I nuovi controlli valutari della Cina stanno scuotendo i mercati immobiliari internazionali
Sono nato e cresciuto a Vancouver, e quando dico alle persone che sono cresciuto in una casa a Point Grey di solito presumono che la mia famiglia fosse ricchissima.
Non proprio.
Mio padre era un assistente sociale che curava tossicodipendenti da eroina, e mia madre era l'Assistente del Preside all'UBC Hospital.
In altre parole, gente che lavorava. Comprarono la casa come bungalow per $12.000 quando avevo un anno, e poi costruirono un piano aggiuntivo quando nacquero i miei due fratelli.
Dodici. Mila. Dollari. Per una casa a Point Grey.
Oggi quella stessa casa varrebbe più di $4 milioni.
E ogni volta che sembra che la bolla immobiliare di Vancouver debba scoppiare, i prezzi delle case salgono ancora di più.
Gran parte di questa crescita è stata alimentata da acquirenti stranieri o, in molti casi, da immigrati ricchi in Canada che, provenendo da Hong Kong, pensano che i prezzi delle case a Vancouver siano un affare!
In combinazione con l'afflusso di acquirenti da tutto il Canada, il mercato immobiliare di Vancouver è stato in ebollizione (con poche eccezioni minori) da quando ero un bambino in pantaloni corti.
Ma come direbbe Bob Dylan, quei tempi potrebbero cambiare.
Il governo cinese approva nuove restrizioni valutarie
Il governo cinese ha approvato nuove regole il 1° gennaio per rafforzare le restrizioni valutarie esistenti. Le scosse si stanno già avvertendo nei mercati immobiliari più caldi di tutto il mondo, in particolare in Canada, negli Stati Uniti, in Australia e nel Regno Unito.
Quindi, cosa sta succedendo e perché?
Il problema è la stretta sulle restrizioni esistenti della Cina sul trasferimento di valuta fuori dal paese.
La Cina ha affrontato negli ultimi anni un rapido deprezzamento dello yuan rispetto al dollaro USA.
Le riserve di valuta estera in Cina sono scese al livello più basso in cinque anni a partire dallo scorso ottobre, a $3.12 trilioni. Il governo di Pechino sta lavorando disperatamente per mantenere le riserve di valuta estera al di sopra della 'barriera psicologica' di $3 trilioni.
Così, il giorno di Capodanno, Pechino ha introdotto nuove regole che rendono molto più severe le restrizioni sui trasferimenti di valuta. E hanno buone ragioni.
Nel settembre dello scorso anno, l'indicatore continuo di Bloomberg sui flussi di capitale globali ha mostrato un record di $194 miliardi in uscita dalla Cina.
Sono quasi $200 miliardi in un solo mese!
In termini semplici, le regole della Cina sono progettate per impedire agli individui la conversione di valuta per più di $50.000 USD.
Come influisce questo sul mercato immobiliare?
Beh, per far uscire denaro dal paese e assicurarsi beni stranieri, molti cittadini cinesi hanno acquistato proprietà in città come Melbourne, Londra, Vancouver e Toronto.
Le nuove regole non sono realmente 'nuove'. Piuttosto, Pechino sta ulteriormente rafforzando l'applicazione delle normative esistenti che limitano il flusso di valuta verso altri paesi. Tra questi termini appena annunciati:
Le banche devono segnalare tutte le transazioni superiori a 50.000 yuan (circa $7.000 USD). La vecchia regola imponeva alle banche di segnalare qualsiasi transazione superiore a 200.000 yuan (circa $30.000 USD).
I cittadini devono impegnarsi per iscritto che i fondi non saranno "... utilizzati per acquisti all'estero di proprietà, titoli, assicurazioni sulla vita o qualsiasi altra assicurazione di natura d'investimento", secondo il quotidiano China Daily.
I richiedenti un trasferimento di denaro devono anche confermare la loro conformità alle norme antiriciclaggio e ad altre restrizioni... e se si scopre che hanno falsificato le regole, possono perdere il diritto di convertire qualsiasi valuta per tre anni, essere inseriti in una lista di controllo governativa e potrebbero essere condannati per riciclaggio di denaro.
Sebbene la regola di base non sia nuova, l'accento maggiore sull'applicazione potrebbe avere un effetto scoraggiante sui cittadini cinesi che investono all'estero.
L'INVASIONE DEI PUFFI: COME I CINESI EVITANO I CONTROLLI VALUTARI
Quest'ultimo gruppo di investitori è talvolta conosciuto come 'Puffi', dal nome dei personaggi dei cartoni animati blu che sono piccoli individualmente, ma insieme costituiscono un'entità più grande.
Piuttosto che inviare
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più di $50.000 USD all'estero da una singola persona, i Puffi arruolano amici, parenti, colleghi e talvolta i propri dipendenti per inviare denaro per loro conto.
Un agente immobiliare con cui ho parlato a Vancouver ha detto che potresti avere 20 Puffi che inviano $45.000 ciascuno per versare un deposito di $900.000 su una casa.
Che siano Puffi o investitori super-ricchi, questi acquirenti stranieri stanno generalmente cercando di proteggere i loro beni dal precipitoso declino dello yuan.
Lo Smurfing è uno dei tanti modi in cui il denaro viene spostato senza attivare le restrizioni valutarie del paese. I Puffi apprezzano anche la proprietà come copertura, quindi gran parte di quel denaro sta affluendo nei mercati immobiliari surriscaldati di Hong Kong, New York, Vancouver, Sydney e così via.
Tuttavia, con le banche costrette a segnalare transazioni così piccole, la vita per i Puffi diventerà molto più difficile quest'anno, e se Pechino avrà successo, la mossa potrebbe avere un impatto drammatico sui mercati immobiliari di quelle città.
Le mie fonti, inclusi agenti immobiliari e mediatori ipotecari che operano nel mercato degli investimenti cinesi, affermano che la stretta non influenzerà realmente gli investitori Uber-ricchi della Cina... ma influenzerà i Puffi.
Hanno anche aggiunto che finora non hanno visto un impatto drammatico dal nuovo annuncio sulle restrizioni valutarie, ma che questo potrebbe cambiare se il governo cinese inizierà a perseguire coloro che violano le regole.
Bloomberg, ad esempio, ha pubblicato una grande storia il 26 gennaio su un funzionario pubblico in pensione che cercava di comprare una casa a Melbourne. Il residente di Shanghai ha versato un deposito di 300.000 yuan nell'agosto 2016 su una casa acquistata per 2.4 milioni di yuan ($348.903 USD).
L'acquirente deve effettuare un altro grande pagamento a febbraio, ma ora è così spaventato dalla stretta sui trasferimenti di valuta che potrebbe rinunciare all'affare, anche se perderebbe il suo deposito.
L'impatto completo della stretta probabilmente non sarà noto per almeno alcuni mesi, poiché molti di quegli acquirenti che stanno effettuando acquisti ora hanno già i loro soldi fuori dal paese.
Tuttavia, alcuni analisti affermano che c'erano segnali che le restrizioni valutarie stavano funzionando anche prima dell'ultima stretta del 1° gennaio.
Per la prima volta da quando lo yuan è stato svalutato nell'agosto 2015, le banche cinesi hanno registrato afflussi netti nei loro conti capitali, e la valuta è effettivamente aumentata dell'1,2% rispetto al dollaro USA tra il 28 dicembre e il 30 gennaio.
Per i canadesi il vero focus sarà sull'impatto che questo avrà sul mercato immobiliare. A Vancouver, i prezzi delle case sono già diminuiti grazie a una nuova tassa sugli acquirenti stranieri introdotta dal governo della BC. Le vendite di case esistenti a Metro Vancouver sono diminuite del 40% questo gennaio rispetto a gennaio dell'anno scorso, ma più specificamente, le vendite di case unifamiliari generalmente ricercate dagli investitori cinesi sono diminuite del 57,6% rispetto a un anno fa.
Questo è un declino accelerato; le vendite a gennaio sono diminuite anche dell'11,1% solo rispetto a dicembre, che di solito è un mese molto lento.
Alcuni agenti immobiliari a Vancouver e Toronto temono che le restrizioni valutarie dalla Cina causeranno un ulteriore calo delle vendite di case unifamiliari, e alla fine questo trascinerà al ribasso anche i prezzi dei condomini.
Altri mercati in Canada hanno anche goduto di un mercato in forte crescita negli ultimi mesi, tra cui Victoria, la Fraser Valley e, in misura più limitata, Kelowna.
Ciò è in parte dovuto alla nuova tassa sugli acquirenti stranieri a Vancouver che ha dirottato tali acquirenti verso altre città, e in parte dovuto ai residenti di Vancouver che vendono le loro case e si trasferiscono in mercati meno costosi.
Se Pechino riuscirà a frenare il deflusso di valuta, gli analisti prevedono un rallentamento in particolare nella vendita di case unifamiliari, e alla fine un potenziale calo dei prezzi su tutta la linea.
Quell'effetto a catena avrebbe impatti anche su molti altri mercati.
Tutto sommato, finché non sarà pronunciato il verdetto sulla guerra valutaria della Cina, questo è sicuramente un momento per un approccio attendista al mercato immobiliare nelle maggiori città canadesi.
