Un « option ARM » est généralement un ARM de 30 ans qui offre initialement à l'emprunteur quatre options de paiement mensuel : un paiement minimum spécifié, un paiement des seuls intérêts, un paiement entièrement amortissant sur 15 ans et un paiement entièrement amortissant sur 30 ans.
Ces types de prêts sont également appelés « pick-a-payment » ou « pay-option » ARMs.
Lorsqu'un emprunteur effectue un paiement Pay-Option ARM inférieur aux intérêts courus, il y a « negative amortization », ce qui signifie que la partie impayée des intérêts courus est ajoutée au solde du capital restant dû. Par exemple, si l'emprunteur effectue un paiement minimum de 1 000 $ et que l'ARM a accumulé des intérêts mensuels en arriérés de 1 500 $, 500 $ seront ajoutés au solde du prêt de l'emprunteur. De plus, le paiement des seuls intérêts du mois suivant sera calculé en utilisant le nouveau solde du capital, plus élevé.
Les Option ARMs sont souvent proposés avec un très faible teaser rate (souvent aussi bas que 1 %) ce qui se traduit par des paiements minimums très faibles pour la première année de l'ARM. Pendant les périodes de boom économique, les prêteurs souscrivent souvent des emprunteurs en se basant sur des paiements hypothécaires inférieurs au niveau de paiement entièrement amortissant. Cela permet aux emprunteurs de se qualifier pour un prêt beaucoup plus important (c'est-à-dire de s'endetter davantage) que ce qui serait autrement possible. Lors de l'évaluation d'un Option ARM, les emprunteurs prudents ne se concentreront pas sur le teaser rate ou le niveau de paiement initial, mais prendront en compte les caractéristiques de l'index, la taille de la « mortgage margin » qui est ajoutée à la valeur de l'index, et les autres conditions de l'ARM. Plus précisément, ils doivent considérer les possibilités que (1) les taux d'intérêt à long terme augmentent ; (2) leur logement ne s'apprécie pas ou perde même de la valeur ou même (3) que les deux risques se matérialisent.
Les Option ARMs conviennent mieux aux emprunteurs avertis ayant des revenus croissants, en particulier si leurs revenus fluctuent saisonnièrement et qu'ils ont besoin de la flexibilité de paiement qu'un tel ARM peut offrir. Les emprunteurs avertis géreront soigneusement le niveau de negative amortization qu'ils autorisent à s'accumuler.
De cette manière, un emprunteur peut contrôler le risque principal d'un Option ARM, qui est le « payment shock », lorsque la negative amortization et d'autres caractéristiques de ce produit peuvent déclencher des augmentations de paiement substantielles en de courtes périodes.
Le paiement minimum sur un Option ARM peut augmenter considérablement si son solde de capital impayé atteint la limite maximale de negative amortization (généralement 110 % à 125 % du montant initial du prêt). Si cela se produit, le prochain paiement mensuel minimum sera à un niveau qui amortirait entièrement l'ARM sur sa durée restante. De plus, les Option ARMs ont généralement des dates de « recast » automatiques (souvent tous les cinq ans) lorsque le paiement est ajusté pour que l'ARM reprenne le rythme d'amortissement complet sur sa durée restante.
Par exemple, un ARM de 200 000 $ avec un plafond de « neg am » de 110 % s'ajustera généralement à un paiement entièrement amortissant, basé sur le taux d'intérêt entièrement indexé actuel et la durée restante du prêt, si la negative amortization fait que le solde du prêt dépasse 220 000 $. Pour un « recast » de 125 %, cela se produira si le solde du prêt atteint 250 000 $.
Tout prêt qui est autorisé à générer de la negative amortization signifie que l'emprunteur réduit sa valeur nette dans son logement, ce qui augmente le risque qu'il ne puisse pas le vendre pour un montant suffisant pour rembourser le prêt. La baisse des valeurs immobilières exacerberait ce risque.
Les Option ARMs peuvent également être disponibles sous forme d'« hybrids », avec des périodes à taux fixe plus longues. Ces produits n'auraient probablement pas de faibles teaser rates. En conséquence, de tels ARMs atténuent la possibilité de negative amortization, et n'attireraient probablement pas les emprunteurs recherchant un produit d'« affordability ».
– Extrait de Wikipédia
