Un “option ARM” è tipicamente un ARM a 30 anni che inizialmente offre al mutuatario quattro opzioni di pagamento mensile: un pagamento minimo specificato, un pagamento di soli interessi, un pagamento completamente ammortizzante a 15 anni e un pagamento completamente ammortizzante a 30 anni.
Questi tipi di prestiti sono anche chiamati “pick-a-payment” o “pay-option” ARMs.
Quando un mutuatario effettua un pagamento Pay-Option ARM inferiore agli interessi maturati, si verifica una “negative amortization”, il che significa che la parte non pagata degli interessi maturati viene aggiunta al saldo del capitale residuo. Ad esempio, se il mutuatario effettua un pagamento minimo di $1.000 e l'ARM ha maturato interessi mensili arretrati di $1.500, $500 verranno aggiunti al saldo del prestito del mutuatario. Inoltre, il pagamento di soli interessi del mese successivo verrà calcolato utilizzando il nuovo saldo del capitale più elevato.
Gli Option ARMs sono spesso offerti con un tasso promozionale molto basso (spesso fino all'1%) che si traduce in pagamenti minimi molto bassi per il primo anno dell'ARM. Durante i periodi di boom, i prestatori spesso sottoscrivono i mutuatari basandosi su pagamenti ipotecari inferiori al livello di pagamento completamente ammortizzante. Ciò consente ai mutuatari di qualificarsi per un prestito molto più grande (cioè, assumere più debito) di quanto sarebbe altrimenti possibile. Quando si valuta un Option ARM, i mutuatari prudenti non si concentreranno sul tasso promozionale o sul livello di pagamento iniziale, ma considereranno le caratteristiche dell'indice, l'entità del “mortgage margin” che viene aggiunto al valore dell'indice e gli altri termini dell'ARM. Nello specifico, devono considerare le possibilità che (1) i tassi di interesse a lungo termine aumentino; (2) la loro casa potrebbe non apprezzarsi o addirittura perdere valore o (3) che entrambi i rischi possano materializzarsi.
Gli Option ARMs sono più adatti a mutuatari esperti con redditi in crescita, in particolare se i loro redditi fluttuano stagionalmente e necessitano della flessibilità di pagamento che un tale ARM può fornire. I mutuatari esperti gestiranno attentamente il livello di negative amortization che permettono di accumulare.
In questo modo, un mutuatario può controllare il rischio principale di un Option ARM, che è lo “payment shock”, quando la negative amortization e altre caratteristiche di questo prodotto possono innescare aumenti sostanziali dei pagamenti in brevi periodi di tempo.
Il pagamento minimo su un Option ARM può aumentare drasticamente se il suo saldo capitale non pagato raggiunge il limite massimo di negative amortization (tipicamente dal 110% al 125% dell'importo originale del prestito). Se ciò accade, il successivo pagamento mensile minimo sarà a un livello che ammortizzerebbe completamente l'ARM per il suo termine residuo. Inoltre, gli Option ARMs hanno tipicamente date di “recast” automatiche (spesso ogni cinque anni) quando il pagamento viene adeguato per riportare l'ARM in linea per ammortizzare completamente l'ARM per il suo termine residuo.
Ad esempio, un ARM di $200.000 con un limite del 110% di “neg am” si adeguerà tipicamente a un pagamento completamente ammortizzante, basato sull'attuale tasso di interesse completamente indicizzato e sul termine residuo del prestito, se la negative amortization fa sì che il saldo del prestito superi $220.000. Per un recast del 125%, ciò accadrà se il saldo del prestito raggiunge $250.000.
Qualsiasi prestito che è permesso generare negative amortization significa che il mutuatario sta riducendo la sua equity nella sua casa, il che aumenta la possibilità che non sarà in grado di venderla per un importo sufficiente a ripagare il prestito. Il calo dei valori immobiliari esacerberebbe questo rischio.
Gli Option ARMs possono anche essere disponibili come “hybrids”, con periodi a tasso fisso più lunghi. Questi prodotti non avrebbero probabilmente tassi promozionali bassi. Di conseguenza, tali ARMs mitigano la possibilità di negative amortization e probabilmente non attrarrebbero i mutuatari che cercano un prodotto di “affordability”.
– Estratto da Wikipedia
