Comprare una Casa Oggi – Una Storia Inflazionistica
C'è un piccolo ufficio postale vicino a me che vende anche vari “ninnoli” – regali dell'ultimo minuto, articoli di gioielleria economici, abbigliamento, alcune forniture di cancelleria, biglietti d'auguri e vari libretti. Su uno scaffale, c'è un'interessante esposizione di storia. Quasi ogni anno, a partire dagli anni '30, è rappresentato in un libretto che contiene un viaggio nella memoria.
E che viaggio è!
Per me, ero interessato al 1972. La scuola superiore stava finendo, ed era tempo di vedere cosa sarebbe successo dopo.
Ecco il prezzo di alcuni articoli selezionati che mostrano quanto una persona doveva guadagnare per poterseli permettere:
A parte i prezzi sbalorditivi per cibo e benzina, la nostra attenzione si sposta immediatamente sul prezzo di una casa media rispetto al salario medio.
Nel 1982, una casa media costava $27,600. La maggior parte delle case veniva acquistata utilizzando quello che era conosciuto come un “mutuo convenzionale” che richiedeva un acconto del 25%. Ciò significava che avresti avuto bisogno di $6,900 per prendere in prestito $20,700 per una casa del valore di $27,600. Semplice.
Per qualificarsi, le banche richiedevano che si potesse destinare il 30% del proprio reddito lordo annuale al pagamento del mutuo.
Usando il reddito medio di $11,859 significava che $3558 dovevano essere accantonati ogni anno per rimborsare capitale e interessi su un prestito ipotecario di $20,700. Semplice.
E accessibile.
Vedi come la proprietà della casa aveva senso ed era ampiamente disponibile?
In altre parole, esisteva davvero una “classe media” che poteva permettersi di comprare una casa e sostenere i pagamenti.
In sintesi, se qualcuno optava per un mutuo a 30 anni al tasso prevalente del 7.4%, su un periodo di 10 anni, i pagamenti mensili medi del mutuo sarebbero stati di circa $140. Ciò significava che l'acquirente medio di una casa poteva facilmente qualificarsi perché il 30% del suo salario mensile medio era più del doppio di quella somma, a $295.
Anche quando i tassi dei mutui salirono all'inizio degli anni '80 a livelli a doppia cifra e il termine di 10 anni doveva essere rinnovato, i proprietari di casa potevano ancora effettuare i pagamenti senza timore di perdere le loro case.
Aumentando il tasso di interesse al 12% per un altro periodo di 10 anni, i pagamenti mensili si attestano intorno a $185.
Puoi Permetterti una Casa?
Ora immagina se prendessimo l'ambiente attuale e lo rispecchiassimo ai requisiti del 1972.
Vediamo quanto ci portano i nostri salari medi – anche in questo ambiente di tassi di interesse depressi.
Secondo il grafico interattivo della St. Louis FED, nel primo trimestre del 2022, la casa media negli Stati Uniti costa $507,000.
L'US Bureau of Labor Statistics riporta che il lavoratore salariato annuale guadagna $53,490 all'anno.
Diciamo che la “Banca di Mamma e Papà” aiuta e versa il 25% ($126,750) per ottenere un mutuo convenzionale. Ciò significa che è richiesto un mutuo di $380,250.
Quali sono i pagamenti del mutuo per questo importo ai tassi attuali?
Il tasso di interesse per un periodo di ammortamento di 30 anni si aggira attualmente intorno al 5%. I pagamenti mensili sarebbero di circa $2030 al mese.
Il nostro salario medio annuale di $53,490 ammonta a $4460 al mese.
Quindi, cosa direbbe un “specialista di mutui” della banca del 1972 a riguardo?
Prendono il 30% del tuo stipendio mensile, pari a $1340 al mese, e ti chiedono come farai a trovare i $690 aggiuntivi al mese per far fronte agli obblighi mensili di $2030.
In altre parole, nonostante i tassi di interesse siano molto più bassi rispetto al 1972, la banca ridurrebbe tutti i calcoli a qualcosa che tutti possiamo capire: “RIFIUTATO.”
Cosa illustra questa lezione sul tema della proprietà della casa?
L'inflazione è un ladro nascosto.
I prezzi degli asset sono aumentati costantemente dal 1972.
Qualcuno ricorda cosa accadde poco prima di quell'anno?
Nell'agosto 1971, il governo francese si mise in fila al gold window per scambiare un grosso mucchio di US Dollars con un po' d'oro. US President Nixon disse di no, e quella fu la fine del gold standard. US currency non era più convertibile in oro.
La rimozione di questa restrizione significava che il US Government poteva creare una quantità illimitata di US dollar debt.
E… col tempo… lo fecero davvero.
Dai un'occhiata al grafico recente che mostra il totale degli asset della FED:
Ora dai un'occhiata ai prezzi delle case tra il 1972 e il 1982?
Sono più che raddoppiati.
Ecco un link interattivo che mostra il prezzo medio delle case, basato sulle vendite, per ogni trimestre dall'inizio degli anni '60:
https://fred.stlouisfed.org/series/ASPUS
Il 4 maggio 2022, ho osservato e ascoltato il Presidente della FED mentre spiegava come fosse necessario continuare ad aumentare i tassi per combattere l'inflazione. Il mercato azionario è salito di quasi 1,000 punti. I prezzi delle materie prime sono aumentati su tutta la linea. Gli esperti di mercato hanno elogiato la FED perché l'incertezza era stata sostituita dalla certezza; altri due 50 bps erano in arrivo e poi, dopo agosto, una rivalutazione a settembre. Il giorno successivo, i mercati sono crollati.
Dove lascia questo il lavoratore salariato medio che è già quasi $700/mese indietro nella sua semplice ricerca di qualificarsi per un mutuo e comprare una casa media?
Conosciamo la risposta.
Tassi di interesse più alti semplicemente spostano i pali della porta più in là nel campo, lontano dal nostro potenziale acquirente di casa.
Come ti diranno i sostenitori del Great Reset: non possederai nulla e sarai felice.
Per il lavoratore medio, la proprietà della casa era un tempo accessibile; poi, è diventata difficile, e ora, quasi impossibile.
Il periodo di 50 anni dagli anni '70 ad oggi ha distrutto il sogno di possedere una casa per un'intera generazione. Non succederà – i numeri semplicemente non tornano.
Ora i Millennials sentono parole come stagflation e frasi come “runaway inflation,” ma non riescono a capirle. Non c'è davvero sostituto per l'esperienza.
Riepilogo e Conclusione
I Baby Boomers apprezzavano i loro lavori – dopotutto, il lavoro pagava il loro appartamento o la loro casa. Un mutuo era un impegno, una promessa di pagare.
Cinquant'anni fa, i lavori erano considerati una sicurezza. Significavano qualcosa. Datori di lavoro e dipendenti lo capivano e lo rispettavano.
Per quelli di noi che erano “gravati dal debito della proprietà della casa” in così giovane età negli anni '70, era il miglior percorso finanziario che potessimo seguire… ma di certo non sembrava così all'epoca!
Immagina di essere giovane oggi, pensando che la proprietà della casa non accadrà mai – non c'è da meravigliarsi se la generazione più giovane non vuole più lavorare.
Per la generazione più giovane: La prossima volta che il vostro leader di governo dirà che spenderà più soldi per creare posti di lavoro, saprete che in realtà sta rendendo più difficile per voi possedere una casa.
Quindi non ascoltateli quando dicono che stanno spendendo soldi per aiutarvi; non stanno aiutando – stanno solo rendendovi più dipendenti da loro.
– John Top, il trader tecnico
