有资金外流限制的打击。
近年来，人民币对美元汇率面临快速贬值。
截至去年10月，中国外汇储备降至五年来的最低水平，跌至3.12万亿美元。北京政府正拼命努力将外汇储备保持在3万亿美元的“心理关口”之上。
因此，在元旦，北京出台了新规定，使外汇转账限制更加严格。他们有充分的理由。
去年9月，Bloomberg持续追踪的全球资本流动数据显示，有创纪录的1940亿美元流出中国。
仅仅一个月就流出了近2000亿美元！
简单来说，中国的规定旨在阻止个人进行超过50,000美元的货币兑换。
这如何影响房地产市场？
为了将资金转移出境并获得海外资产，许多中国公民一直在Melbourne、London、Vancouver和Toronto等城市购买房产。
这些新规定并非真正“新”的。相反，北京正在进一步收紧对现有法规的执行，这些法规限制了资金流向其他国家。在这些新宣布的条款中：
银行必须报告所有超过50,000元人民币（约合7,000美元）的交易。旧规定要求银行报告任何超过200,000元人民币（约合30,000美元）的交易。
据China Daily报道，公民必须书面承诺资金“……不得用于境外购买房产、证券、人寿保险或任何其他投资性质的保险”。
资金转账申请人还必须确认他们遵守反洗钱规定和其他限制……如果发现他们违反规定，他们可能会失去三年内兑换任何货币的权利，被列入政府观察名单，并可能被判洗钱罪。
虽然基本规定并非新出，但对执行力度的加强可能会对中国公民的海外投资产生寒蝉效应。
蓝精灵入侵：中国人如何规避外汇管制
后一类投资者有时被称为“蓝精灵”（Smurfs），这个名字来源于那些单独看很小，但合在一起就构成一个整体的蓝色卡通人物。
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超过50,000美元的资金从一个人手中汇往海外，蓝精灵们会召集朋友、亲戚、同事，有时甚至是自己的员工，代为汇款。
我在Vancouver采访的一位房地产经纪人说，你可能会有20个蓝精灵，每人汇款45,000美元，凑齐900,000美元的房屋首付。
无论是蓝精灵还是超级富豪投资者，这些外国买家通常都在试图保护他们的资产免受人民币急剧贬值的影响。
“蓝精灵式”汇款是规避国家外汇管制的众多方式之一。蓝精灵们也喜欢将房产作为对冲工具，因此大量资金正涌入Hong Kong、New York、Vancouver、Sydney等地过热的房地产市场。
然而，随着银行被迫报告如此小额的交易，蓝精灵们今年的日子将变得更加艰难，如果北京成功，此举可能会对这些城市的房地产市场产生巨大影响。
我的消息来源，包括从事中国投资市场的房地产经纪人和抵押贷款经纪人，都表示这次打击不会真正影响中国的超级富豪投资者……但会影响蓝精灵们。
他们还补充说，到目前为止，他们还没有看到新的外汇管制公告产生巨大影响，但如果中国政府开始起诉那些违反规定的人，情况可能会改变。
例如，Bloomberg在1月26日刊登了一篇精彩报道，讲述了一位退休公务员试图在Melbourne买房的故事。这位上海居民于2016年8月为一套价值240万元人民币（348,903美元）的房子支付了30万元人民币的定金。
买家原定于2月份支付另一笔大额款项，但现在他对外汇转账的打击感到非常恐慌，即使会损失定金，他也可能放弃这笔交易。
这次打击的全面影响可能至少需要几个月才能显现，因为许多现在正在购房的买家已经将资金转移出境。
然而，一些分析师表示，即使在1月1日最新打击行动之前，就有迹象表明外汇管制正在发挥作用。
自2015年8月人民币贬值以来，中国银行首次录得资本账户净流入，且人民币兑美元汇率在12月28日至1月30日期间实际上上涨了1.2%。
对于加拿大人来说，真正的焦点将是这对外汇管制对房地产市场的影响。在Vancouver，由于BC government对外国买家征收新税，房价已经下跌。Metro Vancouver今年1月的现有房屋销售量比去年1月下降了40%，但更具体地说，中国投资者普遍青睐的独立屋销售量同比下降了57.6%。
这是一个加速的下降；1月份的销售额也比12月份下降了11.1%，而12月份通常是一个非常缓慢的月份。
Vancouver和Toronto的一些房地产经纪人担心，中国的外汇管制将导致独立屋销售进一步下降，最终也会拖累公寓价格。
Canada的其他市场近几个月也经历了火爆行情，其中包括Victoria、Fraser Valley，以及在较小程度上，Kelowna。
这部分是由于Vancouver新的外国买家税将这些买家分流到其他城市，部分是由于Vancouver居民出售房屋并搬到房价较低的市场。
如果北京成功阻止资金外流，分析师预测独立屋销售将尤其放缓，最终可能导致整体价格下跌。
这种连锁反应也将对许多其他市场产生影响。
总而言之，在中国外汇战的结果明朗之前，对于加拿大主要城市的房地产市场，这绝对是一个观望的时期。
