Vous n'aimerez pas ça, mais une crise immobilière est imminente.
Si vous pensez que je suis paranoïaque, attendez de voir les preuves.
En juin, 22 239 propriétés ont été saisies aux États-Unis.
Bien que cela ne semble pas beaucoup, c'est un _bond de 226 %_ par rapport à l'année dernière.
Pendant ce temps, l'économiste en chef de Freddie Mac — l'un des plus grands « initiés » de l'industrie — a averti que les ventes immobilières sont en train de s'arrêter :
Et Michael Burry, célèbre pour Big Short, pense que l'immobilier va de nouveau s'embraser, mais cette fois de manière plus violente.
Mais vous n'êtes pas obligé de me croire, ni aucun de ces commentateurs.
Regardez simplement les données brutes.
Les prêts hypothécaires sont au point mort
Commençons notre enquête en nous penchant sur le cœur de l'activité immobilière : les prêts hypothécaires.
Étant donné que la plupart des gens contractent des prêts hypothécaires pour acheter une maison, les agents de crédit sont l'un des « canaris dans la mine de charbon » du logement. S'ils accordent moins de prêts, cela signifie que les gens sont moins intéressés par l'immobilier, et vice versa.
Alors, comment se porte le secteur hypothécaire ces derniers temps ?
Pas bien.
Les demandes de prêts ont ralenti tout au long de 2022, mais l'été a entraîné un quasi-arrêt de l'activité hypothécaire (même en excluant les refinancements).
Au cours de la deuxième semaine de juillet, les demandes de prêts hypothécaires pour les nouvelles maisons ont chuté de 52,7 % par rapport à l'année dernière, selon la Mortgage Bankers Association.
Pour mettre les choses en perspective, c'est la demande la plus faible depuis 2000.
Cela soulève la question : pourquoi les gens ont-ils soudainement cessé de contracter des prêts ?
La réponse est simple : ils ne peuvent plus se les permettre.
L'effet de levier compte
Lorsque les économistes et les experts télévisuels se prononcent sur le logement, ils examinent souvent les prix nominaux et les comparent à ce qu'ils étaient auparavant.
Mais ce n'est pas ainsi que les acheteurs de maisons perçoivent l'immobilier.
La plupart des acheteurs de maisons hypothèquent leur logement. En d'autres termes, ils ne paient pas la totalité du prix nominal d'avance. Généralement, ils versent 10 à 20 % de la valeur de la maison et paient le reste par mensualités sur les 25 à 30 prochaines années.
Et cette facture mensuelle est ce qui compte le plus.
Disons que vous êtes pré-approuvé pour un prêt hypothécaire principal, intérêts, taxes, assurance (PITI) de 2000 $/mois. Vous soucieriez-vous beaucoup de savoir si la maison de vos rêves coûte 500 000 $ ou 550 000 $ ? La plupart des gens ne s'en soucient pas. Vous vous souciez probablement que votre paiement hypothécaire ne dépasse pas votre limite PITI.
En d'autres termes, la plupart des acheteurs de maisons voient les prix nominaux des maisons à travers le prisme des mensualités hypothécaires. Au lieu d'une maison à 250 000 $, ils voient 1 000 $/mois. Et au lieu de 500 000 $, ils voient 2 000 $/mois.
Mais regardez ce qui arrive aux mensualités hypothécaires lorsque la Fed joue avec les taux d'intérêt :
- Entre 2020 et 2021, le taux hypothécaire fixe sur 30 ans était en moyenne de 3 %. Une maison de 500 000 $ vous aurait coûté environ 1 800 $/mois
- Aujourd'hui, les taux d'intérêt sont à 5,7 %. La même maison coûterait maintenant 2 500 $/mois
- Et si le taux passait à 10 %, la même maison vous coûterait 3 750 $/mois.
En d'autres termes, une simple augmentation de taux de 2,7 % signifie qu'une mensualité hypothécaire sur une maison de 500 000 $ augmente de près de 40 % ; une augmentation de 7 % fait grimper le paiement de plus de 108 % !
Voyez-vous à quel point les taux hypothécaires ont un « effet de levier » sur les prix nominaux des maisons ? Même un changement de taux de quelques points de pourcentage peut doubler (ou réduire de moitié) une facture mensuelle pour la même maison.
C'est pourquoi les gens se sont rués sur l'immobilier pendant la pandémie. Les taux zéro de la Fed ont tellement réduit les mensualités hypothécaires qu'ils ont compensé les prix nominaux insensés du logement – ou, en réalité, les ont fait grimper.
Mais maintenant que les taux hypothécaires ne sont pas seulement revenus aux niveaux d'avant la pandémie, mais sont en passe d'atteindre les niveaux les plus élevés en deux décennies, qui peut se permettre les prix immobiliers actuels à ces taux ?
Jusqu'où les taux hypothécaires peuvent-ils monter ?
Les taux hypothécaires peuvent-ils atteindre 9 %, 10 %, ou même plus l'année prochaine ?
Si l'histoire est une indication de ce qui va arriver (et c'est souvent le cas), non seulement ils le pourraient, mais ils le feront probablement.
Jetez un œil à l'historique du prêt hypothécaire fixe sur 30 ans, en particulier pendant les années 1970. Vous verrez que, pour la plupart, les taux hypothécaires ont été bien plus élevés qu'aujourd'hui :
Si vous remontez 20 ans en arrière, les taux hypothécaires n'ont jamais été inférieurs aux 5,7 % d'aujourd'hui. Et lorsque le président de la Fed de l'époque, Volcker, luttait contre l'inflation des années 1970, les taux hypothécaires ont atteint un sommet ahurissant de 18 %.
Cela semble être quelque chose qui n'arriverait jamais de notre temps, n'est-ce pas ? Mais comme l'inflation à deux chiffres que nous approchons rapidement, l'histoire se répète souvent quand on s'y attend le moins.
En fait, avec une inflation de 9 % aujourd'hui, nous sommes presque aux deux tiers du chemin vers l'inflation de style années 1970. Et pourtant, la Fed n'a réussi qu'une maigre augmentation de taux de 1,75 %. Les taux sont donc encore loin de ce qu'ils pourraient être pour égaler le resserrement de Volcker.
Pourriez-vous imaginer des mensualités hypothécaires à 18 % ? La même maison de 500 000 $ avec un paiement de 1 800 $/mois passerait à une facture mensuelle de 6 450 $ !
Reverrons-nous un jour des taux d'intérêt de 18 % ? Peut-être pas à court terme.
Mais le plus effrayant, c'est que nous n'aurons pas besoin de 18 % ni même de 10 % pour assister à une correction massive du marché immobilier.
Un point de rupture n'est qu'à quelques décimales
L'indice d'abordabilité du logement de la National Association of Realtors est la référence n°1 pour l'abordabilité des logements aux États-Unis.
En bref, cet indice montre si la famille à revenu médian peut se permettre un prêt hypothécaire pour acheter une maison à prix médian. Par exemple, une valeur de 100 suggère que le ménage moyen a juste assez de revenus pour acheter une maison moyenne.
Si l'indice est à 95, la famille à revenu médian manque de 5 % pour acheter la maison médiane ; inversement, si la lecture est supérieure à 100, la famille a plus de revenus qu'il n'en faut pour acheter une maison médiane.
Alors, jetons un coup d'œil à l'évolution de l'« abordabilité » du logement au cours des dernières années :
Au début de 2020, l'abordabilité du logement était à un solide 169. Mais à mesure que les prix du logement ont augmenté pendant la pandémie, l'abordabilité a chuté à 145. Néanmoins, la famille à revenu médian avait plus qu'assez d'argent pour se permettre une maison médiane basée sur les taux de 2020.
Mais regardez ce qui s'est passé lorsque la Fed a commencé à augmenter les taux.
Alors que les taux hypothécaires dépassent 5 % en mai, l'abordabilité du logement aux États-Unis a chuté de 30 % pour atteindre 102,5 – e n moins de six mois !
Pour mettre les choses en perspective, c'est le niveau le plus bas depuis 2006 — l'apogée de la dernière euphorie immobilière. Et c'est comparable à l'abordabilité en 1986, lorsque les taux hypothécaires ont atteint 14,5 %, comme vous pouvez le voir ici :
En d'autres termes, le logement est aujourd'hui si cher qu'avec des taux hypothécaires encore historiquement bas de 5,5 %, il est aussi inabordable qu'il l'était lorsque les prêts hypothécaires étaient à un taux fou de 14,5 % en 1985 !
Cela signifie qu'un point de rupture est plus proche que nous le pensons, potentiellement à quelques hausses de taux seulement.
Signes avant-coureurs clignotants
Jetez un coup d'œil à ce graphique qui représente les maisons en construction par rapport à la demande de prêts hypothécaires.
Notez comment ces deux lignes se sont séparées lorsque la Fed a commencé à augmenter les taux et que les taux hypothécaires ont bondi. Ainsi, tandis que les constructeurs continuent de produire des maisons, la demande pour celles-ci chute brutalement.
Comme l'a dit un constructeur d'Atlanta à Marketwatch : « Quelqu'un a éteint les lumières sur nos ventes en juin ! »
Pendant ce temps, les annonces actives augmentent rapidement, en hausse de près de 19 % par rapport à l'année dernière et de plus de 50 % depuis le début de cette année.
Croyez-moi, le marché sera bientôt inondé de dizaines de milliers de maisons vacantes que personne ne pourra se permettre. Et les constructeurs n'auront d'autre choix que de baisser les prix pour les vendre.
En fait, selon une enquête de John Burns Real Estate Consulting, 1 constructeur sur 4 le fait déjà.
Pire qu'en 2008 ?
Il y a une chose qui pourrait rendre l'éclatement immobilier imminent plus contagieux qu'en 2008 — ou que tout ce que nous avons jamais vu auparavant.
Non seulement l'« inabordabilité » du logement est hors de contrôle, mais plus d'une décennie de création monétaire et de taux historiquement bas a conduit l'économie à accumuler tant de dettes qu'elle s'effondre sous son propre poids.
Dette fédérale ? Record historique :
Dette nationale (par habitant, ajustée à l'inflation)
010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000$80,000
Cycle d'endettement
Le président Biden signe la loi American Rescue Plan de 1,9 billion de dollars
11 mars 2021
Le président Trump signe la loi CARES de 2,2 billions de dollars
27 mars 2020
Le président Obama signe la loi American Rescue and Recovery de 800 milliards de dollars
17 févr. 2009
Le président Bush signe le Troubled Asset Relief Program de 700 milliards de dollars
3 oct. 2008
Le président Bush signe la première de deux mesures de réduction de l'impôt sur le revenu sans réductions de dépenses
7 juin 2001
Le président Clinton signe la loi de réduction du déficit
10 août 1993
Le président Reagan signe la loi de réduction du déficit Gramm-Rudman-Hollings
12 déc. 1985
Le président Nixon ferme la fenêtre de l'or
15 août 1971
Le président Johnson signe la législation créant Medicaid et Medicare
30 juil. 1965
Dette des ménages ? Record historique — et s'accumulant au rythme le plus rapide depuis 2003, comme je l'ai écrit dans « Le grand piège de la dette (Partie 1) » :
L'année dernière, les consommateurs contractaient des prêts au rythme le plus rapide depuis 2003.
Via CNBC :
« Les consommateurs ont terminé 2021 avec des niveaux d'endettement records, à l'approche d'une année où les taux d'intérêt devraient augmenter considérablement.
La dette totale des consommateurs américains à la fin de l'année s'élevait à 15,6 billions de dollars, soit un bond de 333 milliards de dollars d'une année sur l'autre au cours du quatrième trimestre et d'un peu plus de 1 billion de dollars pour l'année entière, selon les données publiées mardi par le district de New York de la Réserve fédérale.
L'augmentation trimestrielle a été la plus importante depuis 2007, et le gain annuel a été le plus important jamais enregistré depuis 2003. »
Dette des entreprises ? Plus que doublée depuis la crise immobilière…
Pire encore, la « garantie de sauvetage » tacite de la Fed pour le Covid a incité les investisseurs à jeter la prudence aux orties et à prêter à des entreprises quasi-faillies. Le résultat est que des entreprises non viables ont été arrosées sans discernement de milliards de dollars.
Il n'est pas étonnant que nous ayons assisté à des licenciements massifs parmi les entreprises du Fortune 500. À mesure que la Fed normalise le coût de l'argent, les entreprises surendettées commencent à licencier pour maintenir leur équilibre.
Voici quelques-uns des nombreux licenciements de cette année :
- JPmorgan - 1 000 employés
- Re/Max - 17 % de ses effectifs
- Coinbase - 18 % de tous les employés
- Le géant de la vente de voitures Carvana - 2 500 employés (soit 12 % de ses effectifs)
- La startup hypothécaire Better - 4 000 employés
Beaucoup pensent que la Fed va bientôt jeter l'éponge et arrêter les hausses de taux. Mais pour l'instant, elle semble déterminée à faire baisser l'inflation - même si le prix à payer est des millions d'Américains au chômage. Après tout, les gens ne sont que des pions pour l'élite.
À titre d'exemple, comme Quartz l'a rapporté, « les responsables de la Fed voient le chômage augmenter au cours des trois prochaines années, alors qu'il y a trois mois, ils prévoyaient qu'il ne commencerait pas à augmenter avant 2024. »
Il ne faut pas être un génie pour relier les points ici.
Alors que la Fed continue de ramener le coût de l'argent à la réalité, les paiements hypothécaires augmenteront. Pendant ce temps, les licenciements à l'échelle nationale détruiront les revenus, qui sont censés payer ces prêts hypothécaires de plus en plus chers.
Quelque chose doit céder.
Voyez-vous maintenant ce que l'ère de l'argent bon marché a fait à l'abordabilité ? Alors que les masses croient que les faibles taux d'intérêt rendent les choses plus abordables, sur une période plus longue, cela fait le contraire.
L'immobilier est en liquidation
Selon toute vraisemblance, le boom hypothécaire est terminé.
Si les choses ne changent pas de cap immédiatement — ce qui ne semble pas probable — nous allons probablement assister aux débuts d'une implosion immobilière cette année. Et avec tant de dettes, ce qui nous attend pourrait éclipser tout ce que nous avons vu jusqu'à présent.
Que devriez-vous faire pour vous préparer ?
Armez-vous de patience, thésaurisez de l'argent liquide et préparez-vous pour les prochaines années. Les actifs sont en liquidation.
Cherchez la vérité et soyez prêts,
Carlisle Kane
