«Option ARM» — это, как правило, 30-летний ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой, который изначально предлагает заемщику четыре варианта ежемесячных платежей: указанный минимальный платеж, платеж только процентов, полностью амортизируемый платеж на 15 лет и полностью амортизируемый платеж на 30 лет.
Эти типы кредитов также называются «pick-a-payment» или «pay-option» ARMs.
Когда заемщик вносит платеж по Pay-Option ARM, который меньше начисленных процентов, возникает «отрицательная амортизация», что означает, что неоплаченная часть начисленных процентов добавляется к непогашенному основному долгу. Например, если заемщик вносит минимальный платеж в размере 1000 долларов США, а по ARM начислены ежемесячные проценты в размере 1500 долларов США, то 500 долларов США будут добавлены к остатку кредита заемщика. Более того, платеж только процентов за следующий месяц будет рассчитан с использованием нового, более высокого основного долга.
Option ARMs часто предлагаются с очень низкой «завлекательной» ставкой (часто всего 1%), что приводит к очень низким минимальным платежам в течение первого года действия ARM. В периоды бума кредиторы часто одобряют заемщиков на основе ипотечных платежей, которые ниже уровня полностью амортизируемого платежа. Это позволяет заемщикам получить гораздо больший кредит (т.е. взять на себя больше долгов), чем было бы возможно в противном случае. При оценке Option ARM, предусмотрительные заемщики не будут сосредотачиваться на «завлекательной» ставке или начальном уровне платежа, а будут учитывать характеристики индекса, размер «ипотечной маржи», которая добавляется к значению индекса, и другие условия ARM. В частности, им необходимо рассмотреть возможности того, что (1) долгосрочные процентные ставки вырастут; (2) их дом может не вырасти в цене или даже потерять стоимость; или даже (3) что оба риска могут материализоваться.
Option ARMs лучше всего подходят для опытных заемщиков с растущими доходами, особенно если их доходы колеблются сезонно и им нужна гибкость платежей, которую может предоставить такой ARM. Опытные заемщики будут тщательно управлять уровнем отрицательной амортизации, которую они допускают к начислению.
Таким образом, заемщик может контролировать основной риск Option ARM, который заключается в «платежном шоке», когда отрицательная амортизация и другие особенности этого продукта могут вызвать существенное увеличение платежей за короткие периоды времени.
Минимальный платеж по Option ARM может резко возрасти, если его непогашенный основной долг достигнет максимального предела отрицательной амортизации (обычно от 110% до 125% от первоначальной суммы кредита). Если это произойдет, следующий минимальный ежемесячный платеж будет на уровне, который полностью амортизирует ARM в течение оставшегося срока. Кроме того, Option ARMs обычно имеют автоматические даты «пересчета» (часто каждые пять лет), когда платеж корректируется, чтобы вернуть ARM к полному погашению в течение оставшегося срока.
Например, ARM на 200 000 долларов США с ограничением «neg am» в 110% обычно корректируется до полностью амортизируемого платежа, основанного на текущей полностью индексированной процентной ставке и оставшемся сроке кредита, если отрицательная амортизация приводит к превышению остатка кредита в 220 000 долларов США. Для пересчета в 125% это произойдет, если остаток кредита достигнет 250 000 долларов США.
Любой кредит, который допускает отрицательную амортизацию, означает, что заемщик уменьшает свою долю в собственном доме, что увеличивает вероятность того, что он не сможет продать его за сумму, достаточную для погашения кредита. Снижение стоимости недвижимости усугубило бы этот риск.
Option ARMs также могут быть доступны в виде «гибридов» с более длительными периодами фиксированной ставки. Эти продукты вряд ли будут иметь низкие «завлекательные» ставки. В результате такие ARMs снижают вероятность отрицательной амортизации и, вероятно, не будут привлекательны для заемщиков, ищущих продукт «доступности».
– Отрывок из Википедии
