Non ti piacerà, ma un crollo immobiliare è in arrivo.
Se pensi che io sia paranoico, aspetta di vedere le prove.
A giugno, 22.239 proprietà sono state pignorate negli U.S..
Anche se non sembra molto, è un _salto del 226%_ rispetto a un anno fa.
Nel frattempo, il capo economista di Freddie Mac—uno dei maggiori “insider” del settore—ha avvertito che le vendite immobiliari stanno subendo un brusco arresto:
E Michael Burry di Big Short fame pensa che il settore immobiliare andrà di nuovo in fiamme—solo che questa volta in modo più violento.
Ma non devi credere a me o a nessuno di quei commentatori.
Basta guardare i dati grezzi.
I Mutui Sono in Stallo
Iniziamo la nostra indagine andando al cuore del settore immobiliare: i mutui.
Poiché la maggior parte delle persone contrae mutui per acquistare una casa, gli ufficiali di credito sono uno dei “canarini nella miniera” del settore immobiliare. Se stanno sottoscrivendo meno prestiti, significa che le persone sono meno interessate al settore immobiliare, e viceversa.
Quindi, come sta andando il settore dei mutui ultimamente?
Non bene.
Le richieste di prestito hanno rallentato per tutto il 2022, ma l'estate ha portato a un quasi-arresto del settore dei mutui (anche escludendo i rifinanziamenti).
Nella seconda settimana di luglio, le richieste di mutuo per nuove case sono diminuite di un impressionante 52,7% rispetto a un anno fa, secondo la Mortgage Bankers Association.
Per dare un'idea, è la domanda più bassa dal 2000.
Questo solleva la domanda: perché le persone hanno improvvisamente smesso di contrarre prestiti?
La risposta è semplice: non possono più permetterseli.
La Leva Conta
Quando economisti ed esperti televisivi si pronunciano sul settore immobiliare, spesso guardano i prezzi nominali e li confrontano con quelli precedenti.
Ma non è così che gli acquirenti di case vedono il settore immobiliare.
La maggior parte degli acquirenti di case ipoteca la propria abitazione. In altre parole, non pagano l'intero prezzo nominale in anticipo. Tipicamente, versano il 10-20% del valore della casa e pagano il resto tramite rate mensili nei successivi 25-30 anni.
E quella rata mensile è ciò che conta di più.
Diciamo che ottieni una pre-approvazione per un mutuo PITI (capitale, interessi, tasse, assicurazione) di $2000/mese. Ti importerebbe molto se la casa dei tuoi sogni costasse $500.000 o $550.000? Alla maggior parte delle persone no. Probabilmente ti importa che la tua rata del mutuo non superi il tuo limite PITI.
In altre parole, la maggior parte degli acquirenti di case vede i prezzi nominali delle case attraverso la lente delle rate mensili del mutuo. Invece di una casa da $250.000, vedono $1.000/mese. E invece di $500.000, vedono $2.000/mese.
Ma guarda cosa succede alle rate dei mutui quando la Fed gioca con i tassi di interesse:
- Tra il 2020 e il 2021, il tasso di mutuo fisso a 30 anni si è attestato in media al 3%. Una casa da $500.000 ti sarebbe costata circa $1.800/mese
- Oggi, i tassi di interesse sono al 5,7%. La stessa casa costerebbe ora $2.500/mese
- E se il tasso salisse al 10%, la stessa casa ti costerebbe $3.750/mese.
In altre parole, un semplice aumento del tasso del 2,7% significa che una rata mensile del mutuo su una casa da $500.000 aumenta di quasi il 40%; un aumento del 7% porta la rata a oltre il 108%!
Vedi quanta “leva” i tassi ipotecari esercitano sui prezzi nominali delle case? Anche un cambiamento di pochi punti percentuali può raddoppiare (o dimezzare) una rata mensile sulla stessa casa.
Ecco perché le persone stavano accaparrandosi immobili durante la pandemia. I tassi zero della Fed hanno ridotto così tanto le rate dei mutui da compensare i prezzi nominali folli delle case – o, in realtà, li hanno fatti salire.
Ma ora che i tassi dei mutui non sono solo tornati ai livelli pre-pandemia, ma destinati ai livelli più alti degli ultimi due decenni, chi può permettersi i prezzi immobiliari odierni a quei tassi?
Quanto Possono Salire i Tassi dei Mutui?
I tassi dei mutui possono arrivare al 9%, 10% o anche più in alto nel prossimo anno?
Se la storia è un'indicazione di ciò che verrà (e il più delle volte lo è), non solo potrebbero, ma probabilmente lo faranno.
Dai un'occhiata alla storia del mutuo fisso a 30 anni, specialmente durante gli anni '70. Vedrai che, per la maggior parte, i tassi dei mutui sono stati molto più alti di quanto lo siano oggi:
Se torniamo indietro di 20 anni, i tassi dei mutui non sono mai stati inferiori all'attuale 5,7%. E quando l'allora presidente della Fed Volcker combatteva l'inflazione degli anni '70, i tassi dei mutui raggiunsero un incredibile 18%.
Sembra qualcosa che non accadrebbe mai ai nostri tempi, vero? Ma come l'inflazione a doppia cifra a cui ci stiamo rapidamente avvicinando, la storia spesso si ripete quando meno ce lo aspettiamo.
Infatti, con l'inflazione odierna al 9%, siamo quasi a due terzi dell'inflazione in stile anni '70. Eppure, la Fed ha a malapena messo insieme un misero aumento dei tassi dell'1,75%. Quindi, i tassi sono ancora lontani da dove potrebbero essere per eguagliare la stretta di Volcker.
Riusciresti a immaginare rate di mutuo al 18%? La stessa casa da $500.000 con una rata di $1.800/mese aumenterebbe a una rata mensile di $6.450!
Vedremo mai di nuovo un interesse del 18%? Forse non a breve termine.
Ma la parte spaventosa è che non avremo bisogno del 18% o nemmeno del 10% per vedere una massiccia correzione nel mercato immobiliare.
Un Punto di Rottura è a Pochi Decimali di Distanza
L'Housing Affordability Index della National Association of Realtors è il benchmark numero 1 per l'accessibilità economica delle case negli U.S.
In breve, questo indice mostra se la famiglia con reddito mediano può permettersi un mutuo per acquistare una casa a prezzo mediano. Ad esempio, un valore di 100 suggerisce che la famiglia media ha appena abbastanza reddito per acquistare una casa media.
Se l'indice è a 95, la famiglia con reddito mediano è in difetto del 5% per acquistare la casa mediana; al contrario, se la lettura è superiore a 100, la famiglia ha più reddito di quanto le serva per acquistare una casa mediana.
Quindi diamo un'occhiata a quanto l'edilizia abitativa sia diventata “accessibile” negli ultimi anni:
All'inizio del 2020, l'accessibilità economica delle case era a un robusto 169. Ma con la crescita dei prezzi delle case durante la pandemia, l'accessibilità è scesa a 145. Tuttavia, la famiglia con reddito mediano aveva più che abbastanza denaro per permettersi una casa mediana basandosi sui tassi del 2020.
Ma guarda cosa è successo quando la Fed ha iniziato ad aumentare i tassi.
Mentre i tassi dei mutui superano il 5% a maggio, l'accessibilità economica delle case negli U.S. è scesa del 30% a 102,5 – i n meno di mezzo anno!
Per dare un'idea, è il livello più basso dal 2006—il culmine dell'ultima mania immobiliare. Ed è alla pari con l'accessibilità del 1986, quando i tassi dei mutui raggiunsero il 14,5%, come puoi vedere qui:
In altre parole, oggi l'edilizia abitativa è così costosa che, con tassi di mutuo ancora storicamente bassi del 5,5%, è inaccessibile come lo era quando i mutui erano a un folle 14,5% nel 1985!
Ciò significa che un punto di rottura è più vicino di quanto pensiamo, potenzialmente a pochi aumenti dei tassi di distanza.
Segnali di Avvertimento Lampeggianti
Dai un'occhiata a questo grafico che mette a confronto le case in costruzione con la domanda di mutui.
Nota come queste due linee si siano divaricate quando la Fed ha iniziato ad aumentare i tassi e i tassi dei mutui sono balzati. Quindi, mentre i costruttori continuano a sfornare case, la domanda per esse sta crollando a picco.
Come ha detto un costruttore di Atlanta a Marketwatch: “Qualcuno ha spento le luci sulle nostre vendite a giugno!”
Nel frattempo, le inserzioni attive stanno crescendo rapidamente, con un aumento di quasi il 19% rispetto a un anno fa e oltre il 50% dall'inizio di quest'anno.
Segna le mie parole, il mercato sarà presto inondato da decine di migliaia di case in eccesso che nessuno può permettersi. E i costruttori non avranno altra scelta che tagliare i prezzi per venderle.
Infatti, secondo un sondaggio di John Burns Real Estate Consulting, 1 costruttore su 4 lo sta già facendo.
Peggio del 2008?
C'è una cosa che potrebbe rendere l'imminente crollo immobiliare più contagioso del 2008—o di qualsiasi cosa abbiamo mai visto prima.
Non solo l'“inaccessibilità” delle case è fuori scala, ma oltre un decennio di stampa di denaro e tassi record-bassi ha portato l'economia ad accumulare così tanto debito da crollare sotto il suo peso.
Debito federale? Record storico:
Debito Nazionale (Pro Capite, Aggiustato per Inflazione)
010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000$80,000
Ciclo di Debito
Il Pres. Biden firma l'American Rescue Plan Act da $1.9 trilioni
Mar. 11, '21
Il Pres. Trump firma il CARES Act da $2.2 trilioni
Mar. 27, '20
Il Pres. Obama firma l'American Rescue and Recovery Act da $800 miliardi
Feb. 17, '09
Il Pres. Bush firma il Troubled Asset Relief Program da $700 miliardi
Oct. 3, '08
Il Pres. Bush firma la prima di due misure di riduzione delle imposte sul reddito senza riduzioni di spesa
Jun 7, '01
Il Pres. Clinton firma il Deficit Reduction Act
Aug. 10, '93
Il Pres. Reagan firma il Gramm-Rudman-Hollings Deficit Reduction Act
Dec. 12, '85
Il Pres. Nixon chiude la finestra sull'oro
Aug. 15, '71
Il Pres. Johnson firma la legislazione che crea Medicaid e Medicare
Jul. 30, '65
Debito delle famiglie? Record storico—e in accumulo al ritmo più veloce dal 2003, come ho scritto in " The Great Debt Trap (Part 1) :
L'anno scorso, i consumatori stavano contraendo prestiti al ritmo più veloce dal 2003.
Tramite CNBC:
"I consumatori hanno chiuso il 2021 con livelli record di debito, entrando in un anno in cui i tassi di interesse dovrebbero aumentare sostanzialmente.
Il debito totale dei consumatori U.S. alla fine dell'anno ammontava a $15.6 trilioni, un salto anno su anno di $333 miliardi durante il quarto trimestre e poco più di $1 trilione per l'intero anno, secondo i dati rilasciati martedì dal distretto di New York della Federal Reserve.
L'aumento trimestrale è stato il più grande dal 2007, e il guadagno annuale è stato il più grande di sempre nei registri che risalgono al 2003."
Debito aziendale? Più che raddoppiato dal crollo immobiliare…
Peggio ancora, la “garanzia di salvataggio” tacita della Fed per il Covid ha spinto gli investitori a gettare la cautela al vento e a prestare a aziende quasi fallite. Il risultato è che attività insostenibili sono state indiscriminatamente inondate di miliardi di dollari.
Non c'è da stupirsi che abbiamo assistito a licenziamenti massicci tra le aziende Fortune 500. Mentre la Fed normalizza il costo del denaro, le aziende eccessivamente indebitate iniziano i licenziamenti per rimanere in equilibrio.
Ecco solo alcuni dei molti licenziamenti di quest'anno:
- JPmorgan - 1.000 dipendenti
- Re/Max - 17% della sua forza lavoro
- Coinbase - 18% di tutti i dipendenti
- Il gigante dei concessionari auto Carvana - 2.500 dipendenti (o 12% della sua forza lavoro)
- La startup di mutui Better - 4.000 dipendenti
Molti pensano che la Fed getterà presto la spugna e fermerà gli aumenti dei tassi. Ma per ora, sembra determinata a ridurre l'inflazione - anche se il prezzo sono milioni di americani disoccupati. Dopotutto, le persone sono solo pedine per l'élite.
A riprova, come riportato da Quartz reported, "I funzionari della Fed prevedono che la disoccupazione aumenterà nei prossimi tre anni, mentre tre mesi fa avevano previsto che non avrebbe iniziato a salire prima del 2024."
Non ci vuole un genio per collegare i punti qui.
Mentre la Fed continua a riportare il costo del denaro alla realtà, le rate dei mutui aumenteranno. Nel frattempo, i licenziamenti a livello nazionale distruggeranno i redditi, che dovrebbero pagare quei mutui sempre più costosi.
Qualcosa deve cedere.
Riesci a vedere ora cosa ha fatto l'era del denaro a buon mercato all'accessibilità? Mentre le masse credono che i tassi di interesse bassi rendano le cose più accessibili, su una linea temporale più lunga, fa l'opposto.
Il Settore Immobiliare Va in Liquidazione
Con ogni probabilità, il boom dei mutui è finito.
Se le cose non cambiano immediatamente rotta—il che non sembra probabile—probabilmente assisteremo all'inizio di un'implosione immobiliare quest'anno. E con così tanto debito, ciò che ci aspetta potrebbe sminuire qualsiasi cosa abbiamo visto finora.
Cosa dovresti fare per prepararti?
Armati di pazienza, accumula contanti e preparati per i prossimi anni. Gli asset andranno in liquidazione.
Cerca la verità e sii preparato,
Carlisle Kane
