市场继续处于狂喜和困惑之中。
美国政府刚刚告诉我们，上个月美国经济新增就业岗位19.5万个，好于预期。
市场再次因乐观的就业数据而上涨。但由于这预示着QE缩减，市场被推低。
最终，在抛售之后，市场周五收盘上涨1%。目前来看，就业数据似乎足以打消对美联储缩减经济刺激措施的担忧。
因此，当每个人都在为创造的就业岗位数量欢呼时，却没有人关注正在实际创造的就业岗位的质量。
根据劳工统计局（BLS）的家庭调查，6月份兼职工作岗位从27,699,000个飙升360,000个至28,059,000个（经季节性调整），创历史新高。全职工作岗位呢？减少了240,000个，从116,238,000个降至115,998,000个。
自今年年初以来，美国新增了55.7万个兼职工作岗位，但全职工作岗位仅有13万个。这或许是因为在创造的就业岗位中，有23.9万个是最低工资的餐馆和酒吧工作。至于制造业工作岗位：1.3万个。
在加拿大方面，根据加拿大统计局的数据，上个月加拿大的失业率没有变化，仍保持在7.1%。
这看起来不重要，但它表明加拿大的温和就业增长可能就只是：温和。
但“温和”可能说得太轻了。
正如我在我的信件“中国问题如何影响加拿大人”和“TSX创业板对经济的影响”中提到的，加拿大的就业岗位可能很快就会面临风险。
在那些信件中，我谈到了由于TSX Venture危机和采矿业衰退将导致大量工作岗位流失。
但房地产市场本身也将在加拿大就业岗位减少中扮演重要角色。新住宅和公寓的建设已经衰退，这意味着许多建筑工作岗位可能很快就会消失。
抵押贷款行业组织CAAMP的经济学家Will Dunning估计，由于房屋建设放缓，加拿大将失去约18万个建筑工作岗位。房地产分析师Ben Rabidoux预测，由于房地产市场放缓，将有25万个工作岗位流失。
这正是加拿大市场面临的最大担忧之一：房地产。
加拿大房地产市场
在过去一年里，我一直认为加拿大房价过高，只有一个走向：下跌。
过去一年，房地产价格显然上涨了，5月份加拿大房屋的平均价格为388,910美元，高于一年前的375,062美元。
在多伦多，5月份平均房价达到创纪录的542,174美元，比2012年5月上涨5.4%。
我错了吗？价格还在上涨吗？
我没有直接看加拿大房地产协会（CREA）公布的数字，而是关注重要的东西：我周围所看到的一切。
无论走到哪里，我都能看到未售出的房屋和下跌的价格。多伦多和温哥华的空置公寓比我一生中见过的任何时候都多。房地产开发商正在大幅削减成本，并给予买家极大的激励措施以吸引他们回来——但似乎没有人回来。
我不知道有哪个新的公寓开发项目现在不为销售单位而挣扎。我认识的每个公寓开发商都在提供疯狂的市场折扣。他们不仅提供金钱折扣，许多人甚至免费提供定制墙壁和置物架，只为吸引买家。
如果市场如此强劲，这一切都不会发生。
在温哥华，尽管价格似乎在上涨，但大温哥华房地产局宣布，5月份房屋销售量比该月10年平均水平低19.4%，而新挂牌量比10年平均水平低7.4%。
如果根据CREA的说法，房地产如此强劲，为什么我周围的房价在下跌？为什么房屋销售量在下滑？
你所在地区的房地产价格是在下跌还是上涨？是在下滑还是在增长？
加拿大房地产市场的状况比看起来要糟糕得多。
虽然我们不太可能看到像美国那样的大规模崩溃，但我预计未来几年市场将从这些水平下跌至少20%。以股市术语来说，这就是熊市。
我发现加拿大记者吹嘘加拿大房地产市场不会下跌的文章简直荒谬。他们声称市场实际上正在上涨，销售额也在增加。这种过度自信正在误导购房者承担更多风险，在一个风险没有回报的环境中。
但我想我不能只责怪媒体——尤其是在加拿大咨议局告诉他们房价应该上涨而不是下跌的时候。
他们告诉我们，温哥华——尽管拥有全国最高的房地产价格，尽管经济学家们不断警告泡沫即将破裂——显然将是所有市场中最具韧性的市场之一。
根据该局市政研究中心主任Mario Lefebvre的说法，尽管存在负担能力问题，房地产价格仍应继续上涨，尤其是在温哥华。他说，外国出生人口的增长继续为市场带来新的买家。
但在其他报告——更公正的报告中——数据显示并非如此。
上个月，经济合作与发展组织（OECD）透露，加拿大拥有发达国家中第三大被高估的房地产市场。
根据房价与可支配收入的比率，加拿大房地产市场被高估了多达30%。如果与历史租金价值相比，高估程度飙升至60%。
虽然Lefebvre和其他加拿大组织给我们提供了许多房地产上涨和住房看起来不错的原因，但他们公然忘记了房地产价格上涨最重要的原因：廉价且易得的信贷。
大量廉价资金
在过去十年中，我们经历了前所未有的信贷繁荣，这不仅得益于低利率，还得益于易得的信贷。
正如Levebre所说，移民和外国资金的涌入可能在多伦多和温哥华的房价中发挥了作用，但这不可能是唯一的原因；如果是这样，价格应该只影响这些地区——而不是整个加拿大。
看看加拿大各地不同的都会区，你会发现自2003年以来，每个都会区的房价都经历了抛物线式的上涨。
加拿大的信贷条件过去比过去十年要严格得多。事实上，在2008年金融危机之后，加拿大银行因其严格的金融贷款政策而备受推崇。
但自那时以来，加拿大银行通过轻易批准抵押贷款给那些根本无力偿还的消费者而过度杠杆化——特别是如果利率上升（而且它们会上升）。
虽然政府已经收紧了规定，包括最近将政府担保抵押贷款的最长摊销期从30年缩短到25年，但许多抵押贷款本身仍然存在大量风险。
这就是为什么联邦政府和政策制定者正在努力为该国过热的房地产市场实现软着陆。他们知道房价如此之高，以至于如果市场条件发生变化，加拿大人根本无法承受。
而且由于利率已经处于历史最低点，利率实际上只有一条路可走：上涨。
当利率上升时，负担能力总是下降，反过来，总是推动房价走低。总是如此。
利率越高，房价越低。这不是什么高深莫测的学问。
但问题是，即使在当前创纪录的低利率下，加拿大的主要都会区住房也变得极其难以负担。
债务与负担能力
这些数字根本对不上。
在温哥华，我们拥有全国最高的平均房价，然而平均收入却低于大多数加拿大主要中心城市。
根据加拿大税务局的统计数据，2009年大温哥华地区的平均收入仅为41,176美元。列治文居民每年仅靠33,350美元勉强度日——这是该地区最低的平均收入，其次是本拿比，平均收入为34,961美元。
根据Urban Futures执行董事Andrew Romlo的说法，只有0.56%的卑诗省居民申报的收入高于25万美元。
卑诗省的债务收入比现在是所有加拿大省份中最高的，阿尔伯塔省紧随其后。第一季度，卑诗省取代阿尔伯塔省成为人均债务最高的省份：38,619美元对36,223美元。卑诗省也是唯一一个消费者债务没有环比下降的省份。事实上，它还上涨了3.69%。
当然，消费者债务不包括房地产债务。
当你把房地产债务加起来，加拿大人现在是世界上负债最多的人之一。
根据IPSOS Canada的最新研究，去年有13.5%的加拿大家庭被标记为“高负债”。
加拿大央行将家庭总收入负债超过250%的家庭称为“高负债家庭”，上个月表示家庭失衡仍然是金融系统最大的国内风险。上图显示了“高负债”加拿大人的数量正在增加。大部分债务也与房地产有关。
卑诗省居民的消费超出了他们的承受能力多少？
虽然卑诗省是负债最多的省份，但温哥华独立屋的平均售价已高达111.6万美元。然而，温哥华的平均收入却低于加拿大其他主要中心城市。
从数据看住房负担能力
每三个月，RBC都会向我们展示加拿大人到底能负担多少。
报告中，RBC指出，贷款机构通常通过检查抵押贷款支付、房产税和取暖费用是否不超过家庭总收入的32%来评估借款人的资格。
在2013年第一季度，温哥华独立平房的这项支出高达82.3%。
在全国范围内，住房成本占平均家庭收入的42.5%。
这意味着，根据RBC的借款人资格标准，加拿大普通家庭无法获得购买独立平房的抵押贷款。
RBC还发现，当平房负担能力超过44.5%时，通常会伴随着5%或更多的房价调整。
当家庭收入的82.3%都用于住房时，应该随之而来的是怎样的调整？
当我们谈到两层住宅时，问题变得更加严重。
两层住宅在全国范围内占48%，其中温哥华为87.2%，多伦多为62.7%。
一对夫妇如果想在第一季度购买多伦多和温哥华平均价格的两层住宅，分别需要年家庭总收入132,100美元和156,200美元。渥太华为92,500美元，而全国平均水平为87,800美元。
根据加拿大统计局的数据，2010年有孩子的双亲家庭的年收入中位数为84,410美元。总体而言，家庭收入中位数为64,900美元——远低于RBC所说的在加拿大范围内购买普通平房所需的收入，更不用说两层住宅了。
难怪公寓到处涌现。它们是目前普通家庭唯一能负担得起的住房。根据RBC的数据，公寓市场在全国范围内是舒适可负担的，住房成本仅占平均家庭收入的28.1%。
但这里又存在另一个问题。
如果公寓现在如此负担得起，为什么开发商销售如此困难，为什么温哥华和多伦多有这么多空置单位？
即使在历史低利率下，住房对大多数加拿大人来说也已经变得难以负担。
我预计随着美国房价逐渐上涨，而加拿大房价下跌，我们最终会看到价格差距趋于收敛。
加拿大房地产需求已经放缓了一年。从历史上看，房价需要大约一年时间才能跟上房屋销售下降的步伐。
我们现在正处于这个一年期节点。
股市展望
那么，目前市场走向何方？
身处未知领域，算法交易员和美联储刺激措施主导市场，几乎不可能真正预测短期走势。
但从历史角度来看，我们似乎已接近见顶。
根据Barclays的数据，S&P 500指数4.3年的反弹（自2009年3月低点以来）现在是过去113年数据中24个牛市中的第六长牛市。
在所有24个牛市中，平均表现为+127.36%（历时3.16年）。我们当前的市场表现呢？+127.72%。
哦，还记得在2009年12月我谈到美国债务时钟吗？当时，美国国债刚刚超过12万亿美元。今天呢？
近17万亿美元，而且还在不断增加……
下次再见，
Ivan Lo
The Equedia Letter
