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新的房地产泡沫刚刚开始

作者 Equedia
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新的房地产泡沫刚刚开始

读完这封信后,你可能会很生气。

今天,我将揭示其他媒体从未披露过的内容,所以请务必完整阅读这封信。

几周前,我解释了为什么我相信今年的股市反弹可能会结束,以及为什么我相信黄金价格可能会走高。

但上周,反弹并未结束,黄金也未上涨。

相反,股市走高,而黄金则被砸回1200美元的低位。

那么我错了吗?

我不这么认为。事实上,我相信我们正在被设局。

让我告诉你原因。

股票资金持续流出

两周前,我告诉你们,“美国股票基金在19周中有15周出现资金流出,投资者正以2011年以来最快的速度从全球股票基金中撤资。”

今天,他们仍在撤资。

Financial Times报道:

“……股票基金连续第七周出现资金流出,截至5月25日当周又流出92亿美元,根据EPFR的数据,今年以来的总流出额已超过1000亿美元。”

不仅仅是“聪明钱”在抛售,散户投资者也在抛售。

来自Bank of America:

“上周股票继续经历资金流出,损失33.2亿美元(-0.1%),这是连续第四周下跌。今年迄今,股票基金已损失586亿美元(-0.6%),是该资产类别在任何22周内有史以来最大的美元流出。”

正如我之前在“The Fed’s True Plan”中提到的,这种从股票转向的趋势正朝着预期的方向发展:债务。

来自FT

“根据Investment Company Institute的数据,投资于政府资产的货币市场基金也获得了大量资金流入,新资金接近180亿美元。”

那么,如果投资者和“聪明钱”正在退出股市转而购买债务,股票又是如何上涨的呢?更重要的是,谁在购买?

企业回购

当公司向股东返还资本时,两种常见的方法是股票回购和股息。

股息向投资者表明收入状况良好,而股票回购则减少了流通股总量,使被美化的每股收益看起来更好。

来自How the Fed Influences the Stock Market

“……当公司进行股票回购时,公司的流通股数量会减少。这会导致每股收益(EPS)提高,从而使股票看起来更具吸引力。当然,这也会导致股价上涨。”

我之前已经告诉过你们,过去几年,企业股票回购规模巨大。

事实上,在过去五年中,股票的最大买家——而且是遥遥领先的最大买家——就是企业自身,它们购买了数万亿美元的自家股票。

根据Fact Set的数据:

“截至2015年第四季度,过去十二个月用于股票回购的美元金额总计5689亿美元。”

如果将股息和股票回购加起来,去年企业支付了近1万亿美元。

根据Moody’s的数据,截至2015年底,美国非金融公司持有高达1.68万亿美元的现金。

这意味着过去几年大部分利润并未用于基础设施投资、增长或招聘新员工。事实上,这些利润中的大部分甚至没有被征税——这意味着它们没有进入经济体系。

来自WSJ

“关于美国公司声称已无限期投资海外的约1.7万亿美元,有一个有趣的事实:其中很大一部分实际上就存放在美国本土。

据熟悉这些公司现金状况的人士透露,包括互联网巨头Google Inc.、软件制造商Microsoft Corp.和数据存储专家EMC Corp.在内的一些公司,将其海外子公司持有的四分之三以上的现金存放在美国银行,以美元持有或投资于美国政府和公司证券。

然而,在法律、美国国税局和公司高管看来,这笔钱是在海外。只要它不流回美国母公司,美国就不会对其征税。而且,只要它存放在美国银行账户或美国国债中,就比投资于潜在风险的海外投资更安全。

在会计术语上,资金的所在地可能只是一个技术细节。但对于公司税改革这一争议性辩论的双方而言,这种情况凸显了他们所认为的规则荒谬之处,这些规则鼓励公司玩弄文字游戏、进行法律规避和采用低效的公司融资方法,以规避美国税收。”

拥有如此多的现金,未来几年仍有充足的空间进行更多股票回购。

但当所有人都在股票回购的狂热中涌入时,请记住这一点:

2007年,股票回购达到创纪录的7620亿美元。

第二年,市场崩盘。

如果不是因为盈利持续下降,去年的股票回购可能会更高。

来自WSJ

“……计划中的未来回购是任何一年前10个月中最高的,甚至超过了2007年。

“如果公司执行其计划,我们预计未来几年将部署创纪录的金额,”Birinyi分析师Robert Leiphart表示。”

今年盈利将大幅改善的迹象微乎其微。也许最好的证据就是企业回购的放缓。

来自Bloomberg

“在长达五年的购物狂潮中,美国公司从Apple Inc.到IBM Corp.抢购了数万亿美元的自家股票,其规模令其他所有买家都相形见绌,但现在它们刚刚踩下了刹车。

Birinyi Associates和Bloomberg汇编的数据显示,过去四个月宣布的回购下降了38%,至2440亿美元,是2009年以来的最大降幅。”

那么,如果过去五年最大的股票买家正在放缓购买,散户和聪明钱投资者都在撤出,谁会来力挽狂澜呢?

更重要的是,谁在购买股票,市场又是如何走高的?

我可以告诉你市场被操纵走高了,但仅仅这么说只是猜测。

但我可以告诉你的是:上周市场上涨的主要原因,是所谓的新的房地产繁荣正在发生。

房地产泡沫2.0

4月份美国新房销量飙升至2008年初以来的最高水平——这是近四分之一世纪以来最大的销售增幅。

US Home Sales Surge

来自Bloomberg

“美国商务部周二公布的数据显示,4月份美国新房购买量飙升至2008年初以来的最高水平,预示着建筑商将迎来一个强劲的春季销售旺季。

要点

  • 年化增长16.6%,达到619,000套(预期为523,000套)
  • 月度增幅为1992年以来最大,增速为2008年1月以来最强
  • 中位数售价上涨9.7%,达到创纪录的321,100美元
  • 已售出但尚未开工的房屋数量攀升至209,000套,为2007年5月以来最高。”

这份报告足以让S&P 500指数录得两个月来最大的单周涨幅。

但这种房屋销售的激增到底是从何而来?

嗯,根据Bloomberg的文章,这是因为情况正在好转:

“新房购买量的反弹,加上二手房需求的增强,表明健康的就业增长和低廉的借贷成本正在为房地产市场注入活力。”

但等一下,我们知道就业和工资增长并没有真正好转。

所有行业的普遍裁员就证明了这一点。

来自Challenger Gray

“根据全球职业介绍咨询公司Challenger, Gray & Christmas, Inc.周四发布的最新报告,4月份裁员速度加快,美国雇主当月宣布裁员总计65,141人。

4月份的数据比3月份增加了35%,当时雇主宣布计划裁员48,207人。上个月的裁员人数比2015年4月的61,582人高出5.8%。

2016年前四个月,雇主已宣布计划裁员总计250,061人。这比一年前同期追踪到的201,796人增加了24%。

这是自2009年以来1月至4月总数最高的一次,当时该年前四个月有695,100人被裁员。”

而谈到工资增长,那也可能被扭曲了。

来自Bloomberg

“美国劳动力市场的真正实力可能被掩盖了。

……政策制定者认为工资是劳动力市场复苏中最令人失望的特点之一,尽管劳动力市场连续两年实现了16年来最大的年度工资增长,失业率减半,劳动力参与率近期也大幅上升。根据美联储分析师的说法,数据正受到高薪婴儿潮一代退休的扭曲,与此同时,低薪工人也在上次经济衰退期间被边缘化后重新进入劳动力市场。

……在她与亚利桑那州立大学经济学教授Bart Hobijn和旧金山联储研究员Benjamin Pyle最近的一篇研究论文中,她认为2008-2009年经济衰退期间低薪工人的不成比例解雇支撑了当时的总体工资衡量标准。现在,让这些工人重返劳动力市场正在拖累工资增长。而1946年至1964年婴儿潮期间出生的人口退休,进一步加剧了这一影响,他们占美国人口的20%以上。”

如果利率已经很低并预计会上升,房屋销售怎么可能如此强劲?到底是什么在推动这场繁荣?

让我告诉你。你不会高兴的……

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风险堆积:Bear Stearns 2.0

上个月,美国最大的抵押贷款机构、资产规模第三大的美国银行Wells Fargo,终于承认“欺骗美国政府为数千笔高风险抵押贷款提供保险”,并就美国司法部的一项诉讼达成了创纪录的12亿美元和解协议。

来自Reuters

“……根据和解协议,Wells Fargo“承认、认可并接受责任”,承认其在2001年至2008年期间虚假认证其许多住房贷款符合Federal Housing Administration保险资格。

这家总部位于旧金山的贷款机构还承认,在2002年至2010年期间,未能及时提交关于数千笔存在重大缺陷或承保不当的贷款报告……”

Wells Fargo的资产负债表上现在有12亿美元的损失,它将不得不以某种方式弥补回来。

这种“某种方式”结果就是,嗯,更多高风险贷款。

来自LA Times

“Wells Fargo & Co.已开始提供一种新型抵押贷款,该贷款仅需极低的预付款,可能会吸引那些原本可能获得Federal Housing Administration支持贷款的客户。

……大多数大型银行在处理了与承保问题相关的诉讼和数十亿美元的和解后,已退出提供FHA贷款。Wells Fargo曾是例外,但随着其名为Your First Mortgage的新贷款计划的推出,这家旧金山银行可能很快就会减少FHA贷款的发放。

……Your First Mortgage仅要求支付房屋购买价格的3%作为首付,低于FHA贷款要求的最低3.5%的首付。”

他们并不是唯一提供这些非FHA、3%首付、风险更高的抵押贷款的机构。

上周,JP Morgan宣布推出类似产品。

来自HousingWire

“……根据Chrisman和Chase的说法,这家大型银行(JP Morgan)最近推出了一项名为“Standard Agency 97%”的贷款计划,该计划为客户提供了3%首付的机会。

该贷款专为首付和过户费用有限的首次购房者设计。Chase的一位代表向HousingWire证实,这项新计划得到了Fannie Mae的支持。

……Chase证实,对于贷款价值比高于95%至97%的贷款,剩余的首付和过户费用可以以赠予的形式支付。

此外,参与该计划的消费者实际上可以在贷款价值比低于95%的任何贷款上实现0%首付。”

你知道这意味着什么吗?

这意味着,只要房屋的估价高于其售价,客户现在就可以0%首付购买房屋!

Bank of America也在二月份宣布了一项类似计划。

来自HousingWire

” ……Bank of America推出了一项新的经济适用房抵押贷款计划,该计划为消费者提供了最低3%首付的选择,并且不需要抵押贷款保险。该计划不涉及Federal Housing Administration,其计划最近受到了大型银行的严格审查。

Bank of America周一宣布与Self-Help Ventures Fund和Freddie Mac合作,推出其新的“Affordable Loan Solution”抵押贷款,这是一种符合标准的贷款,为中低收入购房者提供负责任的贷款产品和咨询服务,且入门价格实惠。”

那么,如果这些贷款出现问题,谁来承担风险呢?

来自WSJ

“总部位于北卡罗来纳州达勒姆的非营利组织Self-Help Ventures Fund同意在借款人违约时承担部分损失,以降低该产品的成本。”

Self-Help由一家州立和一家联邦特许信用合作社以及风险贷款基金组成,资产规模仅为16亿美元。

这意味着它很容易被违约潮压垮——特别是考虑到这些计划下潜在抵押贷款的价值。

“Self-Help表示,Bank of America的产品预计在第一年内将发放3亿至5亿美元的抵押贷款。”

这仅仅是Bank of America。Self-help也支持Wells Fargo的计划。

“Self-Help……还与Wells Fargo合作,承担其计划中部分抵押贷款借款人违约的风险。”

换句话说,一家拥有小额基金的小型信用合作社,到今年年底,其支持的抵押贷款总额很可能超过其总资产。

但别担心。

如果一切崩溃,政府资助、纳税人支持的Fannie Mae和Freddie Mac可能会再次出手救助他们。

重点来了:

美国资产排名前三的银行现在都参与了风险更高的抵押贷款。

那么,4月份这份房地产繁荣报告的真正原因究竟是就业增长,还是新推出的3%首付住房贷款才是罪魁祸首?

你告诉我。

风险巨大

我并不是说世界和美国股市明天就会崩盘,但现在整个市场的风险比2008年以来的任何时候都要大得多。

这并不意味着你应该退出所有股票,但考虑到整个市场相关的风险,我宁愿将资金投资于那些有可能带来比整个市场高得多的回报的较小个股。

在这一点上,我认为两者的风险是相同的。

黄金下跌

尽管黄金近期下跌——这一下跌已将美国可能加息的预期计入价格——我仍然相信黄金会走高。

事实上,在6月14日至15日美联储会议尘埃落定之后,我相信这将为许多黄金股票提供一个绝佳的入场点。

我们现在正目睹全球各国央行抛售美国债务的速度至少是1978年以来最快的。

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来自CNN

“中国、俄罗斯和巴西抛售了美国国债,试图缓解全球经济放缓的冲击。3月份,它们各自抛售了至少10亿美元的美国国债。

总计,各国央行净抛售了170亿美元。1月份的抛售额曾达到创纪录的570亿美元。

今年迄今,全球银行抛售债务已达1230亿美元。

根据周一下午公布的财政部数据,这是全球各国央行抛售美国债务的速度至少是1978年以来最快的。”

与此同时,我们正目睹这些国家持续积累黄金。

很明显,对黄金的需求正在上升。

根据World Gold Council的数据:

“2016年第一季度黄金需求达到1,290吨,同比增长21%,成为有记录以来第二大季度。这一增长主要得益于大量资金流入交易所交易基金(ETFs)——364吨——这受到对不断变化的全球经济和金融格局的担忧所推动。”

换句话说,各国正在抛售美国国债并购买黄金。

根据World Gold Council的数据,俄罗斯今年第一季度黄金储备增加了45.8吨——比2015年同期高出52%。中国在1月至3月期间又增加了35.1吨,加上去年下半年购买的103.9吨。

过去两年,中国和俄罗斯的黄金购买量占各国央行黄金购买总量的近85%。

这一趋势似乎没有放缓。

就在一周多前,中国最大的银行ICBC Standard Bank宣布将从Barclays手中购买一个巨大的2,000吨伦敦黄金金库。

来自Bloomberg

“该金库可储存2,000吨黄金以及白银、铂金、钯金等其他贵金属,由Barclays于2012年启用,耗时一年多建成。金库位置保密,但该银行表示它位于伦敦环城公路M25以内。其退出该业务的决定正值美国和欧盟监管机构调查至少10家银行——包括Barclays、JPMorgan Chase & Co.和Deutsche Bank AG——是否操纵了白银和黄金等贵金属价格之际。”

中国对黄金的需求只会越来越大。

回想一下在之前的一封信中,ICBC将成为第三家直接参与LBMA Gold Price的中国机构。这意味着中国银行将占到负责黄金定价的银行的四分之一。

与此同时,中国刚刚推出了以人民币计价的黄金基准,以对黄金定价施加更多控制,并提升其在全球金银市场的影响力。

难怪近几个月来,流入中国黄金ETF的资金“呈指数级”增长。

根据World Gold Council的数据:

“近几个月来,流入中国黄金ETF的资金呈指数级增长。尽管它们在全球这些产品持有的1,974吨中仍只占很小一部分,但中国黄金ETF在第一季度总共吸引了11.1吨的资金流入,在此过程中使其持仓量增加了一倍多。”

有人可能会争辩——我们之前也曾这样认为——中国人可能正在压低黄金价格以积累更多黄金。

但最终结果是一样的:在一个货币风险极高的世界里,黄金被用作货币保护。

此外,投资者这种规避风险的情绪正在升温。

我们刚刚看到高收益(风险更高)债券净流出21亿美元,这是15周以来最大的一次,因为今年迄今全球已有70多家企业借款人违约——这是2009年以来最快的速度。

我们现在正处于市场泡沫化、聪明钱正在远离风险资产的阶段。与此同时,我们正在目睹通过高风险抵押贷款引发的房地产繁荣的开始。

上次发生这种情况时,2008年金融危机爆发了。

我们何时才能吸取教训?

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