Você não vai gostar disso, mas uma crise imobiliária está chegando.
Se você acha que estou sendo paranoico, espere até ver as evidências.
Em junho, 22.239 propriedades foram executadas nos EUA.
Embora não pareça muito, é um _salto de 226%_ em relação ao ano anterior.
Enquanto isso, o economista-chefe da Freddie Mac — um dos maiores “insiders” do setor — alertou que as vendas de imóveis estão paralisando:
E Michael Burry, famoso por Big Short, acredita que o mercado imobiliário pegará fogo novamente — só que desta vez de uma forma mais violenta.
Mas você não precisa acreditar na minha palavra ou na de qualquer um desses comentaristas.
Basta olhar os dados brutos.
As Hipotecas Estão Paralisadas
Vamos começar nossa investigação indo ao cerne do negócio imobiliário: as hipotecas.
Como a maioria das pessoas contrata hipotecas para comprar uma casa, os agentes de crédito são um dos “canários na mina de carvão” do setor imobiliário. Se eles estão aprovando menos empréstimos, significa que as pessoas estão menos interessadas em imóveis, e vice-versa.
Então, como o negócio de hipotecas tem se saído ultimamente?
Não muito bem.
Os pedidos de empréstimo têm desacelerado ao longo de 2022, mas o verão trouxe uma paralisação quase total ao negócio de hipotecas (mesmo excluindo refinanciamentos).
Na segunda semana de julho, os pedidos de hipoteca para novas casas caíram impressionantes 52,7% em comparação com o ano anterior, de acordo com a Mortgage Bankers Association.
Para ter uma perspectiva, essa é a menor demanda desde 2000.
Isso levanta a questão: por que as pessoas de repente pararam de fazer empréstimos?
A resposta é simples: eles não podem mais pagar.
A Alavancagem Importa
Quando economistas e comentaristas de TV avaliam o mercado imobiliário, eles frequentemente olham para os preços nominais e os comparam com o que eram antes.
Mas não é assim que os compradores de imóveis veem o mercado imobiliário.
A maioria dos compradores de imóveis hipoteca sua casa. Em outras palavras, eles não pagam o preço nominal total adiantado. Tipicamente, eles dão uma entrada de 10-20% do valor do imóvel e pagam o restante através de parcelas mensais ao longo dos próximos 25-30 anos.
E essa conta mensal é o que mais importa.
Digamos que você seja pré-aprovado para uma hipoteca de principal, juros, impostos, seguro ( PITI) de $2000/mês. Você se importaria muito se a casa dos seus sonhos custasse $500.000 ou $550.000? A maioria não. Você provavelmente se importa que o pagamento da sua hipoteca não exceda o seu limite PITI.
Em outras palavras, a maioria dos compradores de imóveis vê os preços nominais das casas através da lente das contas mensais de hipoteca. Em vez de uma casa de $250.000, eles veem $1.000/mês. E em vez de $500.000, eles veem $2.000/mês.
Mas veja o que acontece com as contas de hipoteca quando o Fed mexe com as taxas de juros:
- Entre 2020-2021, a taxa de hipoteca fixa de 30 anos teve uma média de 3%. Uma casa de $500.000 teria custado a você ~$1.800/mês
- Hoje, as taxas de juros estão em 5,7%. A mesma casa custaria agora $2.500/mês
- E se a taxa saltasse para 10%, a mesma casa custaria $3.750/mês.
Em outras palavras, um mero aumento de 2,7% na taxa significa que o pagamento mensal da hipoteca de uma casa de $500.000 sobe quase 40%; um aumento de 7% eleva o pagamento em mais de 108%!
Veja quanta “alavancagem” as taxas de hipoteca exercem sobre os preços nominais das casas? Mesmo uma mudança de poucos pontos percentuais na taxa pode dobrar (ou reduzir pela metade) uma conta mensal da mesma casa.
É por isso que as pessoas estavam comprando imóveis rapidamente durante a pandemia. As taxas zero do Fed reduziram tanto as contas de hipoteca que compensaram os preços nominais insanos das casas – ou, na realidade, os impulsionaram.
Mas agora que as taxas de hipoteca não estão apenas de volta aos níveis pré-pandemia, mas a caminho dos níveis mais altos em duas décadas, quem pode pagar os preços imobiliários de hoje com essas taxas?
Até Onde Podem Ir as Taxas de Hipoteca?
As taxas de hipoteca podem chegar a 9%, 10% ou até mais no próximo ano?
Se a história é uma indicação do que está por vir (e na maioria das vezes é), não só poderiam, como provavelmente irão.
Dê uma olhada na história da hipoteca fixa de 30 anos, especialmente durante os anos 1970. Você verá que, na maior parte do tempo, as taxas de hipoteca foram muito mais altas do que são hoje:
Se você voltar 20 anos, as taxas de hipoteca nunca estiveram abaixo dos 5,7% de hoje. E quando o então presidente do Fed, Volcker, estava combatendo a inflação dos anos 1970, as taxas de hipoteca atingiram um pico impressionante de 18%.
Parece algo que nunca aconteceria em nossos tempos, certo? Mas, assim como a inflação de dois dígitos que estamos nos aproximando rapidamente, a história muitas vezes se repete quando menos se espera.
Na verdade, com a inflação de 9% de hoje, estamos quase dois terços do caminho para a inflação no estilo dos anos 1970. E, no entanto, o Fed mal conseguiu um mísero aumento de taxa de 1,75%. Assim, as taxas ainda estão longe de onde poderiam estar para igualar o aperto de Volcker.
Você consegue imaginar contas de hipoteca a 18%? A mesma casa de $500.000 com um pagamento de $1.800/mês aumentaria para uma conta mensal de $6.450!
Veremos 18% de juros novamente? Talvez não a curto prazo.
Mas a parte assustadora é que não precisaremos de 18% ou mesmo 10% para ver uma correção massiva no mercado imobiliário.
Um Ponto de Ruptura Está a Apenas Decimais de Distância
O Índice de Acessibilidade Imobiliária da National Association of Realtors é o principal referencial para a acessibilidade de imóveis nos EUA.
Em suma, este índice mostra se a família de renda média pode pagar uma hipoteca para comprar uma casa de preço médio. Por exemplo, um valor de 100 sugere que a família média tem renda suficiente para comprar uma casa média.
Se o índice estiver em 95, a família de renda média está 5% abaixo do necessário para comprar a casa média; inversamente, se a leitura for superior a 100, a família tem mais renda do que precisa para comprar uma casa média.
Então, vamos dar uma olhada em como a moradia se tornou “acessível” nos últimos anos:
No início de 2020, a acessibilidade da moradia estava em um forte 169. Mas, à medida que os preços das casas cresceram durante a pandemia, a acessibilidade caiu para 145. Ainda assim, a família de renda média tinha dinheiro mais do que suficiente para pagar uma casa média com base nas taxas de 2020.
Mas veja o que aconteceu quando o Fed começou a aumentar as taxas.
À medida que as taxas de hipoteca ultrapassaram 5% em maio, a acessibilidade da moradia nos EUA caiu 30% para 102,5 – e m menos de meio ano!
Para ter uma perspectiva, esse é o nível mais baixo desde 2006 — o auge da última mania imobiliária. E está a par da acessibilidade em 1986, quando as taxas de hipoteca atingiram 14,5%, como você pode ver aqui:
Em outras palavras, a moradia hoje é tão cara que, mesmo com taxas de hipoteca historicamente baixas de 5,5%, é tão inacessível quanto era quando as hipotecas estavam em incríveis 14,5% em 1985!
Isso significa que um ponto de ruptura está mais próximo do que pensamos, potencialmente a apenas alguns aumentos de taxa de distância.
Sinais de Alerta Piscando
Dê uma olhada neste gráfico que compara casas em construção com a demanda por hipotecas.
Observe como essas duas linhas se separaram quando o Fed começou a aumentar as taxas e as taxas de hipoteca dispararam. Assim, enquanto as construtoras continuam a produzir casas, a demanda por elas está caindo drasticamente.
Como um construtor em Atlanta disse ao Marketwatch: “Alguém apagou as luzes das nossas vendas em junho!”
Enquanto isso, as listagens ativas estão crescendo rapidamente, quase 19% em comparação com o ano anterior e mais de 50% desde o início deste ano.
Anote minhas palavras, o mercado em breve será inundado por dezenas de milhares de casas sobressalentes que ninguém pode pagar. E as construtoras não terão escolha a não ser cortar os preços para vendê-las.
Na verdade, de acordo com a pesquisa da John Burns Real Estate Consulting, 1 em cada 4 construtoras já está fazendo isso.
Pior Que 2008?
Há uma coisa que poderia tornar a iminente crise imobiliária mais contagiosa do que em 2008 — ou qualquer coisa que já tenhamos testemunhado antes.
Não só a “inacessibilidade” da moradia está fora de controle, mas mais de uma década de impressão de dinheiro e taxas recorde de baixa levaram a economia a acumular tanta dívida que está desmoronando sob seu próprio peso.
Dívida federal? Recorde:
Dívida Nacional (Per Capita, Ajustada à Inflação)
010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000$80,000
Rodada de Dívida
Pres. Biden assina a Lei do Plano de Resgate Americano de US$ 1,9 trilhão
11 de mar. de 21
Pres. Trump assina a Lei CARES de US$ 2,2 trilhões
27 de mar. de 20
Pres. Obama assina a Lei Americana de Resgate e Recuperação de US$ 800 bilhões
17 de fev. de 09
Pres. Bush assina o Programa de Alívio de Ativos Problemáticos de US$ 700 bilhões
3 de out. de 08
Pres. Bush assina a primeira de duas medidas de redução de imposto de renda sem reduções de gastos
7 de jun. de 01
Pres. Clinton assina a Lei de Redução do Déficit
10 de ago. de 93
Pres. Reagan assina a Lei de Redução do Déficit Gramm-Rudman-Hollings
12 de dez. de 85
Pres. Nixon fecha a janela do ouro
15 de ago. de 71
Pres. Johnson assina legislação criando Medicaid e Medicare
30 de jul. de 65
Dívida das famílias? Recorde — e acumulando na taxa mais rápida desde 2003, como escrevi em " A Grande Armadilha da Dívida (Parte 1):
No ano passado, os consumidores estavam fazendo empréstimos no ritmo mais rápido desde 2003.
Via CNBC:
"Os consumidores terminaram 2021 com níveis recordes de dívida, entrando em um ano em que as taxas de juros devem subir substancialmente.
A dívida total do consumidor dos EUA no final do ano chegou a US$ 15,6 trilhões, um salto anual de US$ 333 bilhões durante o quarto trimestre e pouco mais de US$ 1 trilhão para o ano inteiro, de acordo com dados divulgados na terça-feira pelo distrito de Nova York do Federal Reserve.
O aumento trimestral foi o maior desde 2007, e o ganho anual foi o maior já registrado desde 2003."
Dívida corporativa? Mais que dobrou desde a crise imobiliária…
Pior, a “garantia de resgate” não dita do Fed para a Covid encorajou os investidores a ignorar a cautela e emprestar a empresas quase falidas. O resultado é que negócios insustentáveis foram indiscriminadamente inundados com bilhões de dólares.
Não é de admirar que tenhamos visto demissões em massa entre as empresas Fortune 500. À medida que o Fed normaliza o custo do dinheiro, as empresas superendividadas começam as demissões para se manterem equilibradas.
Aqui estão apenas algumas das muitas demissões deste ano:
- JPmorgan - 1.000 funcionários
- Re/Max - 17% de sua força de trabalho
- Coinbase - 18% de todos os funcionários
- Gigante concessionária de carros Carvana - 2.500 funcionários (ou 12% de sua força de trabalho)
- Startup de hipotecas Better - 4.000 funcionários
Muitos pensam que o Fed em breve jogará a toalha e interromperá os aumentos das taxas. Mas, por enquanto, parece determinado a reduzir a inflação – mesmo que o preço seja milhões de americanos desempregados. Afinal, as pessoas são apenas peões para a elite.
Um exemplo, como a Quartz relatou, "Autoridades do Fed veem o desemprego subindo nos próximos três anos, enquanto três meses atrás previam que não começaria a subir antes de 2024."
Não é preciso ser um gênio para ligar os pontos aqui.
À medida que o Fed continua a trazer o custo do dinheiro de volta à realidade, os pagamentos de hipotecas aumentarão. Enquanto isso, as demissões em todo o país destruirão as rendas, que deveriam pagar essas hipotecas cada vez mais caras.
Algo terá que ceder.
Você consegue ver agora o que a era do dinheiro barato fez com a acessibilidade? Enquanto as massas acreditam que taxas de juros baixas tornam as coisas mais acessíveis, em um prazo mais longo, acontece o oposto.
Imóveis Estão Entrando em Liquidação
Com toda a probabilidade, o boom das hipotecas acabou.
Se as coisas não mudarem de rumo imediatamente — o que não parece provável — provavelmente veremos o início de uma implosão imobiliária este ano. E com tanta dívida, o que está por vir pode ofuscar tudo o que testemunhamos até agora.
O que você deve fazer para se preparar?
Arme-se de paciência, acumule dinheiro e prepare-se para os próximos anos. Os ativos estão entrando em liquidação.
Busque a verdade e esteja preparado,
Carlisle Kane
