Der Markt lebt weiterhin in einem Zustand der Euphorie und Verwirrung.
Die U.S. government teilte uns gerade mit, dass die U.S. economy im letzten Monat stärker als erwartet 195.000 Arbeitsplätze geschaffen hat.
Wieder einmal steigt der Markt mit vielversprechenden Arbeitsplatzzahlen. Doch da dies auf ein QE tapering hindeutet, wurde der Markt nach unten geschickt.
Schließlich, nach dem Ausverkauf, schloss der Markt am Freitag mit einem Plus von 1%. Vorerst scheinen die Arbeitsplatzzahlen gut genug gewesen zu sein, um die Sorgen über eine Reduzierung der Konjunkturprogramme durch die Federal Reserve abzuschütteln.
Während also alle über die Anzahl der geschaffenen Arbeitsplätze jubeln, hat niemand die Qualität der Arbeitsplätze betrachtet, die tatsächlich geschaffen werden.
Laut der Bureau of Labour and Statistics’ (BLS) household survey stiegen die Teilzeitjobs im Juni um 360.000 auf 28.059.000 (saisonbereinigt) von 27.699.000 – ein Allzeithoch. Vollzeitjobs? Rückgang um 240.000, von 116.238.000 auf 115.998.000.
Seit Jahresbeginn hat die U.S. 557.000 Teilzeitjobs, aber nur 130.000 Vollzeitjobs geschaffen. Das liegt vielleicht daran, dass von den geschaffenen Arbeitsplätzen 239.000 auf Mindestlohnjobs in Restaurants und Bars entfielen. Was die Arbeitsplätze in der Fertigung betrifft: 13.000.
An der kanadischen Front blieb die Arbeitslosenquote Kanadas im letzten Monat unverändert bei 7,1 Prozent, so Statistics Canada.
Das scheint nicht wichtig zu sein, aber es zeigt, dass Kanadas mildes Jobwachstum wahrscheinlich genau das sein wird: mild.
Aber mild ist vielleicht noch untertrieben.
Wie ich in meinen Briefen „ How China’s Problems Affect Canadians,“ und „ The Impact of the TSX Venture on the Economy,“ erwähnt habe, könnten Arbeitsplätze in Canada bald gefährdet sein.
In diesen Briefen sprach ich über die vielen Arbeitsplätze, die infolge der TSX Venture Krise und des Rückgangs des Bergbausektors verloren gehen werden.
Aber auch der Immobilienmarkt selbst wird eine große Rolle beim Rückgang der kanadischen Arbeitsplätze spielen. Der Bau neuer Häuser und Eigentumswohnungen lässt bereits nach, und das bedeutet, dass viele Arbeitsplätze im Baugewerbe bald verloren gehen könnten.
Will Dunning, der Ökonom der Hypothekenbranche CAAMP, schätzt, dass Canada infolge der Verlangsamung des Wohnungsbaus etwa 180.000 Arbeitsplätze im Baugewerbe verlieren wird. Der Immobilienanalyst Ben Rabidoux prognostiziert 250.000 Arbeitsplatzverluste infolge der Verlangsamung des Wohnungsmarktes.
Darin liegt eine der größten Sorgen des kanadischen Marktes: Wohnraum.
Der kanadische Immobilienmarkt
Im letzten Jahr habe ich argumentiert, dass die kanadischen Immobilienpreise viel zu hoch sind und nur eine Richtung kennen: nach unten.
Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise offenbar gestiegen, wobei der Durchschnittspreis eines kanadischen Hauses im Mai bei 388.910 $ lag, gegenüber 375.062 $ ein Jahr zuvor.
In Toronto erreichte der Durchschnittspreis im Mai einen Rekordwert von 542.174 $, ein Anstieg von 5,4 Prozent gegenüber Mai 2012.
Habe ich mich geirrt? Steigen die Preise immer noch?
Anstatt direkt auf die von der Canadian Real Estate Association (CREA) ausgespuckten Zahlen zu schauen, schaue ich auf das, was zählt: was ich um mich herum sehe.
Überall sehe ich unverkaufte Häuser und fallende Preise. Es gibt mehr leerstehende Eigentumswohnungen in Toronto und Vancouver, als ich je in meinem Leben gesehen habe. Immobilienentwickler senken die Kosten und bieten Käufern extrem starke Anreize zur Rückkehr – nur scheint niemand zurückzukommen.
Ich kenne keine neue Eigentumswohnungsentwicklung, die derzeit nicht Schwierigkeiten hat, ihre Einheiten zu verkaufen. Jeder Eigentumswohnungsentwickler, den ich kenne, bietet wahnsinnige Rabatte an. Sie bieten nicht nur monetäre Rabatte, viele von ihnen bieten sogar an, kostenlose maßgeschneiderte Wände und Regaleinheiten zu bauen, nur um Käufer anzulocken.
Wenn der Markt so stark wäre, würde nichts davon passieren.
In Vancouver, wo die Preise zu steigen scheinen, hat das Real Estate Board of Greater Vancouver bekannt gegeben, dass die Hausverkäufe im Mai 19,4 Prozent unter dem 10-Jahres-Durchschnitt für diesen Monat lagen, während neue Angebote 7,4 Prozent unter dem 10-Jahres-Durchschnitt lagen.
Wenn Immobilien laut CREA so stark sind, warum fallen dann die Hauspreise um mich herum? Warum gehen die Hausverkäufe zurück?
Fallen oder steigen die Immobilienpreise in Ihrer Gegend? Gehen sie zurück oder wachsen sie?
Der kanadische Immobilienmarkt ist in einem viel schlechteren Zustand, als es scheint.
Obwohl wir wahrscheinlich keinen großen Zusammenbruch wie in den U.S. erleben werden, erwarte ich, dass die Märkte in den nächsten Jahren um mindestens 20% von diesen Niveaus fallen werden. In Bezug auf den Aktienmarkt ist das ein Bärenmarkt.
Ich finde es absurd, dass ich Artikel von kanadischen Journalisten lese, die behaupten, der kanadische Immobilienmarkt werde nicht fallen. Sie behaupten, der Markt steige tatsächlich und die Verkäufe nähmen zu. Diese übermäßige Zuversicht verleitet Hauskäufer dazu, mehr Risiken einzugehen, in einem Umfeld, in dem Risiko keine Belohnung hat.
Aber ich kann wohl nicht nur die Medien dafür verantwortlich machen – besonders wenn ihnen vom Conference Board of Canada gesagt wird, dass die Immobilienpreise steigen sollen – nicht fallen.
Sie sagen uns, dass Vancouver – obwohl es die höchsten Immobilienpreise des Landes hat und trotz der anhaltenden Warnungen von Ökonomen, die eine platzende Blase sehen – anscheinend einer der widerstandsfähigsten Märkte überhaupt sein wird.
Laut Mario Lefebvre, dem Direktor des Centre for Municipal Studies des Vorstands, sollten die Immobilienpreise, insbesondere in Vancouver, trotz der Erschwinglichkeitsprobleme weiter steigen. Er sagt, dass das Wachstum der im Ausland geborenen Bevölkerung weiterhin neue Käufer auf den Markt bringt.
Aber in anderen Berichten – unvoreingenommeneren Berichten – zeigen die Zahlen etwas anderes.
Letzten Monat enthüllte die Organization for Economic Co-operation and Development (OECD), dass Canada die drittüberbewertesten Immobilien in der entwickelten Welt hat.
Basierend auf dem Verhältnis von Hauspreisen zu verfügbarem Einkommen ist Kanadas Immobilienmarkt um bis zu 30 Prozent überbewertet. Vergleicht man dies mit dem historischen Mietwert, steigt die Überbewertung auf 60 Prozent.
Während Lefebvre und andere kanadische Organisationen uns viele Gründe nennen, warum Immobilien gestiegen sind und warum der Wohnungsmarkt gut aussieht, haben sie den wichtigsten Grund für den Anstieg der Immobilienpreise eklatant vergessen: billige und verfügbare Kredite.
Viel leicht verdientes Geld
Im letzten Jahrzehnt erlebten wir einen beispiellosen Kreditboom, der nicht nur durch niedrige Zinssätze, sondern auch durch die Verfügbarkeit einfacher Kredite angeheizt wurde.
Während der Zustrom von Einwanderung und ausländischem Geld, wie Levebre andeutet, eine Rolle bei den Immobilienpreisen in Toronto und Vancouver gespielt haben mag, kann dies nicht der einzige Grund sein; wäre es so, hätten die Preise wirklich nur diese Gebiete betreffen sollen – nicht ganz Canada.
Ein Blick auf verschiedene Metropolen in Canada zeigt, dass jede von ihnen seit 2003 einen parabolischen Anstieg der Immobilienpreise erlebt hat.
Die Kreditbedingungen in Canada waren früher viel strenger als im letzten Jahrzehnt. Tatsächlich wurden kanadische Banken nach der Finanzkrise von 2008 wegen ihrer strengen Finanzierungspolitik hoch geschätzt.
Doch seitdem haben sich kanadische Banken mit einfachen Hypothekengenehmigungen an Verbraucher, die sie sich einfach nicht leisten können, überhebelt – besonders wenn die Zinssätze steigen (und das werden sie).
Obwohl die Regierung die Regeln verschärft hat, einschließlich der jüngsten Reduzierung der maximalen Amortisationszeit für eine staatlich versicherte Hypothek von 30 auf 25 Jahre, bleibt die Tatsache bestehen, dass viele Hypotheken bereits mit einem hohen Risiko verbunden sind.
Deshalb bemühen sich die Bundesregierung und die politischen Entscheidungsträger, eine sanfte Landung für den überhitzten Immobilienmarkt des Landes zu ermöglichen. Sie wissen, dass die Preise so hoch sind, dass Kanadier es sich einfach nicht leisten können, Schritt zu halten, wenn sich die Marktbedingungen ändern.
Und da die Zinssätze bereits auf Allzeittiefs liegen, gibt es wirklich nur eine Richtung für die Zinssätze: nach oben.
Wenn die Zinssätze steigen, sinkt immer die Erschwinglichkeit, und das drückt wiederum immer die Immobilienpreise nach unten. Immer.
Je höher der Zinssatz, desto niedriger die Immobilienpreise. Das ist keine Raketenwissenschaft.
Das Problem ist jedoch, dass selbst bei unseren derzeitigen Rekordtiefzinsen Wohnraum in den großen Metropolen Kanadas extrem unerschwinglich geworden ist.
Schulden und Erschwinglichkeit
Die Zahlen stimmen einfach nicht überein.
In Vancouver haben wir den höchsten durchschnittlichen Hauspreis des Landes, und doch ist das Durchschnittseinkommen niedriger als in den meisten großen kanadischen Zentren.
Das Durchschnittseinkommen in Metro Vancouver betrug 2009 laut Statistiken der Canada Revenue Agency nur 41.176 $. Einwohner von Richmond kommen mit 33.350 $ pro Jahr kaum über die Runden – das niedrigste Durchschnittseinkommen in der Region, gefolgt von Burnaby mit einem Durchschnitt von 34.961 $.
Laut Andrew Romlo, dem Geschäftsführer von Urban Futures, erklärten nur 0,56 Prozent der Britisch-Kolumbianer Einkommen über 250.000 $.
Das Schulden-Einkommens-Verhältnis von B.C. ist jetzt das höchste aller kanadischen Provinzen, dicht gefolgt von Alberta. B.C. löste Alberta im ersten Quartal als Provinz mit der höchsten Pro-Kopf-Verschuldung ab: 38.619 $ gegenüber 36.223 $. BC war auch die einzige Provinz, die keinen vierteljährlichen Rückgang der Konsumschulden verzeichnete. Tatsächlich stiegen sie um 3,69 Prozent.
Konsumschulden umfassen natürlich keine Immobilienschulden.
Wenn man Immobilienschulden hinzurechnet, gehören Kanadier heute zu den am höchsten verschuldeten Menschen der Welt.
Laut der neuesten IPSOS Canada Studie wurden im letzten Jahr 13,5% der kanadischen Familien als „hoch verschuldet“ eingestuft.
Die Bank of Canada, die Haushalte, die mehr als 250% ihres Bruttoeinkommens schulden, als „hoch verschuldet“ bezeichnet, erklärte letzten Monat, dass Haushaltsungleichgewichte das größte inländische Risiko für das Finanzsystem bleiben. Die obige Grafik zeigt die wachsende Zahl der Kanadier, die „hoch verschuldet“ sind. Der größte Teil der Schulden hängt auch mit Immobilien zusammen.
Wie weit leben die Bewohner von BC über ihre Verhältnisse?
Während BC die am höchsten verschuldete Provinz ist, hat der durchschnittliche Verkaufspreis eines Einfamilienhauses in Vancouver unglaubliche 1,116 Millionen Dollar erreicht. Dennoch sind die Durchschnittseinkommen in Vancouver niedriger als in anderen großen kanadischen Zentren.
Wohnungserschwinglichkeit in Zahlen
Alle drei Monate zeigt uns RBC genau, wie viel sich Kanadier leisten können.
Im Bericht stellt RBC fest, dass Kreditgeber Kreditnehmer typischerweise qualifizieren, indem sie prüfen, ob Hypothekenzahlungen, Grundsteuern und Heizkosten nicht mehr als 32 Prozent des Bruttohaushaltseinkommens ausmachen.
Im ersten Quartal 2013 erreichte dieses Paket in Vancouver für einen freistehenden Bungalow einen unglaublichen Höchstwert von 82,3 Prozent.
National verschlangen die Wohnkosten 42,5 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens.
Das bedeutet, basierend auf RBCs Kreditnehmerqualifikation, dass der durchschnittliche kanadische Haushalt keine Hypothek für den Kauf eines freistehenden Bungalows erhalten kann.
RBC stellte auch fest, dass, wenn die Erschwinglichkeit von Bungalows über 44,5 Prozent steigt, dies normalerweise von einer Immobilienpreiskorrektur von 5 Prozent oder mehr gefolgt wird.
Wenn 82,3 Prozent des Haushaltseinkommens für Wohnraum aufgewendet werden, welche Korrektur sollte dann folgen?
Wenn wir über zweistöckige Häuser sprechen, wird das Problem noch größer.
Zweistöckige Häuser lagen national bei 48 Prozent, wobei Vancouver bei 87,2 Prozent und Toronto bei 62,7 Prozent lag.
Ein Paar, das im ersten Quartal ein durchschnittlich teures zweistöckiges Haus in Toronto und Vancouver kaufen möchte, bräuchte ein jährliches Bruttohaushaltseinkommen von 132.100 $ bzw. 156.200 $. Ottawa liegt bei 92.500 $, während die nationale Zahl 87.800 $ betrug.
Laut Statistics Canada betrug das mittlere Jahreseinkommen für Zweielternfamilien mit Kindern im Jahr 2010 84.410 $. Insgesamt lag das mittlere Haushaltseinkommen bei 64.900 $ – weit unter dem, was RBC als notwendig erachtet, um selbst den durchschnittlichen Bungalow auf kanadaweiter Basis zu kaufen, geschweige denn ein zweistöckiges Haus.
Es ist kein Wunder, dass überall Eigentumswohnungen entstehen. Sie sind die einzigen, die für den Durchschnittshaushalt jetzt erschwinglich sind. Laut RBC Daten ist der Eigentumswohnungsmarkt national komfortabel erschwinglich, wobei 28,1 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens durch Wohnkosten verbraucht werden.
Doch darin liegt ein weiteres Problem.
Wenn Eigentumswohnungen jetzt so erschwinglich sind, warum haben Entwickler dann solche Schwierigkeiten beim Verkauf und warum gibt es so viele Leerstände in Vancouver und Toronto?
Wohnraum wird für die meisten Kanadier bereits unerschwinglich – selbst bei historisch niedrigen Zinssätzen.
Was passiert also, wenn die Zinssätze anfangen zu steigen?
Zinssätze und Wohnen
Laut OECD wird die Bank of Canada wahrscheinlich in der zweiten Hälfte des Jahres 2014 beginnen, die Zinssätze anzuheben, um die Inflation einzudämmen, da sich der Arbeitsmarkt strafft.
Sie prognostizierten, dass die Inflation bis Ende nächsten Jahres von 0,9% im Jahr 2013 auf 1,7% steigen und die Arbeitslosenquote auf 6,7% fallen wird, da die Wirtschaft bei einer schwächeren Währung ihr Potenzial erreicht.
Betrachten wir das also im Kontext des Wohnungsmarktes.
Ein kleiner Anstieg der Zinssätze könnte die Erschwinglichkeit von Häusern dramatisch beeinflussen. Angesichts der Tatsache, dass die Zinssätze auf Allzeittiefs waren, können sie nur eine Richtung einschlagen, und das ist nach oben.
Nehmen wir an, die durchschnittliche 30-jährige Festzins-Hypothek steigt um 60 Basispunkte und nehmen wir an, dass die durchschnittliche Familie ein Budget von 2000 $/Monat für die Tilgung einer Hypothek hat.
Dieser kleine Zinssprung bedeutet plötzlich, dass der durchschnittliche Verbraucher statt eines 425.000 $-Hauses jetzt nur noch ein 395.000 $-Haus kaufen kann.
Unter sonst gleichen Bedingungen hat der Wohnungsmarkt gerade einen Rückgang des durchschnittlichen Gleichgewichtspreises um 7% erlitten, basierend auf dem, was Käufer sich leisten können!
Betrachten wir ein weiteres Szenario:
Der aktuelle 5-Jahres-Festzins von RBC beträgt 3,69%. Nehmen wir eine Hypothek von 500.000 $ (vielleicht gerade genug, um eine Eigentumswohnung zu kaufen) über eine Laufzeit von fünf Jahren an.
Bei 3,69% würde die monatliche Zahlung für diese Hypothek 2.547 $ betragen.
Bei 5,69% würde die monatliche Zahlung auf 3.107 $ steigen. Eine Erhöhung um 22%.
Bei 7,69% würde die monatliche Zahlung auf 3.718 $ steigen. Eine Erhöhung um 46%.
Mit anderen Worten, wenn die Zinssätze um 2% steigen, sinkt die Erschwinglichkeit von Wohnraum um 22%. Wenn sie um 4% steigen, könnte sie um 46% sinken!
Beängstigend ist, dass viele Hausbesitzer bereits an ihre Grenzen der Erschwinglichkeit gestoßen sind – insbesondere in Vancouver und Toronto. Diese Hausbesitzer mit einem Budget von 2.000 $ pro Monat hatten Glück, niedrige Zinssätze gesichert zu haben, aber ihre Hypotheken werden in den nächsten Jahren zur Verlängerung anstehen.
Wenn die Zinssätze auch nur um ein oder zwei Prozent steigen, könnten viele dieser Hausbesitzer ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen.
Natürlich erwarte ich nicht, dass sich die Zinssätze so schnell bewegen werden, aber diese Entwicklung zeigt uns, wie fragil der kanadische Immobilienmarkt ist.
US-Wohnungsmarkt versus kanadischer Wohnungsmarkt
Kanadier beschweren sich oft über den Preisunterschied zwischen U.S. und lokalen Geschäften, aber der größte Preisunterschied von allen betrifft den Wohnungsmarkt.
Laut einer Analyse des BMO Capital Markets Ökonomen Doug Porter zahlen Kanadier jetzt satte 62 Prozent mehr für Wohnraum als Amerikaner.
„Eine Lücke von 62 Prozent ist einfach nicht lange haltbar“, schrieb Porter in einer Mitteilung an Kunden.
Laut Porter haben sich die kanadischen und U.S. Hauspreise historisch gesehen mindestens 25 Jahre lang eng verfolgt, aber das änderte sich alles mit der U.S. Immobilienblase. Seitdem haben sich die Hauspreise in den beiden Märkten in den letzten sechs Jahren größtenteils in entgegengesetzte Richtungen bewegt.
Ich erwarte, dass sich die Preisspanne schließlich annähern wird, da die U.S. Hauspreise langsam steigen, während die kanadischen Preise fallen.
Die Nachfrage nach Immobilien in Canada hat bereits eine einjährige Verlangsamung erlebt. Historisch gesehen dauert es etwa ein Jahr, bis die Preise mit dem Rückgang der Hausverkäufe aufholen.
Wir sind jetzt an dieser Ein-Jahres-Marke.
Ausblick auf den Aktienmarkt
Wohin steuert der Markt zu diesem Zeitpunkt?
In unbekanntem Terrain, mit Algo-Tradern und Fed-Stimulus, die den Markt antreiben, ist es fast unmöglich, wirklich vorherzusagen, was die kurzfristige Zukunft bringt.
Aber aus historischer Sicht scheint es, dass wir kurz vor einem Höchststand stehen.
Laut Barclays ist die 4,3-jährige Rallye des S&P 500 (von den Tiefstständen im März 2009) nun der 6. längste Bullenmarkt von den 24 Bullenmärkten der letzten 113 Jahre Daten.
Von allen 24 Bullenmärkten betrug die durchschnittliche Performance +127,36% (über 3,16 Jahre). Unsere aktuelle Marktentwicklung? +127,72%.
Oh, und erinnern Sie sich an Dezember 2009, als ich über die US debt clock sprach? Damals betrug die U.S. National Debt etwas über 12 Billionen Dollar. Heute?
Fast 17 Billionen Dollar und es werden immer mehr…
Bis zum nächsten Mal,
Ivan Lo
The Equedia Letter
