Los nuevos controles de divisas de China envían ondas de choque a través de los mercados inmobiliarios internacionales
Nací y crecí en Vancouver, y cuando le digo a la gente que crecí en una casa en Point Grey, suelen asumir que mi familia era asquerosamente rica.
No tanto.
Mi padre era un trabajador social que trataba a adictos a la heroína, y mi madre era la Asistente del Decano en el Hospital UBC.
En otras palabras, gente trabajadora. Compraron la casa como un bungalow por $12,000 cuando yo tenía un año, y luego construyeron un piso adicional cuando nacieron mis dos hermanos.
Doce. Mil. Dólares. Por una casa en Point Grey.
Hoy esa misma casa valdría más de $4 millones.
Y cada vez que parece que la burbuja inmobiliaria de Vancouver tiene que estallar, los precios de la vivienda suben aún más.
Gran parte de ese crecimiento ha sido impulsado por compradores extranjeros o, en muchos casos, por inmigrantes ricos a Canadá que, viniendo de Hong Kong, ¡piensan que los precios de la vivienda en Vancouver son una ganga!
Combinado con la afluencia de compradores de todo Canadá, el mercado inmobiliario de Vancouver ha estado al rojo vivo (con algunas excepciones menores) desde que yo era un niño con pantalones cortos.
Pero como diría Bob Dylan, esos tiempos pueden estar cambiando.
El gobierno chino aprueba nuevas restricciones monetarias
El gobierno de China aprobó nuevas reglas el 1 de enero para fortalecer sus restricciones monetarias existentes. Las ondas de choque ya se están sintiendo en los mercados inmobiliarios más calientes de todo el mundo, particularmente en Canadá, EE. UU., Australia y el Reino Unido.
Entonces, ¿qué está pasando y por qué?
El problema es la represión de las restricciones existentes de China sobre la transferencia de divisas fuera del país.
China ha enfrentado en los últimos años una rápida depreciación del yuan frente al dólar estadounidense.
Las reservas de divisas en China cayeron a su nivel más bajo en cinco años a partir del pasado octubre, hasta los $3.12 billones. El gobierno de Beijing está trabajando desesperadamente para mantener las reservas de divisas por encima de la 'barrera psicológica' de $3 billones.
Así, el día de Año Nuevo, Beijing introdujo nuevas reglas que endurecen mucho sus restricciones sobre las transferencias de divisas. Y tienen buenas razones.
En septiembre del año pasado, el indicador continuo de Bloomberg sobre los flujos de capital globales mostró una cifra récord de $194 mil millones saliendo de China.
¡Eso es casi $200 mil millones en solo un mes!
En términos básicos, las reglas de China están diseñadas para evitar que los individuos conviertan más de $50,000 USD.
¿Cómo afecta esto al mercado inmobiliario?
Bueno, para sacar dinero del país y asegurar activos extranjeros, muchos ciudadanos chinos han estado comprando propiedades en ciudades como Melbourne, Londres, Vancouver y Toronto.
Las nuevas reglas no son realmente 'nuevas'. Más bien, Beijing está endureciendo aún más la aplicación de las regulaciones existentes que restringen ese flujo de divisas a otros países. Entre estos términos recién anunciados:
Los bancos deben informar todas las transacciones de más de 50,000 yuanes (aproximadamente $7,000 USD). La antigua regla obligaba a los bancos a informar cualquier transacción superior a 200,000 yuanes (aproximadamente $30,000 USD).
Los ciudadanos deben comprometerse por escrito a que los fondos “… no se utilizarán para compras en el extranjero de propiedades, valores, seguros de vida o cualquier otro seguro de naturaleza de inversión”, según el periódico China Daily.
Los solicitantes de una transferencia de dinero también deben confirmar su cumplimiento con las reglas contra el lavado de dinero y otras restricciones… y si se descubre que han falsificado las reglas, pueden perder el derecho a convertir cualquier divisa durante tres años, ser incluidos en una lista de vigilancia del gobierno y podrían ser condenados por lavado de dinero.
Si bien la regla básica no es nueva, el mayor énfasis en la aplicación podría tener un efecto disuasorio en los ciudadanos chinos que invierten en el extranjero.
LA INVASIÓN DE LOS PITUFOS: CÓMO LOS CHINOS EVITAN LOS CONTROLES DE DIVISAS
Este último grupo de inversores a veces se conoce como 'Pitufos', llamados así por los personajes de dibujos animados azules que son pequeños individualmente, pero que juntos constituyen un todo más grande.
En lugar de enviar
CONTENIDO BLOQUEADO
Introduce tu correo electrónico para obtener acceso instantáneo (¡es gratis!)
a esta publicación de contenido especial:
Obtener Acceso Instantáneo
\
más de $50,000 USD al extranjero de una sola persona, los Pitufos reclutan amigos, parientes, compañeros de trabajo y a veces a sus propios empleados para enviar dinero en su nombre.
Un agente inmobiliario con el que hablé en Vancouver dijo que podrías tener 20 Pitufos enviando $45,000 cada uno para dar un depósito de $900,000 para una casa.
Ya sean Pitufos o inversores súper ricos, estos compradores extranjeros generalmente están tratando de proteger sus activos de la caída precipitada del yuan.
El 'pitufeo' es una de las muchas formas en que se mueve el dinero sin activar las restricciones monetarias del país. A los Pitufos también les gustan las propiedades como cobertura, por lo que gran parte de ese dinero fluye hacia los mercados inmobiliarios sobrecalentados de Hong Kong, Nueva York, Vancouver, Sídney, y así sucesivamente.
Sin embargo, con los bancos obligados a informar transacciones tan pequeñas, la vida para los Pitufos se va a volver mucho más difícil este año, y si Beijing tiene éxito, la medida podría tener un impacto dramático en los mercados inmobiliarios de esas ciudades.
Mis fuentes, incluidos agentes inmobiliarios y corredores de hipotecas que operan en el mercado de inversión chino, dicen que la represión no afectará realmente a los inversores súper ricos de China… pero sí afectará a los Pitufos.
También agregaron que hasta ahora no han visto un impacto dramático del nuevo anuncio sobre las restricciones monetarias, pero eso podría cambiar si el gobierno chino comienza a procesar a quienes violan las reglas.
Bloomberg, por ejemplo, publicó una gran historia el 26 de enero sobre un funcionario público jubilado que intentaba comprar una casa en Melbourne. El residente de Shanghái desembolsó un depósito de 300,000 yuanes en agosto de 2016 por una casa comprada por 2.4 millones de yuanes ($348,903 USD).
El comprador debe realizar otro pago grande en febrero, pero ahora está tan asustado por la represión de las transferencias de divisas que podría retirarse del trato, incluso si perdiera su depósito.
Es probable que el impacto total de la represión no se conozca hasta dentro de unos meses, ya que muchos de esos compradores que realizan compras ahora ya tienen su dinero fuera del país.
Sin embargo, algunos analistas dicen que había señales de que las restricciones monetarias estaban funcionando incluso antes de la última represión del 1 de enero.
Por primera vez desde que el yuan fue devaluado en agosto de 2015, los bancos chinos registraron entradas netas en sus cuentas de capital, y la moneda ha subido un 1.2 por ciento frente al dólar estadounidense entre el 28 de diciembre y el 30 de enero.
Para los canadienses, el verdadero enfoque estará en el impacto que esto tiene en el mercado inmobiliario. En Vancouver, los precios de la vivienda ya han disminuido gracias a un nuevo impuesto sobre los compradores extranjeros introducido por el gobierno de BC. Las ventas de viviendas existentes en Metro Vancouver cayeron un 40 por ciento este enero con respecto a enero del año pasado, pero más específicamente, las ventas de casas unifamiliares que generalmente buscan los inversores chinos cayeron un 57.6 por ciento con respecto al año anterior.
Esta es una disminución acelerada; las ventas en enero también bajaron un 11.1 por ciento solo desde diciembre, que suele ser un mes muy lento.
Algunos agentes inmobiliarios en Vancouver y Toronto temen que las restricciones monetarias de China causen una mayor disminución en las ventas de casas unifamiliares, y eventualmente esto también arrastrará los precios de los condominios.
Otros mercados en Canadá también han disfrutado de un mercado al rojo vivo en los últimos meses, entre ellos Victoria, el Valle de Fraser y, en menor medida, Kelowna.
Esto se debe en parte al nuevo impuesto para compradores extranjeros en Vancouver que desvió a esos compradores a otras ciudades, y en parte a que los habitantes de Vancouver venden sus casas y se mudan a mercados menos costosos.
Si Beijing logra frenar la salida de divisas, los analistas predicen una desaceleración, particularmente en la venta de casas unifamiliares, y eventualmente una posible disminución de los precios en general.
Ese efecto dominó también tendría impactos en muchos otros mercados.
En definitiva, hasta que se conozca el veredicto sobre la guerra de divisas de China, este es definitivamente un momento para adoptar un enfoque de esperar y ver en el mercado inmobiliario de las grandes ciudades canadienses.
