Les nouveaux contrôles de devises de la Chine provoquent des ondes de choc sur les marchés immobiliers internationaux
Je suis né et j'ai grandi à Vancouver, et quand je dis aux gens que j'ai grandi dans une maison à Point Grey, ils supposent généralement que ma famille était richissime.
Pas vraiment.
Mon père était un travailleur social qui traitait les héroïnomanes, et ma mère était l'assistante du doyen à l'hôpital de l'UBC.
En d'autres termes, des gens qui travaillent. Ils ont acheté la maison comme un bungalow pour 12 000 $ quand j'avais un an, puis ont construit un étage supplémentaire à la naissance de mes deux frères.
Douze. Mille. Dollars. Pour une maison à Point Grey.
Aujourd'hui, cette même maison vaudrait plus de 4 millions de dollars.
Et chaque fois qu'il semble que la bulle immobilière de Vancouver doive éclater, les prix de l'immobilier augmentent encore.
Une grande partie de cette croissance a été alimentée par des acheteurs étrangers ou, dans de nombreux cas, par de riches immigrants au Canada qui, venant de Hong Kong, pensent que les prix de l'immobilier à Vancouver sont une aubaine !
Combiné à l'afflux d'acheteurs de tout le Canada, le marché immobilier de Vancouver est en pleine effervescence (à quelques exceptions près) depuis que j'étais un petit garçon.
Mais comme dirait Bob Dylan, ces temps pourraient bien changer.
Le gouvernement chinois adopte de nouvelles restrictions monétaires
Le gouvernement chinois a adopté de nouvelles règles le 1er janvier pour renforcer ses restrictions monétaires existantes. Les ondes de choc se font déjà sentir sur les marchés immobiliers les plus dynamiques du monde, en particulier au Canada, aux États-Unis, en Australie et au Royaume-Uni.
Alors, que se passe-t-il et pourquoi ?
Le problème est la répression des restrictions existantes de la Chine sur le transfert de devises hors du pays.
La Chine a été confrontée ces dernières années à une dépréciation rapide du yuan par rapport au dollar américain.
Les réserves de change de la Chine sont tombées à leur plus bas niveau en cinq ans en octobre dernier, à 3,12 billions de dollars. Le gouvernement de Pékin s'efforce désespérément de maintenir les réserves de change au-dessus de la «barrière psychologique» de 3 billions de dollars.
Ainsi, le jour du Nouvel An, Pékin a mis en place de nouvelles règles rendant ses restrictions sur les transferts de devises beaucoup plus strictes. Et ils ont de bonnes raisons.
En septembre de l'année dernière, l'indicateur continu de Bloomberg sur les flux de capitaux mondiaux a montré un record de 194 milliards de dollars quittant la Chine.
C'est près de 200 milliards de dollars en un seul mois !
En termes simples, les règles de la Chine sont conçues pour empêcher les particuliers de convertir plus de 50 000 USD.
Comment cela affecte-t-il le marché immobilier ?
Eh bien, pour sortir de l'argent du pays et sécuriser des actifs étrangers, de nombreux ressortissants chinois ont acheté des propriétés dans des villes comme Melbourne, Londres, Vancouver et Toronto.
Les nouvelles règles ne sont pas vraiment «nouvelles». Pékin renforce plutôt l'application des réglementations existantes qui restreignent ce flux de devises vers d'autres pays. Parmi ces nouvelles conditions annoncées :
Les banques doivent signaler toutes les transactions de plus de 50 000 yuans (environ 7 000 USD). L'ancienne règle obligeait les banques à signaler toute transaction de plus de 200 000 yuans (environ 30 000 USD).
Les citoyens doivent s'engager par écrit à ce que les fonds ne soient «… pas utilisés pour l'achat à l'étranger de biens immobiliers, de titres, d'assurance-vie ou de toute autre assurance de nature d'investissement», selon le journal China Daily.
Les demandeurs de transfert d'argent doivent également confirmer leur conformité aux règles de lutte contre le blanchiment d'argent et à d'autres restrictions… et s'il est constaté qu'ils ont falsifié les règles, ils peuvent perdre le droit de convertir toute devise pendant trois ans, être placés sur une liste de surveillance gouvernementale et pourraient être reconnus coupables de blanchiment d'argent.
Bien que la règle de base ne soit pas nouvelle, l'accent accru mis sur l'application pourrait avoir un effet dissuasif sur les ressortissants chinois investissant à l'étranger.
L'INVASION DES SCHTROUMPFS : COMMENT LES CHINOIS ÉVITENT LES CONTRÔLES DE DEVISES
Ce dernier groupe d'investisseurs est parfois appelé «Schtroumpfs», du nom des personnages de dessins animés bleus qui sont minuscules individuellement, mais qui constituent ensemble un tout plus grand.
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plus de 50 000 USD à l'étranger d'une seule personne, les Schtroumpfs enrôlent amis, parents, collègues et parfois leurs propres employés pour envoyer de l'argent en leur nom.
Un agent immobilier à qui j'ai parlé à Vancouver a dit que vous pourriez avoir 20 Schtroumpfs envoyant chacun 45 000 $ pour verser un acompte de 900 000 $ sur une maison.
Qu'il s'agisse de Schtroumpfs ou d'investisseurs super-riches, ces acheteurs étrangers tentent généralement de protéger leurs actifs de la chute précipitée du yuan.
Le Smurfing est l'une des nombreuses façons de déplacer de l'argent sans déclencher les restrictions monétaires du pays. Les Schtroumpfs aiment aussi l'immobilier comme couverture, donc une grande partie de cet argent afflue vers les marchés immobiliers surchauffés de Hong Kong, New York, Vancouver, Sydney, etc.
Cependant, les banques étant contraintes de signaler de si petites transactions, la vie des Schtroumpfs va devenir beaucoup plus difficile cette année, et si Pékin réussit, cette mesure pourrait avoir un impact dramatique sur les marchés immobiliers de ces villes.
Mes sources, y compris des agents immobiliers et des courtiers hypothécaires qui opèrent sur le marché de l'investissement chinois, affirment que la répression n'affectera pas vraiment les investisseurs ultra-riches de Chine… mais elle affectera les Schtroumpfs.
Ils ont également ajouté que jusqu'à présent, ils n'ont pas constaté d'impact dramatique de la nouvelle annonce sur les restrictions monétaires, mais cela pourrait changer si le gouvernement chinois commence à poursuivre ceux qui enfreignent les règles.
Bloomberg, par exemple, a publié un excellent article le 26 janvier sur un fonctionnaire à la retraite essayant d'acheter une maison à Melbourne. Le résident de Shanghai a versé un acompte de 300 000 yuans en août 2016 pour une maison achetée 2,4 millions de yuans (348 903 USD).
L'acheteur doit effectuer un autre paiement important en février, mais il est maintenant tellement effrayé par la répression des transferts de devises qu'il pourrait se retirer de l'accord, même s'il perdrait son acompte.
L'impact total de la répression ne sera probablement pas connu avant au moins quelques mois, car de nombreux acheteurs effectuant des achats maintenant ont déjà leur argent hors du pays.
Cependant, certains analystes affirment qu'il y avait des signes que les restrictions monétaires fonctionnaient même avant la dernière répression du 1er janvier.
Pour la première fois depuis la dévaluation du yuan en août 2015, les banques chinoises ont enregistré des entrées nettes sur leurs comptes de capital, et la devise a en fait augmenté de 1,2 % par rapport au dollar américain entre le 28 décembre et le 30 janvier.
Pour les Canadiens, l'attention sera portée sur l'impact que cela aura sur le marché immobilier. À Vancouver, les prix de l'immobilier ont déjà baissé grâce à une nouvelle taxe sur les acheteurs étrangers introduite par le gouvernement de la Colombie-Britannique. Les ventes de maisons existantes dans le Grand Vancouver ont chuté de 40 % en janvier par rapport à janvier de l'année dernière, mais plus spécifiquement, les ventes de maisons individuelles généralement recherchées par les investisseurs chinois ont chuté de 57,6 % par rapport à l'année précédente.
Il s'agit d'un déclin accéléré ; les ventes en janvier ont également diminué de 11,1 % par rapport à décembre, qui est généralement un mois très lent.
Certains agents immobiliers à Vancouver et Toronto craignent que les restrictions monétaires de la Chine n'entraînent une nouvelle baisse des ventes de maisons individuelles, et qu'à terme, cela ne fasse également baisser les prix des condos.
D'autres marchés au Canada ont également connu un marché en pleine effervescence ces derniers mois, parmi eux Victoria, la vallée du Fraser et, dans une moindre mesure, Kelowna.
Cela est dû en partie à la nouvelle taxe sur les acheteurs étrangers à Vancouver qui a détourné ces acheteurs vers d'autres villes, et en partie aux habitants de Vancouver qui vendent leurs maisons et déménagent vers des marchés moins chers.
Si Pékin réussit à freiner la fuite des capitaux, les analystes prévoient un ralentissement, en particulier dans la vente de maisons individuelles, et éventuellement une baisse potentielle des prix dans l'ensemble.
Cet effet d'entraînement aurait également des répercussions sur de nombreux autres marchés.
Dans l'ensemble, tant que le verdict ne sera pas rendu sur la guerre des devises de la Chine, il est certainement temps d'adopter une approche attentiste vis-à-vis du marché immobilier dans les grandes villes canadiennes.
