Новый валютный контроль Китая вызывает шок на международных рынках недвижимости
Я родился и вырос в Ванкувере, и когда я говорю людям, что вырос в доме в Пойнт-Грей, они обычно предполагают, что моя семья была баснословно богата.
Не совсем.
Мой отец был социальным работником, который лечил героиновых наркоманов, а моя мама была помощником декана в UBC Hospital.
Другими словами, работяги. Они купили дом-бунгало за $12,000, когда мне был год, а затем построили дополнительный этаж, когда родились мои два брата.
Двенадцать. Тысяч. Долларов. За дом в Пойнт-Грей.
Сегодня тот же дом стоил бы более $4 миллионов.
И каждый раз, когда кажется, что жилищный пузырь Ванкувера должен лопнуть, цены на жилье становятся еще выше.
Большая часть этого роста была вызвана иностранными покупателями или, во многих случаях, богатыми иммигрантами в Канаду, которые, приехав из Гонконга, считают цены на жилье в Ванкувере выгодной сделкой!
В сочетании с притоком покупателей со всей Канады, жилищный рынок Ванкувера был раскален докрасна (за несколькими незначительными исключениями) с тех пор, как я был мальчишкой в коротких штанишках.
Но, как сказал бы Bob Dylan, те времена могут измениться.
Правительство Китая принимает новые валютные ограничения
Правительство Китая приняло новые правила 1 января, чтобы ужесточить существующие валютные ограничения. Шоковые волны уже ощущаются на более горячих рынках жилья по всему миру, особенно в Канаде, США, Австралии и Великобритании.
Итак, что происходит и почему?
Проблема заключается в ужесточении существующих в Китае ограничений на вывод валюты из страны.
В последние годы Китай столкнулся с быстрым обесцениванием юаня по отношению к доллару США.
Валютные резервы Китая упали до самого низкого уровня за пять лет по состоянию на октябрь прошлого года, до $3.12 триллиона. Правительство в Пекине отчаянно пытается удержать валютные резервы выше «психологического барьера» в $3 триллиона.
Итак, в Новый год Пекин ввел новые правила, значительно ужесточающие ограничения на валютные переводы. И у них есть веские причины.
В сентябре прошлого года текущий показатель Bloomberg по глобальным потокам капитала показал рекордный отток $194 миллиардов из Китая.
Это почти $200 миллиардов всего за один месяц!
По сути, правила Китая призваны не допустить конвертации валюты физическими лицами на сумму более $50,000 USD.
Как это влияет на рынок жилья?
Что ж, чтобы вывести деньги из страны и обезопасить иностранные активы, многие граждане Китая скупают недвижимость в таких городах, как Мельбурн, Лондон, Ванкувер и Торонто.
Новые правила на самом деле не «новые». Скорее, Пекин еще больше ужесточает соблюдение существующих правил, ограничивающих поток валюты в другие страны. Среди этих недавно объявленных условий:
Банки должны сообщать обо всех транзакциях на сумму более 50,000 юаней (около $7,000 USD). Старое правило обязывало банки сообщать о любых транзакциях на сумму более 200,000 юаней (около $30,000 USD).
Граждане должны письменно обязаться, что средства «… не будут использоваться для зарубежных покупок недвижимости, ценных бумаг, страхования жизни или любого другого страхования инвестиционного характера», согласно газете China Daily.
Заявители на денежный перевод также должны подтвердить свое соответствие правилам по борьбе с отмыванием денег и другим ограничениям… и если будет установлено, что они нарушили правила, они могут потерять право конвертировать любую валюту на три года, быть включены в правительственный список наблюдения и могут быть осуждены за отмывание денег.
Хотя основное правило не ново, усиление акцента на его соблюдении может оказать сдерживающее воздействие на граждан Китая, инвестирующих за рубежом.
ВТОРЖЕНИЕ СМУРФОВ: КАК КИТАЙЦЫ ОБХОДЯТ ВАЛЮТНЫЙ КОНТРОЛЬ
Эта последняя группа инвесторов иногда известна как «Smurfs», названные в честь синих мультяшных персонажей, которые по отдельности крошечные, но вместе составляют нечто большее.
Вместо того чтобы отправлять
КОНТЕНТ ЗАБЛОКИРОВАН
Введите свой адрес электронной почты, чтобы получить мгновенный доступ (это бесплатно!)
к этому специальному контенту:
Получить мгновенный доступ
\
более $50,000 USD за границу от одного человека, Smurfs привлекают друзей, родственников, коллег и иногда своих собственных сотрудников для отправки наличных от их имени.
Риелтор, с которым я разговаривал в Ванкувере, сказал, что у вас может быть 20 Smurfs, отправляющих по $45,000 каждый, чтобы внести депозит в $900,000 за дом.
Будь то Smurfs или сверхбогатые инвесторы, эти иностранные покупатели, как правило, пытаются защитить свои активы от резкого падения юаня.
Smurfing — один из многих способов перемещения денег без срабатывания валютных ограничений страны. Smurfs также любят недвижимость как средство хеджирования, поэтому большая часть этих денег поступает на перегретые рынки недвижимости Гонконга, Нью-Йорка, Ванкувера, Сиднея и так далее.
Однако, поскольку банки вынуждены сообщать о таких мелких транзакциях, жизнь для Smurfs в этом году станет намного сложнее, и если Пекин добьется успеха, этот шаг может оказать драматическое влияние на рынки жилья в этих городах.
Мои источники, включая риелторов и ипотечных брокеров, работающих на китайском инвестиционном рынке, говорят, что ужесточение не сильно повлияет на сверхбогатых инвесторов Китая… но оно повлияет на Smurfs.
Они также добавили, что пока не заметили драматического влияния нового объявления о валютных ограничениях, но это может измениться, если китайское правительство начнет преследовать тех, кто нарушает правила.
Bloomberg, например, опубликовал 26 января отличную историю о вышедшем на пенсию государственном служащем, пытающемся купить дом в Мельбурне. Житель Шанхая внес депозит в 300,000 юаней в августе 2016 года за дом, купленный за 2.4 миллиона юаней ($348,903 USD).
Покупатель должен внести еще один крупный платеж в феврале, но теперь он настолько напуган ужесточением контроля за валютными переводами, что может отказаться от сделки, даже если потеряет свой депозит.
Полное влияние ужесточения, вероятно, станет известно не раньше, чем через несколько месяцев, поскольку многие из тех покупателей, которые совершают покупки сейчас, уже вывели свои деньги из страны.
Однако некоторые аналитики говорят, что признаки того, что валютные ограничения работают, появились еще до последнего ужесточения 1 января.
Впервые с момента девальвации юаня в августе 2015 года китайские банки зафиксировали чистый приток на свои капитальные счета, а валюта фактически выросла на 1.2 процента по отношению к доллару США в период с 28 декабря по 30 января.
Для канадцев основной акцент будет сделан на влиянии этого на рынок жилья. В Ванкувере цены на жилье уже снизились благодаря новому налогу на иностранных покупателей, введенному правительством BC. Продажи существующего жилья в Metro Vancouver упали на 40 процентов в этом январе по сравнению с январем прошлого года, но, более конкретно, продажи отдельно стоящих домов, которые обычно ищут китайские инвесторы, упали на 57.6 процента по сравнению с годом ранее.
Это ускоряющееся снижение; продажи в январе также упали на 11.1 процента по сравнению с декабрем, который обычно является очень медленным месяцем.
Некоторые агенты по недвижимости в Ванкувере и Торонто опасаются, что валютные ограничения со стороны Китая вызовут дальнейшее снижение продаж отдельно стоящих домов, и в конечном итоге это также потянет вниз цены на кондоминиумы.
Другие рынки в Канаде также переживали бум в последние месяцы, среди них Victoria, the Fraser Valley и, в меньшей степени, Kelowna.
Это частично связано с новым налогом на иностранных покупателей в Ванкувере, который перенаправил этих покупателей в другие города, и частично с тем, что жители Ванкувера продают свои дома и переезжают на менее дорогие рынки.
Если Пекин преуспеет в пресечении оттока валюты, аналитики предсказывают замедление, особенно в продаже отдельно стоящих домов, и в конечном итоге потенциальное снижение цен по всем направлениям.
Этот цепной эффект также повлияет на многие другие рынки.
В целом, пока не будет вынесен вердикт по валютной войне Китая, это определенно время для выжидательной тактики в отношении рынка жилья в крупных канадских городах.
