Es wird Ihnen nicht gefallen, aber ein Immobilienkollaps steht bevor.
Wenn Sie denken, ich sei paranoid, warten Sie einfach, bis Sie die Beweise sehen.
Im Juni wurden in den USA 22.239 Immobilien zwangsversteigert.
Das klingt zwar nicht nach viel, ist aber ein _Anstieg von 226 %_ gegenüber dem Vorjahr.
Unterdessen warnte der Chefökonom von Freddie Mac—einer der größten Branchen-„Insider“—dass die Immobilienverkäufe zum Erliegen kommen:
Und Michael Burry, bekannt aus Big Short, glaubt, dass der Immobilienmarkt erneut in Flammen aufgehen wird – nur dieses Mal auf gewalttätigere Weise.
Aber Sie müssen sich nicht auf mein Wort oder das irgendeines dieser Kommentatoren verlassen.
Schauen Sie sich einfach die Rohdaten an.
Hypotheken stehen still
Beginnen wir unsere Untersuchung mit dem Kern des Immobiliengeschäfts: Hypotheken.
Da die meisten Menschen Hypotheken aufnehmen, um ein Haus zu kaufen, sind Kreditberater die „Kanarienvögel im Kohlebergwerk“ des Wohnungsmarktes. Wenn sie weniger Kredite vergeben, bedeutet das, dass die Menschen weniger Interesse an Immobilien haben, und umgekehrt.
Wie hat sich das Hypothekengeschäft in letzter Zeit entwickelt?
Nicht gut.
Die Kreditanträge haben sich im gesamten Jahr 2022 verlangsamt, aber der Sommer hat das Hypothekengeschäft (selbst unter Ausschluss von Refinanzierungen) nahezu zum Erliegen gebracht.
In der zweiten Juliwoche fielen die Hypothekenanträge für neue Häuser laut der Mortgage Bankers Association um erstaunliche 52,7 % im Vergleich zum Vorjahr.
Zur Einordnung: Das ist die niedrigste Nachfrage seit 2000.
Das wirft die Frage auf: Warum haben die Menschen plötzlich aufgehört, Kredite aufzunehmen?
Die Antwort ist einfach: Sie können sie sich nicht mehr leisten.
Hebelwirkung zählt
Wenn Ökonomen und Fernsehkommentatoren über den Wohnungsmarkt sprechen, betrachten sie oft die Nominalpreise und vergleichen sie mit früheren Werten.
Aber so sehen Hauskäufer Immobilien nicht.
Die meisten Hauskäufer beleihen ihr Haus. Mit anderen Worten, sie zahlen nicht den gesamten Nominalpreis im Voraus. Typischerweise leisten sie eine Anzahlung von 10-20 % des Hauswertes und zahlen den Rest über monatliche Raten in den nächsten 25-30 Jahren ab.
Und diese monatliche Rechnung ist das Wichtigste.
Nehmen wir an, Sie erhalten eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek von 2000 $/Monat für Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung (PITI). Würde es Sie sehr interessieren, ob Ihr Traumhaus 500.000 $ oder 550.000 $ kostet? Die meisten nicht. Es ist Ihnen wahrscheinlich wichtig, dass Ihre Hypothekenzahlung Ihr PITI-Limit nicht überschreitet.
Mit anderen Worten, die meisten Hauskäufer sehen nominale Hauspreise durch die Brille der monatlichen Hypothekenraten. Statt eines 250.000-Dollar-Hauses sehen sie 1.000 $/Monat. Und statt 500.000 $ sehen sie 2.000 $/Monat.
Aber sehen Sie, was mit den Hypothekenraten passiert, wenn die Fed an den Zinssätzen herumspielt:
- Zwischen 2020 und 2021 lag der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek bei 3 %. Ein Haus für 500.000 $ hätte Sie etwa 1.800 $/Monat gekostet.
- Heute liegen die Zinssätze bei 5,7 %. Dasselbe Haus würde jetzt 2.500 $/Monat kosten.
- Und wenn der Zinssatz auf 10 % steigen würde, würde dasselbe Haus Sie 3.750 $/Monat kosten.
Mit anderen Worten, eine bloße Zinserhöhung von 2,7 % bedeutet, dass die monatliche Hypothekenzahlung für ein 500.000-Dollar-Haus um fast 40 % steigt; eine Erhöhung um 7 % lässt die Zahlung um über 108 % steigen!
Sehen Sie, wie viel „Hebelwirkung“ Hypothekenzinsen auf nominale Hauspreise haben? Schon eine Änderung des Zinssatzes um wenige Prozentpunkte kann eine monatliche Rechnung für dasselbe Haus verdoppeln (oder halbieren).
Deshalb haben die Menschen während der Pandemie Immobilien aufgekauft. Die Nullzinspolitik der Fed hat die Hypothekenraten so stark gesenkt, dass sie die wahnsinnigen nominalen Immobilienpreise ausglichen – oder sie in Wirklichkeit in die Höhe trieben.
Aber jetzt, da die Hypothekenzinsen nicht nur wieder auf dem Niveau vor der Pandemie liegen, sondern auf dem Weg zu den höchsten Ständen seit zwei Jahrzehnten sind, wer kann sich die heutigen Immobilienpreise zu diesen Zinssätzen leisten?
Wie hoch können Hypothekenzinsen steigen?
Können die Hypothekenzinsen im kommenden Jahr auf 9 %, 10 % oder sogar höher steigen?
Wenn die Geschichte ein Indikator für das Kommende ist (und das ist sie meistens), könnten sie nicht nur, sondern werden es wahrscheinlich auch.
Werfen Sie einen Blick auf die Geschichte der 30-jährigen Festhypothek, insbesondere in den 1970er Jahren. Sie werden sehen, dass die Hypothekenzinsen größtenteils viel höher waren als heute:
Wenn Sie 20 Jahre zurückblicken, lagen die Hypothekenzinsen nie unter den heutigen 5,7 %. Und als der damalige Fed-Vorsitzende Volcker die Inflation der 1970er Jahre bekämpfte, erreichten die Hypothekenzinsen unglaubliche 18 %.
Es scheint etwas zu sein, das in unserer Zeit niemals passieren würde, oder? Aber wie die zweistellige Inflation, der wir uns schnell nähern, wiederholt sich die Geschichte oft, wenn man es am wenigsten erwartet.
Tatsächlich sind wir bei der heutigen Inflation von 9 % fast zwei Drittel des Weges zur Inflation im Stil der 1970er Jahre gegangen. Und doch hat die Fed kaum eine magere Zinserhöhung von 1,75 % zustande gebracht. Die Zinssätze sind also immer noch weit davon entfernt, Volckers Straffung zu entsprechen.
Können Sie sich Hypothekenraten von 18 % vorstellen? Dasselbe 500.000-Dollar-Haus mit einer monatlichen Zahlung von 1.800 $ würde auf eine monatliche Rechnung von 6.450 $ steigen!
Werden wir jemals wieder 18 % Zinsen sehen? Vielleicht nicht kurzfristig.
Aber das Beängstigende ist, dass wir keine 18 % oder sogar 10 % brauchen werden, um eine massive Korrektur auf dem Immobilienmarkt zu erleben.
Ein Bruchpunkt ist nur Dezimalstellen entfernt
Der Housing Affordability Index der National Association of Realtors ist der wichtigste Maßstab für die Erschwinglichkeit von Eigenheimen in den USA.
Kurz gesagt, dieser Index zeigt, ob die Familie mit mittlerem Einkommen eine Hypothek für ein durchschnittlich teures Haus aufbringen kann. Ein Wert von 100 deutet beispielsweise darauf hin, dass der durchschnittliche Haushalt gerade genug Einkommen hat, um ein durchschnittliches Haus zu kaufen.
Liegt der Index bei 95, fehlen der Familie mit mittlerem Einkommen 5 % zum Kauf des durchschnittlichen Hauses; liegt der Wert hingegen über 100, hat die Familie mehr Einkommen, als sie zum Kauf eines durchschnittlichen Hauses benötigt.
Werfen wir also einen Blick darauf, wie „erschwinglich“ Wohnraum in den letzten Jahren geworden ist:
Anfang 2020 lag die Wohnungserschwinglichkeit bei starken 169. Doch als die Immobilienpreise während der Pandemie stiegen, sank die Erschwinglichkeit auf 145. Dennoch hatte die Familie mit mittlerem Einkommen mehr als genug Geld, um sich ein durchschnittliches Haus auf Basis der Zinssätze von 2020 leisten zu können.
Aber sehen Sie, was geschah, als die Fed begann, die Zinsen zu erhöhen.
Als die Hypothekenzinsen im Mai über 5 % stiegen, sank die Wohnungserschwinglichkeit in den USA um 30 % auf 102,5 – i n weniger als einem halben Jahr!
Zur Einordnung: Das ist der niedrigste Stand seit 2006 – dem Höhepunkt der letzten Immobilienmanie. Und es ist vergleichbar mit der Erschwinglichkeit im Jahr 1986, als die Hypothekenzinsen 14,5 % erreichten, wie Sie hier sehen können:
Mit anderen Worten, Wohnraum ist heute so teuer, dass er selbst bei historisch niedrigen Hypothekenzinsen von 5,5 % so unerschwinglich ist wie 1985, als die Hypothekenzinsen bei verrückten 14,5 % lagen!
Das bedeutet, dass ein Bruchpunkt näher ist, als wir denken, möglicherweise nur wenige Zinserhöhungen entfernt.
Warnsignale blinken
Werfen Sie einen Blick auf dieses Diagramm, das im Bau befindliche Häuser im Verhältnis zur Hypothekennachfrage darstellt.
Beachten Sie, wie sich diese beiden Linien trennten, als die Fed begann, die Zinsen zu erhöhen und die Hypothekenzinsen sprunghaft anstiegen. Während Bauherren also weiterhin Häuser produzieren, bricht die Nachfrage danach dramatisch ein.
Wie ein Bauunternehmer in Atlanta Marketwatch sagte: „Jemand hat im Juni das Licht bei unseren Verkäufen ausgeschaltet!“
Unterdessen nehmen die aktiven Angebote rapide zu, um fast 19 % im Vergleich zum Vorjahr und um über 50 % seit Jahresbeginn.
Merken Sie sich meine Worte: Der Markt wird bald mit Zehntausenden von leerstehenden Häusern überschwemmt sein, die sich niemand leisten kann. Und Bauherren werden keine andere Wahl haben, als die Preise zu senken, um sie zu verkaufen.
Tatsächlich senkt laut einer Umfrage von John Burns Real Estate Consulting bereits jeder vierte Bauunternehmer die Preise.
Schlimmer als 2008?
Es gibt eine Sache, die den drohenden Immobilienkollaps ansteckender machen könnte als 2008 – oder alles, was wir je zuvor erlebt haben.
Nicht nur ist die „Unerschwinglichkeit“ von Wohnraum exorbitant, sondern über ein Jahrzehnt des Gelddruckens und rekordtiefer Zinsen haben die Wirtschaft dazu gebracht, so viele Schulden anzuhäufen, dass sie unter ihrem Gewicht zusammenbricht.
Bundesschuld? Rekordhoch:
Staatsverschuldung (Pro Kopf, Inflationsbereinigt)
010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000$80,000
Schuldenrunde
Präs. Biden unterzeichnet den American Rescue Plan Act über 1,9 Billionen Dollar
11. März '21
Präs. Trump unterzeichnet den CARES Act über 2,2 Billionen Dollar
27. März '20
Präs. Obama unterzeichnet den American Rescue and Recovery Act über 800 Milliarden Dollar
17. Feb. '09
Präs. Bush unterzeichnet das Troubled Asset Relief Program über 700 Milliarden Dollar
3. Okt. '08
Präs. Bush unterzeichnet die erste von zwei Einkommensteuersenkungsmaßnahmen ohne Ausgabenkürzungen
7. Juni '01
Präs. Clinton unterzeichnet den Deficit Reduction Act
10. Aug. '93
Präs. Reagan unterzeichnet den Gramm-Rudman-Hollings Deficit Reduction Act
12. Dez. '85
Präs. Nixon schließt das Goldfenster
15. Aug. '71
Präs. Johnson unterzeichnet Gesetze zur Schaffung von Medicaid und Medicare
30. Juli '65
Haushaltsschulden? Rekordhoch – und akkumulieren sich so schnell wie seit 2003 nicht mehr, wie ich in „Die große Schuldenfalle (Teil 1)“ schrieb:
Letztes Jahr nahmen Verbraucher Kredite so schnell auf wie seit 2003 nicht mehr.
Via CNBC:
„Verbraucher beendeten das Jahr 2021 mit Rekordständen an Schulden, was in ein Jahr führt, in dem die Zinssätze voraussichtlich erheblich steigen werden.
Die gesamten US-Konsumentenschulden beliefen sich Ende des Jahres auf 15,6 Billionen Dollar, ein Anstieg von 333 Milliarden Dollar im vierten Quartal gegenüber dem Vorjahr und etwas mehr als 1 Billion Dollar für das gesamte Jahr, laut Daten, die am Dienstag vom New Yorker Distrikt der Federal Reserve veröffentlicht wurden.
Der vierteljährliche Anstieg war der größte seit 2007, und der jährliche Zuwachs war der größte seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003.“
Unternehmensschulden? Mehr als verdoppelt seit dem Immobilienkollaps…
Schlimmer noch, die unausgesprochene Covid-„Rettungsgarantie“ der Fed ermutigte Investoren, Vorsicht über Bord zu werfen und an nahezu bankrotte Unternehmen zu verleihen. Das Ergebnis ist, dass nicht nachhaltige Unternehmen wahllos mit Milliarden von Dollar überschüttet wurden.
Kein Wunder, dass wir massive Entlassungen bei Fortune 500-Unternehmen gesehen haben. Da die Fed die Geldkosten normalisiert, beginnen die überverschuldeten Unternehmen mit Entlassungen, um im Gleichgewicht zu bleiben.
Hier sind nur einige der vielen Entlassungen in diesem Jahr:
- JPmorgan – 1.000 Mitarbeiter
- Re/Max – 17 % der Belegschaft
- Coinbase – 18 % aller Mitarbeiter
- Riesiger Autohändler Carvana – 2.500 Mitarbeiter (oder 12 % der Belegschaft)
- Hypotheken-Startup Better – 4.000 Mitarbeiter
Viele denken, dass die Fed bald das Handtuch werfen und die Zinserhöhungen stoppen wird. Doch vorerst scheint sie entschlossen zu sein, die Inflation zu senken – selbst wenn der Preis dafür Millionen arbeitsloser Amerikaner sind. Schließlich sind Menschen für die Elite nur Bauernopfer.
Ein Beispiel: Wie Quartz berichtete, „sehen Fed-Beamte die Arbeitslosigkeit in den nächsten drei Jahren steigen, während sie vor drei Monaten noch prognostizierten, dass sie erst 2024 zu steigen beginnen würde.“
Man muss kein Genie sein, um hier die Zusammenhänge zu erkennen.
Während die Fed die Geldkosten wieder in die Realität zurückholt, werden die Hypothekenzahlungen steigen. Gleichzeitig werden landesweite Entlassungen die Einkommen vernichten, die diese immer teurer werdenden Hypotheken bezahlen sollen.
Irgendetwas muss nachgeben.
Können Sie jetzt erkennen, was die Ära des billigen Geldes mit der Erschwinglichkeit gemacht hat? Während die Massen glauben, dass niedrige Zinsen die Dinge erschwinglicher machen, bewirken sie auf längere Sicht das Gegenteil.
Immobilien gehen in den Ausverkauf
Aller Wahrscheinlichkeit nach ist der Hypothekenboom vorbei.
Wenn sich die Dinge nicht sofort ändern – was unwahrscheinlich erscheint – werden wir wahrscheinlich in diesem Jahr die Anfänge einer Immobilienimplosion erleben. Und mit so vielen Schulden könnte das, was auf uns zukommt, alles bisher Dagewesene in den Schatten stellen.
Was sollten Sie tun, um sich vorzubereiten?
Wappnen Sie sich mit Geduld, horten Sie Bargeld und machen Sie sich bereit für die nächsten Jahre. Vermögenswerte gehen in den Ausverkauf.
Suchen Sie die Wahrheit und seien Sie vorbereitet,
Carlisle Kane
