Una “Option ARM” es típicamente una ARM a 30 años que inicialmente ofrece al prestatario cuatro opciones de pago mensual: un pago mínimo especificado, un pago solo de intereses, un pago totalmente amortizable a 15 años y un pago totalmente amortizable a 30 años.
Estos tipos de préstamos también se denominan ARM “pick-a-payment” o “pay-option”.
Cuando un prestatario realiza un pago de Pay-Option ARM que es inferior a los intereses acumulados, se produce una “amortización negativa”, lo que significa que la parte impaga de los intereses acumulados se añade al saldo principal pendiente. Por ejemplo, si el prestatario realiza un pago mínimo de $1,000 y la ARM ha acumulado intereses mensuales atrasados de $1,500, se añadirán $500 al saldo del préstamo del prestatario. Además, el pago de solo intereses del mes siguiente se calculará utilizando el nuevo saldo principal más alto.
Las Option ARMs a menudo se ofrecen con una tasa de interés inicial muy baja (a menudo tan baja como el 1%) lo que se traduce en pagos mínimos muy bajos durante el primer año de la ARM. Durante los períodos de auge, los prestamistas a menudo evalúan a los prestatarios basándose en pagos hipotecarios que están por debajo del nivel de pago totalmente amortizable. Esto permite a los prestatarios calificar para un préstamo mucho mayor (es decir, asumir más deuda) de lo que sería posible de otro modo. Al evaluar una Option ARM, los prestatarios prudentes no se centrarán en la tasa de interés inicial o el nivel de pago inicial, sino que considerarán las características del índice, el tamaño del “mortgage margin” que se añade al valor del índice y los demás términos de la ARM. Específicamente, deben considerar las posibilidades de que (1) las tasas de interés a largo plazo suban; (2) su vivienda no se revalorice o incluso pierda valor o incluso (3) que ambos riesgos se materialicen.
Las Option ARMs son más adecuadas para prestatarios sofisticados con ingresos crecientes, particularmente si sus ingresos fluctúan estacionalmente y necesitan la flexibilidad de pago que dicha ARM puede proporcionar. Los prestatarios sofisticados gestionarán cuidadosamente el nivel de amortización negativa que permitan acumular.
De esta manera, un prestatario puede controlar el riesgo principal de una Option ARM, que es el “payment shock”, cuando la amortización negativa y otras características de este producto pueden desencadenar aumentos sustanciales en los pagos en cortos períodos de tiempo.
El pago mínimo de una Option ARM puede aumentar drásticamente si su saldo principal impago alcanza el límite máximo de amortización negativa (típicamente del 110% al 125% del monto original del préstamo). Si eso sucede, el siguiente pago mensual mínimo estará a un nivel que amortizaría completamente la ARM durante su plazo restante. Además, las Option ARMs suelen tener fechas de “recast” automáticas (a menudo cada cinco años) cuando el pago se ajusta para que la ARM vuelva a amortizarse por completo durante su plazo restante.
Por ejemplo, una ARM de $200,000 con un límite de “neg am” del 110% se ajustará típicamente a un pago totalmente amortizable, basado en la tasa de interés actual totalmente indexada y el plazo restante del préstamo, si la amortización negativa hace que el saldo del préstamo exceda los $220,000. Para un “recast” del 125%, esto ocurrirá si el saldo del préstamo alcanza los $250,000.
Cualquier préstamo que permita generar amortización negativa significa que el prestatario está reduciendo su capital en su vivienda, lo que aumenta la probabilidad de que no pueda venderla por un monto suficiente para pagar el préstamo. La disminución del valor de las propiedades exacerbaría este riesgo.
Las Option ARMs también pueden estar disponibles como “hybrids”, con períodos de tasa fija más largos. Es poco probable que estos productos tengan tasas de interés iniciales bajas. Como resultado, tales ARMs mitigan la posibilidad de amortización negativa y probablemente no atraerían a prestatarios que buscan un producto de “affordability”.
– Extracto de Wikipedia
