No te gustará esto, pero se avecina un colapso inmobiliario.
Si crees que estoy siendo paranoico, espera a ver la evidencia.
En junio, 22,239 propiedades fueron embargadas en EE. UU..
Aunque no parezca mucho, es un _salto del 226%_ respecto al año anterior.
Mientras tanto, el economista jefe de Freddie Mac —uno de los mayores “insiders” de la industria— advirtió que las ventas de bienes raíces se están paralizando:
Y Michael Burry, famoso por Big Short, cree que el sector inmobiliario volverá a arder, solo que esta vez de una manera más violenta.
Pero no tienes que fiarte de mi palabra ni de la de ninguno de esos comentaristas.
Solo mira los datos brutos.
Las hipotecas están paralizadas
Comencemos nuestra investigación yendo al núcleo del negocio inmobiliario: las hipotecas.
Dado que la mayoría de las personas solicitan hipotecas para comprar una casa, los agentes de préstamos son uno de los “canarios en la mina de carbón” del sector inmobiliario. Si están suscribiendo menos préstamos, significa que la gente está menos interesada en bienes raíces, y viceversa.
¿Cómo le ha ido al negocio hipotecario últimamente?
No muy bien.
Las solicitudes de préstamos se han ralentizado a lo largo de 2022, pero el verano ha provocado una paralización casi total del negocio hipotecario (incluso excluyendo las refinanciaciones).
En la segunda semana de julio, las solicitudes de hipotecas para viviendas nuevas cayeron un asombroso 52.7% en comparación con el año anterior, según la Mortgage Bankers Association.
Para ponerlo en perspectiva, esa es la demanda más baja desde el año 2000.
Esto plantea la pregunta: ¿por qué la gente ha dejado de solicitar préstamos de repente?
La respuesta es simple: ya no pueden pagarlos.
El apalancamiento importa
Cuando los economistas y los expertos de la televisión opinan sobre la vivienda, a menudo miran los precios nominales y los comparan con lo que eran antes.
Pero así no es como los compradores de viviendas ven los bienes raíces.
La mayoría de los compradores de viviendas hipotecan su casa. En otras palabras, no pagan el precio nominal completo por adelantado. Típicamente, dan un 10-20% del valor de la casa y pagan el resto a través de cuotas mensuales durante los próximos 25-30 años.
Y esa factura mensual es lo que más importa.
Digamos que te aprueban previamente una hipoteca de capital, intereses, impuestos, seguros ( PITI) de $2000/mes. ¿Te importaría mucho si la casa de tus sueños cuesta $500,000 o $550,000? A la mayoría no. Probablemente te importa que el pago de tu hipoteca no exceda tu límite PITI.
En otras palabras, la mayoría de los compradores de viviendas ven los precios nominales de las casas a través de la lente de las cuotas hipotecarias mensuales. En lugar de una casa de $250,000, ven $1,000/mes. Y en lugar de $500,000, ven $2,000/mes.
Pero mira lo que sucede con las cuotas hipotecarias cuando la Fed juega con las tasas de interés:
- Entre 2020-2021, la tasa hipotecaria fija a 30 años promedió el 3%. Una casa de $500,000 te habría costado ~$1,800/mes
- Hoy, las tasas de interés están en 5.7%. Esa misma casa ahora costaría $2,500/mes
- Y si la tasa subiera al 10%, la misma casa te costaría $3,750/mes.
En otras palabras, un mero aumento de la tasa del 2.7% significa que el pago mensual de una hipoteca de una casa de $500,000 sube casi un 40%; ¡un aumento del 7% eleva el pago más del 108%!
¿Ves cuánto “apalancamiento” tienen las tasas hipotecarias sobre los precios nominales de las casas? Incluso un cambio de unos pocos puntos porcentuales en la tasa puede duplicar (o reducir a la mitad) una factura mensual de la misma casa.
Por eso la gente estaba comprando bienes raíces durante la pandemia. Las tasas cero de la Fed han reducido tanto las cuotas hipotecarias que compensaron los precios nominales de la vivienda, o, en realidad, los impulsaron al alza.
Pero ahora que las tasas hipotecarias no solo han vuelto a los niveles prepandémicos, sino que se dirigen a los niveles más altos en dos décadas, ¿quién puede permitirse los precios inmobiliarios actuales con esas tasas?
¿Qué tan altas pueden llegar las tasas hipotecarias?
¿Pueden las tasas hipotecarias subir al 9%, 10% o incluso más en el próximo año?
Si la historia es un indicio de lo que está por venir (y la mayoría de las veces lo es), no solo podrían, sino que probablemente lo harán.
Echa un vistazo a la historia de la hipoteca fija a 30 años, especialmente durante la década de 1970. Verás que, en su mayor parte, las tasas hipotecarias han sido mucho más altas de lo que son hoy:
Si retrocedes 20 años, las tasas hipotecarias nunca estuvieron por debajo del 5.7% actual. Y cuando el entonces presidente de la Fed, Volcker, luchaba contra la inflación de los años 70, las tasas hipotecarias alcanzaron un asombroso 18%.
Parece algo que nunca sucedería en nuestro tiempo, ¿verdad? Pero al igual que la inflación de dos dígitos a la que nos acercamos rápidamente, la historia a menudo se repite cuando menos se espera.
De hecho, con la inflación actual del 9%, estamos casi a dos tercios del camino hacia la inflación al estilo de los años 70. Y, sin embargo, la Fed apenas ha logrado un mísero aumento de la tasa del 1.75%. Por lo tanto, las tasas todavía están lejos de donde podrían estar para igualar el endurecimiento de Volcker.
¿Te imaginas las cuotas hipotecarias al 18%? ¡La misma casa de $500,000 con un pago de $1,800/mes aumentaría a una factura mensual de $6,450!
¿Volveremos a ver un interés del 18%? Quizás no a corto plazo.
Pero lo aterrador es que no necesitaremos el 18% ni siquiera el 10% para ver una corrección masiva en el mercado de la vivienda.
Un punto de ruptura está a solo decimales de distancia
El Índice de Asequibilidad de la Vivienda de la National Association of Realtors es el principal referente para la asequibilidad de la vivienda en EE. UU.
En resumen, este índice muestra si la familia de ingresos medios puede permitirse una hipoteca para comprar una vivienda de precio medio. Por ejemplo, un valor de 100 sugiere que el hogar promedio tiene ingresos suficientes para comprar una vivienda promedio.
Si el índice está en 95, la familia de ingresos medios está un 5% por debajo de poder comprar la vivienda media; por el contrario, si la lectura es superior a 100, la familia tiene más ingresos de los que necesita para comprar una vivienda media.
Así que echemos un vistazo a cuán “asequible” se volvió la vivienda en los últimos años:
A principios de 2020, la asequibilidad de la vivienda era de un sólido 169. Pero a medida que los precios de la vivienda crecieron durante la pandemia, la asequibilidad cayó a 145. Aun así, la familia de ingresos medios tenía dinero más que suficiente para permitirse una vivienda media basándose en las tasas de 2020.
Pero mira lo que sucedió cuando la Fed comenzó a subir las tasas.
A medida que las tasas hipotecarias superaron el 5% en mayo, la asequibilidad de la vivienda en EE. UU. cayó un 30% a 102.5 – e n menos de medio año!
Para ponerlo en perspectiva, ese es el nivel más bajo desde 2006, el apogeo de la última manía inmobiliaria. Y está a la par con la asequibilidad en 1986, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron el 14.5%, como puedes ver aquí:
En otras palabras, la vivienda hoy es tan cara que, con tasas hipotecarias históricamente bajas del 5.5%, ¡es tan inasequible como lo era cuando las hipotecas estaban en un descabellado 14.5% en 1985!
Eso significa que un punto de ruptura está más cerca de lo que pensamos, potencialmente a solo unas pocas subidas de tasas.
Señales de advertencia parpadeando
Echa un vistazo a este gráfico que compara las viviendas en construcción con la demanda de hipotecas.
Observa cómo estas dos líneas se bifurcaron cuando la Fed comenzó a subir las tasas y las tasas hipotecarias se dispararon. Así, mientras los constructores de viviendas siguen produciendo casas, la demanda de las mismas se desploma.
Como dijo un constructor en Atlanta a Marketwatch: “¡Alguien apagó las luces de nuestras ventas en junio!”
Mientras tanto, los listados activos están creciendo rápidamente, un aumento de casi el 19% en comparación con el año anterior y más del 50% desde principios de este año.
Créeme, el mercado pronto se verá inundado por decenas de miles de casas desocupadas que nadie puede permitirse. Y los constructores de viviendas no tendrán más remedio que reducir los precios para venderlas.
De hecho, según la encuesta de John Burns Real Estate Consulting, 1 de cada 4 constructores ya lo está haciendo.
¿Peor que 2008?
Hay una cosa que podría hacer que la inminente caída del sector inmobiliario sea más contagiosa que la de 2008, o cualquier cosa que hayamos presenciado antes.
No solo la “inasequibilidad” de la vivienda está por las nubes, sino que más de una década de impresión de dinero y tasas de interés históricamente bajas llevaron a la economía a acumular tanta deuda que se está desmoronando bajo su propio peso.
¿Deuda federal? Récord histórico:
Deuda Nacional (Per Cápita, Ajustada por Inflación)
010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000$80,000
Ronda de Deuda
El presidente Biden firma la Ley del Plan de Rescate Americano de $1.9 billones
11 de marzo de 2021
El presidente Trump firma la Ley CARES de $2.2 billones
27 de marzo de 2020
El presidente Obama firma la Ley de Recuperación y Reinversión Americana de $800 mil millones
17 de febrero de 2009
El presidente Bush firma el Programa de Alivio de Activos en Problemas de $700 mil millones
3 de octubre de 2008
El presidente Bush firma la primera de dos medidas de reducción de impuestos sobre la renta sin reducciones de gasto
7 de junio de 2001
El presidente Clinton firma la Ley de Reducción del Déficit
10 de agosto de 1993
El presidente Reagan firma la Ley de Reducción del Déficit Gramm-Rudman-Hollings
12 de diciembre de 1985
El presidente Nixon cierra la ventana del oro
15 de agosto de 1971
El presidente Johnson firma la legislación que crea Medicaid y Medicare
30 de julio de 1965
¿Deuda de los hogares? Récord histórico, y acumulándose al ritmo más rápido desde 2003, como escribí en " La Gran Trampa de la Deuda (Parte 1):
El año pasado, los consumidores estaban solicitando préstamos al ritmo más rápido desde 2003.
Vía CNBC:
"Los consumidores terminaron 2021 con niveles récord de deuda, entrando en un año en el que se espera que las tasas de interés aumenten sustancialmente.
La deuda total de los consumidores estadounidenses al final del año ascendió a $15.6 billones, un salto interanual de $333 mil millones durante el cuarto trimestre y poco más de $1 billón para todo el año, según datos publicados el martes por el distrito de Nueva York de la Reserva Federal.
El aumento trimestral fue el mayor desde 2007, y la ganancia anual fue la más grande registrada desde 2003."
¿Deuda corporativa? Más del doble desde el colapso inmobiliario…
Peor aún, la “garantía de rescate” tácita de la Fed por el Covid instó a los inversores a ignorar la cautela y prestar a empresas casi en bancarrota. El resultado es que negocios insostenibles han sido indiscriminadamente cubiertos con miles de millones de dólares.
No es de extrañar que hayamos visto despidos masivos entre las empresas de Fortune 500. A medida que la Fed normaliza el costo del dinero, las empresas sobreendeudadas comienzan los despidos para mantenerse equilibradas.
Aquí hay solo algunos de los muchos despidos de este año:
- JPmorgan - 1,000 empleados
- Re/Max - 17% de su fuerza laboral
- Coinbase - 18% de todos los empleados
- El gigante concesionario de coches Carvana - 2,500 empleados (o el 12% de su fuerza laboral)
- Startup hipotecaria Better - 4,000 empleados
Muchos piensan que la Fed pronto tirará la toalla y detendrá las subidas de tasas. Pero por ahora, parece decidida a reducir la inflación, incluso si ese precio son millones de estadounidenses desempleados. Después de todo, la gente es solo peones para la élite.
Un ejemplo, como informó Quartz, "los funcionarios de la Fed ven el desempleo aumentando durante los próximos tres años, mientras que hace tres meses predijeron que no comenzaría a subir hasta 2024."
No hace falta ser un genio para conectar los puntos aquí.
A medida que la Fed sigue devolviendo el costo del dinero a la realidad, los pagos de las hipotecas subirán. Mientras tanto, los despidos a nivel nacional destruirán los ingresos, que se supone que deben pagar esas hipotecas cada vez más caras.
Algo tiene que ceder.
¿Puedes ver ahora lo que la era del dinero barato ha hecho a la asequibilidad? Mientras las masas creen que las bajas tasas de interés hacen las cosas más asequibles, a largo plazo, hace lo contrario.
Los bienes raíces están en liquidación
Con toda probabilidad, el auge hipotecario ha terminado.
Si las cosas no cambian de rumbo inmediatamente —lo cual no parece probable—, es probable que veamos los inicios de una implosión inmobiliaria este año. Y con tanta deuda, lo que se nos viene encima puede empequeñecer cualquier cosa que hayamos presenciado hasta la fecha.
¿Qué deberías hacer para prepararte?
Ármate de paciencia, acumula efectivo y prepárate para los próximos años. Los activos van a liquidación.
Busca la verdad y prepárate,
Carlisle Kane
