Покупка дома сегодня – инфляционная история
Рядом со мной есть небольшое почтовое отделение, где также продаются разные «безделушки» – подарки в последнюю минуту, недорогие ювелирные изделия, одежда, некоторые канцелярские принадлежности, открытки на день рождения и различные брошюры. На одной из полок представлен интересный исторический экспонат. Почти каждый год, начиная с 1930-х годов, представлен в брошюре, которая содержит прогулку по переулку воспоминаний.
И какая это прогулка!
Меня интересовал 1972 год. Школа заканчивалась, и пришло время узнать, что будет дальше.
Вот цены на несколько тщательно отобранных товаров, которые показывают, сколько человеку нужно было зарабатывать, чтобы их себе позволить:
Помимо ошеломляющих цен на еду и бензин, наше внимание сразу же переключается на цену среднего дома по сравнению со средней зарплатой.
В 1982 году средний дом стоил $27,600. Большинство домов приобретались с использованием так называемой «обычной ипотеки», которая требовала первоначального взноса в 25%. Это означало, что вам понадобится $6,900, чтобы занять $20,700 на дом стоимостью $27,600. Просто.
Чтобы получить квалификацию, банки требовали, чтобы вы могли выделять 30% своего годового валового дохода на ипотечные платежи.
Использование среднего дохода в $11,859 означало, что $3558 должны были откладываться каждый год для погашения основной суммы и процентов по ипотечному кредиту в $20,700. Просто.
И доступно.
Видите, как владение жильем имело смысл и было широко доступно?
Другими словами, действительно существовал «средний класс», который мог позволить себе купить дом и своевременно вносить платежи.
Таким образом, если кто-то выбирал 30-летнюю ипотеку по преобладающей ставке 7.4% на срок 10 лет, средние ежемесячные ипотечные платежи составляли бы около $140. Это означало, что средний покупатель жилья мог легко получить квалификацию, потому что 30% его средней ежемесячной зарплаты было более чем в два раза больше этой суммы – $295.
Даже когда процентные ставки по ипотеке резко выросли в начале 1980-х годов до двузначных значений и 10-летний срок нужно было продлевать, домовладельцы все еще могли вносить свои платежи, не опасаясь потерять свои дома.
Повышение процентной ставки до 12% на еще один 10-летний срок увеличивает ежемесячные платежи примерно до $185.
Можете ли вы позволить себе дом?
Теперь представьте, если бы мы взяли текущую ситуацию и применили к ней требования 1972 года.
Давайте посмотрим, насколько далеко нас заведут наши средние зарплаты – даже в условиях этой подавленной процентной ставки.
Согласно интерактивной диаграмме St. Louis FED, в первом квартале 2022 года средняя стоимость дома в США составляет $507,000.
Бюро статистики труда США сообщает, что годовой доход наемного работника составляет $53,490 в год.
Допустим, «Банк мамы и папы» помогает и вносит 25% ($126,750) для получения обычной ипотеки. Это означает, что требуется ипотека в размере $380,250.
Каковы ипотечные платежи за эту сумму по текущим ставкам?
Процентная ставка для 30-летнего периода амортизации в настоящее время составляет около 5%. Ежемесячные платежи составят около $2030 в месяц.
Наша среднегодовая зарплата в $53,490 составляет $4460 в месяц.
Итак, что бы сказал об этом «ипотечный специалист» банка в 1972 году?
Они берут 30% вашей ежемесячной зарплаты, что составляет $1340 в месяц, и спрашивают, как вы собираетесь найти дополнительные $690 в месяц для выполнения ежемесячных обязательств в $2030.
Другими словами, несмотря на то, что процентные ставки значительно ниже, чем в 1972 году, банк свел бы все расчеты к тому, что мы все можем понять: «ОТКАЗАНО».
Что иллюстрирует этот урок по вопросу владения жильем?
Инфляция – это скрытый вор.
Цены на активы неуклонно растут с 1972 года.
Кто-нибудь помнит, что произошло непосредственно перед этим годом?
В августе 1971 года французское правительство выстроилось в очередь у «золотого окна», чтобы обменять большую пачку долларов США на небольшое количество золота. Президент США Nixon сказал «нет», и это был конец золотого стандарта. Валюта США больше не конвертировалась в золото.
Снятие этого ограничения означало, что правительство США могло создавать неограниченное количество долларового долга США.
И… со временем… они это сделали.
Взгляните на недавний график, показывающий общие активы FED:
Теперь взгляните на цены на жилье в период с 1972 по 1982 год?
Они более чем удвоились.
Вот интерактивная ссылка, которая показывает среднюю цену дома, основанную на продажах, за каждый квартал с начала 1960-х годов:
https://fred.stlouisfed.org/series/ASPUS
4 мая 2022 года я наблюдал и слушал Председателя FED, когда он объяснял, как необходимо продолжать повышать ставки для борьбы с инфляцией. Фондовый рынок вырос почти на 1,000 пунктов. Цены на сырьевые товары выросли повсеместно. Рыночные эксперты хвалили FED, потому что неопределенность сменилась определенностью; ожидались еще два повышения на 50 bps, а затем, после августа, переоценка в сентябре. На следующий же день рынки рухнули.
Что это означает для среднего наемного работника, который уже отстает почти на $700 в месяц в своем простом стремлении получить квалификацию для ипотеки и купить средний дом?
Мы знаем ответ.
Более высокие процентные ставки просто отодвигают ворота дальше по полю от нашего потенциального покупателя жилья.
Как скажут вам сторонники Great Reset: вы ничего не будете иметь и будете счастливы.
Для среднего работника владение жильем когда-то было доступным; затем оно стало трудным, а теперь почти невозможным.
50-летний период с 1970-х годов по настоящее время разрушил мечту о владении домом для целого поколения. Этого не произойдет – цифры просто не сходятся.
Теперь миллениалы слышат такие слова, как стагфляция, и фразы вроде «безудержная инфляция», но они не могут их понять. Опыт действительно ничем не заменить.
Резюме и заключение
Бэби-бумеры ценили свою работу – в конце концов, работа оплачивала их квартиру или дом. Ипотека была обязательством, обещанием платить.
Пятьдесят лет назад работа считалась безопасностью. Она что-то значила. Работодатели и работники понимали это и уважали.
Для тех из нас, кто был «обременен долгом по ипотеке» в таком молодом возрасте в 1970-х годах, это был лучший финансовый путь, которым мы могли следовать… но тогда это точно так не ощущалось!
Представьте, что вы молоды сегодня, думая, что владение жильем никогда не произойдет – неудивительно, что молодое поколение больше не хочет работать.
Для молодого поколения: в следующий раз, когда ваш государственный лидер скажет, что они потратят больше денег на создание рабочих мест, вы будете знать, что на самом деле они усложняют вам возможность когда-либо владеть домом.
Так что не слушайте их, когда они говорят, что тратят деньги, чтобы помочь вам; они не помогают – они лишь делают вас более зависимыми от них.
– Джон Топ, технический трейдер
