Ein „Option ARM“ ist typischerweise ein 30-jähriger ARM, der dem Kreditnehmer anfänglich vier monatliche Zahlungsoptionen bietet: eine festgelegte Mindestzahlung, eine reine Zinszahlung, eine 15-jährige vollständig amortisierende Zahlung und eine 30-jährige vollständig amortisierende Zahlung.
Diese Arten von Darlehen werden auch als „Pick-a-Payment“ oder „Pay-Option“ ARMs bezeichnet.
Wenn ein Kreditnehmer eine Pay-Option ARM-Zahlung leistet, die geringer ist als die anfallenden Zinsen, spricht man von „negativer Amortisation“. Dies bedeutet, dass der unbezahlte Teil der anfallenden Zinsen dem ausstehenden Kapitalbetrag hinzugefügt wird. Wenn der Kreditnehmer beispielsweise eine Mindestzahlung von 1.000 $ leistet und der ARM monatliche Zinsen in Höhe von 1.500 $ im Rückstand angesammelt hat, werden 500 $ zum Darlehenssaldo des Kreditnehmers hinzugefügt. Darüber hinaus wird die reine Zinszahlung des nächsten Monats unter Verwendung des neuen, höheren Kapitalbetrags berechnet.
Option ARMs werden oft mit einem sehr niedrigen Lockzins (oft nur 1 %) angeboten, was im ersten Jahr des ARM zu sehr niedrigen Mindestzahlungen führt. In Boomzeiten bewilligen Kreditgeber Kreditnehmern oft Hypothekendarlehen auf der Grundlage von Zahlungen, die unter dem vollständig amortisierenden Zahlungsniveau liegen. Dies ermöglicht es Kreditnehmern, sich für ein viel größeres Darlehen zu qualifizieren (d.h. mehr Schulden aufzunehmen), als es sonst möglich wäre. Bei der Bewertung eines Option ARM konzentrieren sich umsichtige Kreditnehmer nicht auf den Lockzins oder die anfängliche Zahlungshöhe, sondern berücksichtigen die Merkmale des Index, die Höhe der „Hypothekenmarge“, die zum Indexwert hinzugefügt wird, und die anderen Bedingungen des ARM. Insbesondere müssen sie die Möglichkeiten in Betracht ziehen, dass (1) die langfristigen Zinssätze steigen; (2) ihr Eigenheim möglicherweise nicht an Wert gewinnt oder sogar an Wert verliert oder sogar (3) dass beide Risiken eintreten können.
Option ARMs eignen sich am besten für versierte Kreditnehmer mit steigendem Einkommen, insbesondere wenn ihr Einkommen saisonal schwankt und sie die Zahlungsflexibilität benötigen, die ein solcher ARM bieten kann. Versierte Kreditnehmer werden den Grad der negativen Amortisation, die sie zulassen, sorgfältig steuern.
Auf diese Weise kann ein Kreditnehmer das Hauptrisiko eines Option ARM kontrollieren, nämlich den „Zahlungsschock“, wenn die negative Amortisation und andere Merkmale dieses Produkts innerhalb kurzer Zeit erhebliche Zahlungserhöhungen auslösen können.
Die Mindestzahlung eines Option ARM kann dramatisch ansteigen, wenn der unbezahlte Kapitalbetrag die maximale Grenze für negative Amortisation erreicht (typischerweise 110 % bis 125 % des ursprünglichen Darlehensbetrags). Wenn dies geschieht, wird die nächste monatliche Mindestzahlung auf einem Niveau liegen, das den ARM über seine verbleibende Laufzeit vollständig amortisieren würde. Darüber hinaus haben Option ARMs typischerweise automatische „Neuberechnungsdaten“ (oft jedes fünfte Jahr), an denen die Zahlung angepasst wird, um den ARM wieder auf Kurs zu bringen, den ARM über seine verbleibende Laufzeit vollständig zu amortisieren.
Zum Beispiel wird ein 200.000 $ ARM mit einer 110 % „neg am“-Obergrenze typischerweise auf eine vollständig amortisierende Zahlung angepasst, basierend auf dem aktuellen voll indexierten Zinssatz und der verbleibenden Laufzeit des Darlehens, wenn die negative Amortisation dazu führt, dass der Darlehensbetrag 220.000 $ übersteigt. Bei einer 125 % Neuberechnung geschieht dies, wenn der Darlehensbetrag 250.000 $ erreicht.
Jedes Darlehen, das negative Amortisation zulässt, bedeutet, dass der Kreditnehmer sein Eigenkapital in seinem Haus reduziert, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass er es nicht für einen ausreichenden Betrag verkaufen kann, um das Darlehen zurückzuzahlen. Sinkende Immobilienwerte würden dieses Risiko verschärfen.
Option ARMs können auch als „Hybride“ mit längeren Festzinsperioden erhältlich sein. Diese Produkte hätten wahrscheinlich keine niedrigen Lockzinsen. Infolgedessen mindern solche ARMs die Möglichkeit der negativen Amortisation und würden wahrscheinlich Kreditnehmer nicht ansprechen, die ein „Erschwinglichkeitsprodukt“ suchen.
– Auszug aus Wikipedia
