Novos Controles Cambiais da China Causam Ondas de Choque nos Mercados Imobiliários Internacionais
Nasci e cresci em Vancouver, e quando digo às pessoas que cresci numa casa em Point Grey, elas geralmente assumem que a minha família era podre de rica.
Nem tanto.
Meu pai era assistente social que tratava viciados em heroína, e minha mãe era Assistente do Reitor no UBC Hospital.
Em outras palavras, gente trabalhadora. Eles compraram a casa como um bangalô por US$ 12.000 quando eu tinha um ano, e depois construíram um andar adicional quando meus dois irmãos nasceram.
Doze. Mil. Dólares. Por uma casa em Point Grey.
Hoje, essa mesma casa valeria mais de US$ 4 milhões.
E toda vez que parece que a bolha imobiliária de Vancouver tem que estourar, os preços das casas sobem ainda mais.
Grande parte desse crescimento foi impulsionada por compradores estrangeiros ou, em muitos casos, por imigrantes ricos no Canadá que, vindo de Hong Kong, acham que os preços das casas em Vancouver são uma pechincha!
Combinado com o influxo de compradores de todo o Canadá, o mercado imobiliário de Vancouver tem estado em alta (com algumas pequenas exceções) desde que eu era um menino de calças curtas.
Mas como Bob Dylan diria, esses tempos podem estar mudando.
Governo Chinês Aprova Novas Restrições Cambiais
O governo na China aprovou novas regras em 1º de janeiro para fortalecer suas restrições cambiais existentes. As ondas de choque já estão sendo sentidas nos mercados imobiliários mais aquecidos ao redor do mundo, particularmente no Canadá, EUA, Austrália e Reino Unido.
Então, o que está acontecendo e por quê?
A questão é a repressão às restrições existentes na China sobre a transferência de moeda para fora do país.
A China tem enfrentado nos últimos anos uma rápida depreciação do yuan em relação ao dólar americano.
As reservas cambiais na China caíram para o nível mais baixo em cinco anos em outubro passado, para US$ 3,12 trilhões. O governo em Pequim está trabalhando desesperadamente para manter as reservas cambiais acima da 'barreira psicológica' de US$ 3 trilhões.
Assim, no Dia de Ano Novo, Pequim introduziu novas regras tornando suas restrições sobre transferências de moeda muito mais rigorosas. E eles têm bons motivos.
Em setembro do ano passado, o indicador contínuo da Bloomberg sobre fluxos de capital global mostrou um recorde de US$ 194 bilhões saindo da China.
Isso é quase US$ 200 bilhões em apenas um mês!
Em termos básicos, as regras da China são projetadas para impedir que indivíduos convertam mais de US$ 50.000 USD em moeda.
Como isso afeta o mercado imobiliário?
Bem, para tirar dinheiro do país e garantir ativos estrangeiros, muitos cidadãos chineses têm comprado propriedades em cidades como Melbourne, Londres, Vancouver e Toronto.
As novas regras não são realmente 'novas'. Em vez disso, Pequim está apertando ainda mais a fiscalização das regulamentações existentes que restringem o fluxo de moeda para outros países. Entre estes termos recém-anunciados:
Os bancos devem relatar todas as transações de mais de 50.000 yuan (cerca de US$ 7.000 USD). A regra antiga obrigava os bancos a relatar qualquer transação acima de 200.000 yuan (cerca de US$ 30.000 USD).
Os cidadãos devem prometer por escrito que os fundos “… não serão usados para compras de propriedades, títulos, seguros de vida ou qualquer outro seguro de natureza de investimento no exterior”, de acordo com o jornal China Daily.
Os solicitantes de uma transferência de dinheiro também devem confirmar sua conformidade com as regras de lavagem de dinheiro e outras restrições… e se for descoberto que eles burlaram as regras, podem perder o direito de converter qualquer moeda por três anos, ser colocados em uma lista de vigilância do governo e podem ser condenados por lavagem de dinheiro.
Embora a regra básica não seja nova, a ênfase crescente na fiscalização pode ter um efeito inibidor sobre os cidadãos chineses que investem no exterior.
INVASÃO DOS SMURFS: COMO OS CHINESES EVITAM OS CONTROLES CAMBIAIS
Este último grupo de investidores é por vezes conhecido como 'Smurfs', nomeado em homenagem aos personagens azuis de desenho animado que são minúsculos individualmente, mas que juntos constituem um todo maior.
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mais de US$ 50.000 USD para o exterior de uma única pessoa, os Smurfs recrutam amigos, parentes, colegas de trabalho e, às vezes, seus próprios funcionários para enviar dinheiro em seu nome.
Um corretor de imóveis com quem falei em Vancouver disse que você pode ter 20 Smurfs enviando US$ 45.000 cada para dar um depósito de US$ 900.000 em uma casa.
Sejam eles Smurfs ou investidores super-ricos, esses compradores estrangeiros geralmente estão tentando proteger seus ativos da queda precipitada do yuan.
O Smurfing é uma das muitas maneiras pelas quais o dinheiro é movimentado sem acionar as restrições cambiais do país. Os Smurfs também gostam de imóveis como proteção, então grande parte desse dinheiro está fluindo para os mercados imobiliários superaquecidos de Hong Kong, Nova York, Vancouver, Sydney e assim por diante.
No entanto, com os bancos sendo forçados a relatar transações tão pequenas, a vida para os Smurfs vai ficar muito mais difícil este ano, e se Pequim for bem-sucedida, a medida poderá ter um impacto dramático nos mercados imobiliários dessas cidades.
Minhas fontes, incluindo corretores de imóveis e corretores de hipotecas que atuam no mercado de investimentos chinês, dizem que a repressão não afetará realmente os investidores ultra-ricos da China… mas afetará os Smurfs.
Eles também acrescentaram que, até agora, não viram um impacto dramático do novo anúncio sobre as restrições cambiais, mas isso pode mudar se o governo chinês começar a processar aqueles que violam as regras.
A Bloomberg, por exemplo, publicou uma ótima matéria em 26 de janeiro sobre um funcionário público aposentado tentando comprar uma casa em Melbourne. O residente de Xangai desembolsou um depósito de 300.000 yuan em agosto de 2016 em uma casa comprada por 2,4 milhões de yuan (US$ 348.903 USD).
O comprador deve fazer outro grande pagamento em fevereiro, mas agora está tão assustado com a repressão às transferências de moeda que pode desistir do negócio, mesmo que perca seu depósito.
O impacto total da repressão provavelmente não será conhecido por pelo menos alguns meses, já que muitos desses compradores que fazem compras agora já têm seu dinheiro fora do país.
No entanto, alguns analistas dizem que havia sinais de que as restrições cambiais estavam funcionando mesmo antes da última repressão em 1º de janeiro.
Pela primeira vez desde que o yuan foi desvalorizado em agosto de 2015, os bancos chineses registraram entradas líquidas em suas contas de capital, e a moeda realmente subiu 1,2% em relação ao dólar americano entre 28 de dezembro e 30 de janeiro.
Para os canadenses, o foco real será o impacto disso no mercado imobiliário. Em Vancouver, os preços das casas já caíram graças a um novo imposto sobre compradores estrangeiros introduzido pelo governo de BC. As vendas de casas existentes em Metro Vancouver caíram 40% em janeiro deste ano em relação a janeiro do ano passado, mas mais especificamente, as vendas de casas unifamiliares geralmente procuradas por investidores chineses caíram 57,6% em relação ao ano anterior.
Esta é uma queda acelerada; as vendas em janeiro também caíram 11,1% apenas em relação a dezembro, que geralmente é um mês muito lento.
Alguns agentes imobiliários em Vancouver e Toronto temem que as restrições cambiais da China causem um declínio ainda maior nas vendas de casas unifamiliares, e eventualmente isso também fará com que os preços dos condomínios caiam.
Outros mercados no Canadá também desfrutaram de um mercado aquecido nos últimos meses, entre eles Victoria, o Fraser Valley e, em menor extensão, Kelowna.
Isso se deve em parte ao novo imposto sobre compradores estrangeiros em Vancouver que desviou esses compradores para outras cidades, e em parte a moradores de Vancouver vendendo suas casas e se mudando para mercados menos caros.
Se Pequim for bem-sucedida em conter a saída de moeda, os analistas preveem uma desaceleração, particularmente na venda de casas unifamiliares, e eventualmente uma potencial queda nos preços em geral.
Esse efeito cascata teria impactos em muitos outros mercados também.
Em suma, até que o veredito seja dado sobre a guerra cambial da China, este é definitivamente um momento para uma abordagem de esperar para ver o mercado imobiliário nas maiores cidades canadenses.
