Вам это не понравится, но грядет обвал рынка жилья.
Если вы думаете, что я параноик, просто подождите, пока не увидите доказательства.
В июне 22 239 объектов недвижимости были изъяты в США.
Хотя это звучит не так уж много, это _скачок на 226%_ по сравнению с прошлым годом.
Тем временем главный экономист Freddie Mac — одного из крупнейших «инсайдеров» отрасли — предупредил, что продажи недвижимости останавливаются:
А Майкл Бьюрри, известный по Big Short, считает, что рынок недвижимости снова загорится — только на этот раз более жестоким способом.
Но вам не обязательно верить мне или кому-либо из этих комментаторов на слово.
Просто посмотрите на необработанные данные.
Ипотека застопорилась
Начнем наше расследование с изучения основы бизнеса недвижимости: ипотеки.
Поскольку большинство людей берут ипотеку для покупки жилья, кредитные специалисты являются одними из «канареек в угольной шахте» жилищного рынка. Если они выдают меньше кредитов, это означает, что люди меньше заинтересованы в недвижимости, и наоборот.
Итак, как в последнее время обстоят дела в ипотечном бизнесе?
Не очень хорошо.
Заявки на кредиты замедлялись на протяжении всего 2022 года, но лето привело к почти полной остановке ипотечного бизнеса (даже без учета рефинансирования).
Во вторую неделю июля заявки на ипотеку на новые дома упали на ошеломляющие 52,7% по сравнению с прошлым годом, по данным Mortgage Bankers Association.
Для сравнения, это самый низкий спрос с 2000 года.
Это вызывает вопрос: почему люди вдруг перестали брать кредиты?
Ответ прост: они больше не могут себе их позволить.
Важность кредитного плеча
Когда экономисты и телеэксперты рассуждают о жилье, они часто смотрят на номинальные цены и сравнивают их с тем, что было раньше.
Но покупатели жилья видят недвижимость не так.
Большинство покупателей жилья берут ипотеку. Другими словами, они не платят всю номинальную цену сразу. Обычно они вносят 10-20% от стоимости дома и выплачивают остальное ежемесячными платежами в течение следующих 25-30 лет.
И именно этот ежемесячный платеж имеет наибольшее значение.
Допустим, вы получили предварительное одобрение на ипотеку по основному долгу, процентам, налогам, страховке ( PITI) в размере $2000 в месяц. Будет ли вам сильно важно, стоит ли дом вашей мечты $500 000 или $550 000? Большинству нет. Вероятно, вам важно, чтобы ваш ипотечный платеж не превышал ваш лимит PITI.
Другими словами, большинство покупателей жилья смотрят на номинальные цены на дома через призму ежемесячных ипотечных платежей. Вместо дома за $250 000 они видят $1000 в месяц. А вместо $500 000 они видят $2000 в месяц.
Но посмотрите, что происходит с ипотечными платежами, когда Fed играет с процентными ставками:
- В период 2020-2021 годов средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составляла 3%. Дом стоимостью $500 000 обошелся бы вам примерно в $1800 в месяц.
- Сегодня процентные ставки составляют 5,7%. Тот же дом теперь будет стоить $2500 в месяц.
- А если ставка подскочит до 10%, тот же дом обойдется вам в $3750 в месяц.
Другими словами, простое повышение ставки на 2,7% означает, что ежемесячный ипотечный платеж за дом стоимостью $500 000 увеличивается почти на 40%; повышение на 7% увеличивает платеж более чем на 108%!
Видите, какое «кредитное плечо» имеют ипотечные ставки по отношению к номинальным ценам на дома? Даже изменение ставки на несколько процентных пунктов может удвоить (или сократить вдвое) ежемесячный платеж за один и тот же дом.
Вот почему люди раскупали недвижимость во время пандемии. Нулевые ставки Fed настолько сократили ипотечные платежи, что они компенсировали безумные номинальные цены на жилье — или, в действительности, подтолкнули их вверх.
Но теперь, когда ипотечные ставки не просто вернулись к допандемическому уровню, но и направляются к самым высоким уровням за два десятилетия, кто может позволить себе сегодняшние цены на недвижимость при таких ставках?
Насколько высоко могут подняться ипотечные ставки?
Могут ли ипотечные ставки подняться до 9%, 10% или даже выше в наступающем году?
Если история является показателем того, что произойдет (а чаще всего это так), то они не только могут, но и, вероятно, поднимутся.
Взгляните на историю 30-летней фиксированной ипотеки, особенно в 1970-х годах. Вы увидите, что по большей части ставки по ипотеке были намного выше, чем сегодня:
Если вернуться на 20 лет назад, ипотечные ставки никогда не были ниже сегодняшних 5,7%. А когда тогдашний председатель Fed Volcker боролся с инфляцией 1970-х годов, ипотечные ставки достигли умопомрачительных 18%.
Кажется, что такое никогда не произойдет в наше время, верно? Но, как и двузначная инфляция, к которой мы быстро приближаемся, история часто повторяется, когда этого меньше всего ожидаешь.
На самом деле, при сегодняшней инфляции в 9% мы прошли почти две трети пути к инфляции в стиле 1970-х годов. И все же Fed едва смогла добиться ничтожного повышения ставки на 1,75%. Таким образом, ставки все еще далеки от того уровня, который мог бы соответствовать ужесточению Volcker.
Можете ли вы представить ипотечные платежи под 18%? Тот же дом стоимостью $500 000 с ежемесячным платежом в $1800 увеличился бы до ежемесячного платежа в $6450!
Увидим ли мы когда-нибудь снова 18% процентов? Возможно, не в ближайшей перспективе.
Но самое страшное, что нам не понадобится 18% или даже 10%, чтобы увидеть массовую коррекцию на рынке жилья.
Переломный момент всего в нескольких десятичных знаках
Индекс доступности жилья National Association of Realtors является эталоном №1 для оценки доступности жилья в США.
Короче говоря, этот индекс показывает, может ли семья со средним доходом позволить себе ипотеку для покупки дома по средней цене. Например, значение 100 означает, что среднее домохозяйство имеет достаточный доход для покупки среднего дома.
Если индекс равен 95, семье со средним доходом не хватает 5% для покупки среднего дома; наоборот, если показатель выше 100, семья имеет больше дохода, чем ей нужно для покупки среднего дома.
Итак, давайте посмотрим, насколько «доступным» стало жилье за последние несколько лет:
В начале 2020 года доступность жилья составляла сильные 169. Но по мере роста цен на жилье во время пандемии доступность упала до 145. Тем не менее, семья со средним доходом имела более чем достаточно денег, чтобы позволить себе средний дом, исходя из ставок 2020 года.
Но посмотрите, что произошло, когда Fed начала повышать ставки.
Когда в мае ипотечные ставки превысили 5%, доступность жилья в США упала на 30% до 102,5 – з а менее чем полгода!
Для сравнения, это самый низкий уровень с 2006 года — пика последней жилищной мании. И это сопоставимо с доступностью в 1986 году, когда ипотечные ставки достигли 14,5%, как вы можете видеть здесь:
Другими словами, жилье сегодня настолько дорого, что при все еще исторически низких ипотечных ставках в 5,5% оно так же недоступно, как и в 1985 году, когда ипотека была на сумасшедших 14,5%!
Это означает, что переломный момент ближе, чем мы думаем, возможно, всего в нескольких повышениях ставок.
Мигают предупреждающие знаки
Взгляните на этот график, который показывает строящиеся дома в сравнении со спросом на ипотеку.
Обратите внимание, как эти две линии разошлись, когда Fed начала повышать ставки, а ипотечные ставки подскочили. Таким образом, пока застройщики продолжают строить дома, спрос на них резко падает.
Как сказал один застройщик в Атланте Marketwatch: «Кто-то выключил свет на наших продажах в июне!»
Тем временем количество активных объявлений быстро растет, увеличившись почти на 19% по сравнению с прошлым годом и более чем на 50% с начала этого года.
Помяните мои слова, рынок скоро будет наводнен десятками тысяч свободных домов, которые никто не сможет себе позволить. И у застройщиков не будет другого выбора, кроме как снижать цены, чтобы продать их.
На самом деле, согласно опросу John Burns Real Estate Consulting, 1 из 4 застройщиков уже это делает.
Хуже, чем в 2008 году?
Есть одна вещь, которая может сделать надвигающийся крах недвижимости более заразным, чем в 2008 году — или что-либо, что мы когда-либо видели раньше.
Мало того, что «недоступность» жилья зашкаливает, так еще и более десяти лет печатания денег и рекордно низких ставок привели к тому, что экономика накопила столько долгов, что рушится под их тяжестью.
Федеральный долг? Рекордно высокий:
Национальный долг (на душу населения, с поправкой на инфляцию)
010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000$80,000
Раунд долга
Президент Байден подписывает Закон об американском плане спасения на $1,9 трлн
11 марта 2021 г.
Президент Трамп подписывает Закон CARES на $2,2 трлн
27 марта 2020 г.
Президент Обама подписывает Закон об американском восстановлении и реинвестировании на $800 млрд
17 февраля 2009 г.
Президент Буш подписывает Программу по выкупу проблемных активов на $700 млрд
3 октября 2008 г.
Президент Буш подписывает первую из двух мер по снижению подоходного налога без сокращения расходов
7 июня 2001 г.
Президент Клинтон подписывает Закон о сокращении дефицита
10 августа 1993 г.
Президент Рейган подписывает Закон Грэмма-Радмана-Холлингса о сокращении дефицита
12 декабря 1985 г.
Президент Никсон закрывает золотое окно
15 августа 1971 г.
Президент Джонсон подписывает закон о создании Medicaid и Medicare
30 июля 1965 г.
Долг домохозяйств? Рекордно высокий — и накапливается самыми быстрыми темпами с 2003 года, как я писал в " Великая долговая ловушка (Часть 1):
В прошлом году потребители брали кредиты самыми быстрыми темпами с 2003 года.
Через CNBC:
"Потребители закончили 2021 год с рекордными уровнями долга, вступая в год, когда процентные ставки, как ожидается, значительно вырастут.
Общий потребительский долг США на конец года составил $15,6 трлн, что означает годовой скачок на $333 млрд в четвертом квартале и чуть более $1 трлн за весь год, согласно данным, опубликованным во вторник Federal Reserve's New York district.
Квартальный рост был самым большим с 2007 года, а годовой прирост — самым большим за всю историю наблюдений с 2003 года."
Корпоративный долг? Более чем удвоился после обвала рынка жилья…
Хуже того, негласная «гарантия спасения» Fed во время Covid побудила инвесторов отбросить осторожность и кредитовать компании, находящиеся на грани банкротства. В результате неустойчивые предприятия были без разбора осыпаны миллиардами долларов.
Неудивительно, что мы наблюдаем массовые увольнения среди компаний из списка Fortune 500. По мере того как Fed нормализует стоимость денег, компании с чрезмерной задолженностью начинают увольнения, чтобы сохранить баланс.
Вот лишь некоторые из многочисленных увольнений в этом году:
- JPmorgan - 1000 сотрудников
- Re/Max - 17% своего персонала
- Coinbase - 18% всех сотрудников
- Гигантский автодилер Carvana - 2500 сотрудников (или 12% своего персонала)
- Ипотечный стартап Better - 4000 сотрудников
Многие думают, что Fed скоро сдастся и прекратит повышение ставок. Но пока она, похоже, полна решимости снизить инфляцию — даже если ценой этого станут миллионы безработных американцев. В конце концов, люди — всего лишь пешки для элиты.
Например, как сообщил Quartz, "чиновники Fed прогнозируют рост безработицы в течение следующих трех лет, тогда как три месяца назад они предсказывали, что она начнет расти не раньше 2024 года."
Не нужно быть гением, чтобы понять, что к чему.
По мере того как Fed продолжает возвращать стоимость денег к реальности, ипотечные платежи будут расти. Тем временем массовые увольнения по всей стране уничтожат доходы, которые должны оплачивать эти все более дорогие ипотечные кредиты.
Что-то должно уступить.
Теперь вы видите, что эра дешевых денег сделала с доступностью? Хотя массы считают, что низкие процентные ставки делают вещи более доступными, в долгосрочной перспективе это приводит к обратному.
Недвижимость распродается
По всей вероятности, ипотечный бум закончился.
Если ситуация не изменится немедленно — что маловероятно — мы, вероятно, увидим начало обвала рынка недвижимости в этом году. И с таким количеством долгов то, что нас ждет, может затмить все, что мы видели до сих пор.
Что вам следует сделать, чтобы подготовиться?
Вооружитесь терпением, копите наличные и готовьтесь к следующим нескольким годам. Активы распродаются.
Ищите правду и будьте готовы,
Carlisle Kane
