Um “option ARM” é tipicamente um ARM de 30 anos que inicialmente oferece ao mutuário quatro opções de pagamento mensal: um pagamento mínimo especificado, um pagamento apenas de juros, um pagamento totalmente amortizado em 15 anos e um pagamento totalmente amortizado em 30 anos.
Esses tipos de empréstimos também são chamados de “pick-a-payment” ou “pay-option” ARMs.
Quando um mutuário faz um pagamento de Pay-Option ARM que é inferior aos juros acumulados, ocorre uma “negative amortization”, o que significa que a parte não paga dos juros acumulados é adicionada ao saldo principal pendente. Por exemplo, se o mutuário fizer um pagamento mínimo de $1.000 e o ARM tiver acumulado juros mensais em atraso de $1.500, $500 serão adicionados ao saldo do empréstimo do mutuário. Além disso, o pagamento de juros apenas do mês seguinte será calculado usando o novo e maior saldo principal.
Option ARMs são frequentemente oferecidos com uma taxa de atração muito baixa (muitas vezes tão baixa quanto 1%), o que se traduz em pagamentos mínimos muito baixos para o primeiro ano do ARM. Durante períodos de boom, os credores frequentemente avaliam os mutuários com base em pagamentos de hipoteca que estão abaixo do nível de pagamento totalmente amortizado. Isso permite que os mutuários se qualifiquem para um empréstimo muito maior (ou seja, assumam mais dívidas) do que seria possível de outra forma. Ao avaliar um Option ARM, mutuários prudentes não se concentrarão na teaser rate ou no nível de pagamento inicial, mas considerarão as características do índice, o tamanho da “mortgage margin” que é adicionada ao valor do índice e os outros termos do ARM. Especificamente, eles precisam considerar as possibilidades de que (1) as taxas de juros de longo prazo aumentem; (2) sua casa pode não valorizar ou pode até perder valor ou até mesmo (3) que ambos os riscos podem se materializar.
Option ARMs são mais adequados para mutuários sofisticados com rendimentos crescentes, especialmente se seus rendimentos flutuarem sazonalmente e eles precisarem da flexibilidade de pagamento que tal ARM pode oferecer. Mutuários sofisticados gerenciarão cuidadosamente o nível de negative amortization que permitem acumular.
Dessa forma, um mutuário pode controlar o principal risco de um Option ARM, que é o “payment shock”, quando a negative amortization e outras características deste produto podem desencadear aumentos substanciais de pagamento em curtos períodos de tempo.
O pagamento mínimo em um Option ARM pode aumentar drasticamente se seu saldo principal não pago atingir o limite máximo de negative amortization (tipicamente 110% a 125% do valor original do empréstimo). Se isso acontecer, o próximo pagamento mensal mínimo estará em um nível que amortizaria totalmente o ARM ao longo de seu prazo restante. Além disso, os Option ARMs geralmente têm datas de “recast” automáticas (muitas vezes a cada cinco anos) quando o pagamento é ajustado para que o ARM volte a amortizar o ARM integralmente ao longo de seu prazo restante.
Por exemplo, um ARM de $200.000 com um limite de “neg am” de 110% normalmente se ajustará a um pagamento totalmente amortizado, com base na taxa de juros totalmente indexada atual e no prazo restante do empréstimo, se a negative amortization fizer com que o saldo do empréstimo exceda $220.000. Para um recast de 125%, isso acontecerá se o saldo do empréstimo atingir $250.000.
Qualquer empréstimo que permite gerar negative amortization significa que o mutuário está reduzindo seu patrimônio em sua casa, o que aumenta a chance de ele não conseguir vendê-la por um valor suficiente para quitar o empréstimo. A queda nos valores dos imóveis exacerbaria esse risco.
Option ARMs também podem estar disponíveis como “híbridos”, com períodos de taxa fixa mais longos. Esses produtos provavelmente não teriam teaser rates baixas. Como resultado, tais ARMs mitigam a possibilidade de negative amortization e provavelmente não atrairiam mutuários que buscam um produto de acessibilidade.
– Excerto da Wikipedia
