今日購屋——一個通膨的故事
我家附近有一間小郵局，也兼賣各種「小玩意」——臨時禮物、廉價珠寶、服飾、一些文具用品、生日卡片和各種小冊子。其中一個架子上，展示著有趣的歷史。幾乎從1930年代開始的每一年，都有一本小冊子，帶你回顧往昔。
這回顧真是精彩！
對我來說，我對1972年很感興趣。那時高中即將畢業，是時候看看接下來會發生什麼了。
以下是一些精選商品的價格，顯示一個人需要賺多少錢才能負擔得起它們：
除了令人咋舌的食物和汽油價格，我們的焦點立刻轉向平均房價與平均薪資的比較。
1982年，平均房價為27,600美元。大多數房屋都是透過當時稱為「傳統抵押貸款」的方式購買，需要支付25%的頭期款。這意味著你需要6,900美元才能借到20,700美元，購買價值27,600美元的房屋。很簡單。
為了符合資格，銀行要求你的年度總收入的30%可用於支付抵押貸款。
以平均收入11,859美元計算，每年需要撥出3558美元來償還20,700美元抵押貸款的本金和利息。很簡單。
而且負擔得起。
你明白為什麼當時擁有房屋是合理的，並且廣泛可行嗎？
換句話說，當時確實存在一個「中產階級」，他們有能力買房並持續支付房貸。
總之，如果有人選擇30年期抵押貸款，以當時7.4%的利率計算，在10年期內，平均每月抵押貸款約為140美元。這意味著普通購屋者很容易就能符合資格，因為他們平均月薪的30%（295美元）是這個金額的兩倍多。
即使在1980年代初期，抵押貸款利率飆升至兩位數，並且10年期需要續約時，屋主仍然可以支付房貸，而不必擔心失去房屋。
將利率提高到12%再續約10年，每月還款額約為185美元。
你買得起房子嗎？
現在想像一下，如果我們將當前環境與1972年的要求相比較。
讓我們看看我們的平均工資能讓我們走多遠——即使在這種低迷的利率環境下。
根據 St. Louis FED 的互動圖表，2022年第一季度，美國平均房價為507,000美元。
美國勞工統計局報告稱，受薪員工年薪為53,490美元。
假設「Bank of Mom and Dad」伸出援手，支付25%（126,750美元）的頭期款以獲得傳統抵押貸款。這意味著需要380,250美元的抵押貸款。
以目前的利率計算，這筆金額的抵押貸款每月還款額是多少？
30年攤還期的利率目前約為5%。每月還款額約為2030美元。
我們53,490美元的年平均薪資換算下來是每月4460美元。
那麼，1972年銀行裡的「抵押貸款專員」會對此說些什麼呢？
他們會拿你每月薪資的30%（即每月1340美元），然後問你如何籌措額外的每月690美元，以支付每月2030美元的還款義務。
換句話說，儘管目前的利率遠低於1972年，銀行會將所有計算簡化為我們都能理解的一句話：「拒絕。」
這個關於房屋所有權的教訓說明了什麼？
通膨是一個隱形的竊賊。
自1972年以來，資產價格穩步上漲。
有人記得在那一年之前發生了什麼嗎？
1971年8月，法國政府排隊在黃金窗口，想用一大筆美元兌換一些黃金。US President Nixon 說不，這就是金本位的終結。美元不再能兌換黃金。
解除這項限制意味著美國政府可以創造無限量的美元債務。
而…隨著時間…他們確實這麼做了。
看看最近顯示 FED 總資產的圖表：
現在看看1972年至1982年間的房價？
它們翻了一倍多。
這是一個互動連結，顯示自1960年代初以來每個季度基於銷售的平均房價：
https://fred.stlouisfed.org/series/ASPUS
2022年5月4日，我觀看並聆聽了 FED 主席解釋為何有必要繼續升息以對抗通膨。股市上漲了近1,000點。大宗商品價格全面上漲。市場專家讚揚 FED，因為不確定性已被確定性取代；接下來將有兩次50個基點的升息，然後在8月之後，9月進行重新評估。然而，隔天市場就暴跌了。
這讓那些在簡單地尋求抵押貸款資格並購買普通房屋的過程中，每月已經落後近700美元的普通受薪員工情何以堪？
我們知道答案。
更高的利率只會讓目標門柱離我們潛在的購屋者更遠。
正如 Great Reset 的支持者會告訴你的：你將一無所有，但會很快樂。
對於普通工人來說，擁有房屋曾經是負擔得起的；然後變得困難，現在幾乎不可能。
從1970年代到現在的50年間，已經粉碎了一整代人擁有房屋的夢想。這不會發生——數字根本說不通。
現在千禧世代聽到「停滯性通膨」和「失控的通膨」等詞語，但他們無法理解。經驗是無可替代的。
總結與回顧
嬰兒潮世代曾經很珍惜他們的工作——畢竟，工作支付了他們的公寓或房子。抵押貸款是一種承諾，一個付款的諾言。
五十年前，工作被視為一種保障。它們有意義。雇主和員工都理解並尊重這一點。
對於我們這些在1970年代年輕時就「背負房貸債務」的人來說，那是我們能遵循的最佳財務道路……但當時肯定不覺得是這樣！
想像一下今天的年輕人，認為擁有房屋永遠不會實現——難怪年輕一代不再想工作了。
對於年輕一代：下次當你的政府領導人說他們將花更多錢來創造就業機會時，你會知道他們實際上是在讓你更難擁有自己的房子。
所以當他們說他們花錢是為了幫助你時，不要聽信他們；他們不是在幫助你——他們只是讓你更加依賴他們。
– John Top，技術交易員
