Cientos de hombres, mujeres y ancianos han sido golpeados en las calles por… hipotecas?
Así es. No leíste mal.
Está sucediendo en China ahora mismo.
Todo comenzó el 17 de julio cuando miles de manifestantes rodearon el edificio de la Banking and Insurance Regulatory Commission de China, gritando al unísono: “¡No más pagos de hipotecas!”
Normalmente, negarse a pagar un préstamo por una casa que compraste parecería una tontería.
Pero no cuando estas casas nunca han sido construidas.
Y eso es lo que está sucediendo en China ahora mismo.
Resulta que no eran los únicos.
Cuando la revuelta se extendió por las redes sociales, rápidamente se convirtió en un movimiento a nivel nacional. Los informes no oficiales ahora suman miles de prestatarios que han retenido sus pagos hipotecarios.
Incluso los contratistas inmobiliarios se están uniendo al acto.
“ABC ha visto una declaración conjunta, circulando en redes sociales, firmada por un grupo de contratistas y proveedores de Evergrande en la provincia de Hubei diciendo que están “arruinados”, han “perdido la esperanza” y dejarán de pagar todos los préstamos y atrasos.”
El Partido Comunista Chino (CCP) está tan preocupado que ha llamado a “fuerzas de seguridad” para disolver las manifestaciones. Diablos, incluso hay imágenes de tanques rodando por las calles.
La semana pasada, anuncié el fin de la burbuja inmobiliaria en América.
Hoy veremos cómo el mercado inmobiliario más grande del mundo, China —que, como les mostraré, es más bien un esquema piramidal— está estallando ante nuestros ojos.
Hay mucho en juego porque este malestar es mucho más que una crisis hipotecaria.
El Comienzo
Los chinos siempre han tenido una fascinación cultural por los bienes raíces.
Aquí hay un resumen parafraseado de Chinafund que lo explica perfectamente:
1. La dimensión cultural de poseer tu propia casa es la base de tu camino hacia la formación de una familia…
2. Falta percibida de opciones. En comparación con las personas que viven en naciones más desarrolladas, muchos ciudadanos chinos no son tan sofisticados en cuanto a sus opciones de inversión. Prefieren apegarse a una clase de activos que conocen…
3. Miedo debido a la volatilidad/pérdidas pasadas. Si bien hay caídas en el mundo occidental, la volatilidad tiende a ser mayor en China… para la persona promedio que recuerda aquella vez que su pariente perdió el 70% después de una caída del mercado, es un motivo de gran preocupación.
4. Urbanización, cuyo ritmo se ha acelerado notablemente desde 1995… Cuando tienes millones de personas compitiendo por lo que solo puede considerarse bienes raíces comparativamente limitados, los resultados no deberían sorprender a nadie.
5. Acceso al capital. Cuando el PIB de un país se multiplica por más de 10 en menos de 20 años… ¿cuál tiende a ser el denominador común cuando se trata de las cosas que a la gente le gusta hacer cuando de repente tiene acceso a mucho dinero? Bienes raíces.
De hecho, la obsesión de China por la inversión inmobiliaria es tan grande que representa casi el 30% de su PIB, lo que es el doble que en EE. UU.
Tal obsesión convenció a los desarrolladores de que siempre habrá una demanda infinita de casas, lo que dio una justificación para un apalancamiento extremo y una especie de “esquema piramidal”.
En resumen, los desarrolladores piden dinero prestado para arrendar terrenos a un gobierno local y venden condominios antes de colocar un solo ladrillo, una práctica no poco común.
Pero luego obtienen otro préstamo hipotecando el proyecto sin terminar y luego repiten el proceso.
Piénsalo como sacar una nueva tarjeta de crédito para pagar el saldo de otra, solo que a una escala de miles de millones de dólares, con miles de unidades vendidas sin siquiera iniciar la construcción.
Vía China Real Estate Association (CREA), la principal agencia inmobiliaria de China:
“Las empresas inmobiliarias continuamente pedían dinero prestado, acaparaban terrenos, luego volvían a pedir prestado, formando una enorme reserva de fondos. En el lado de los pasivos estaban los préstamos bancarios, los pagos anticipados de los clientes y los bonos, y en el lado de los activos había enormes cantidades de terrenos.
“En este punto, las empresas inmobiliarias parecían más especuladores de terrenos que empresas de desarrollo”, añadió el informe.”
Antes de la represión, el apalancamiento era tan alto que los desarrolladores financiaban proyectos con solo el 10% de sus propios fondos. (Ten en cuenta que esos siguen siendo números oficiales —y probablemente manipulados— del CCP).
Esto es un esquema Ponzi en su forma más pura.
¿Por qué los reguladores no intervinieron antes?
Porque el CCP transfirió la supervisión crediticia a los gobiernos locales, que no están incentivados a regularla. De hecho, les interesa que los desarrolladores asuman más riesgos arrendando la mayor cantidad de terrenos posible, muy parecido a lo que hace la Federal Reserve con el dólar.
Verás, la mayoría de los municipios obtienen gran parte de su dinero de los arrendamientos de terrenos—lo que representa la mitad de todos los ingresos en algunos casos. Así que, si reprimieran a los desarrolladores, en efecto, cortarían el cordón umbilical de su financiación estatal.
¿Y por qué harían eso voluntariamente?
Colas Podridas
Para 2020, los bienes raíces chinos se inflaron tanto que el precio de un condominio residencial promedio se multiplicó por 4 de 2011 a 2019.
El CCP vio este aumento insostenible en los precios de la vivienda como un riesgo político e implementó la llamada política de las Three Red Lines, que impuso un límite estricto a la cantidad de deuda que los desarrolladores inmobiliarios pueden acumular.
El 94% de los constructores superó el límite.
Y en poco tiempo, vimos la primera víctima: Evergrande, el desarrollador inmobiliario más grande de China y la empresa más endeudada del mundo.
Bajo las nuevas reglas, el gigante inmobiliario de China, una vez “demasiado grande para caer”, no logró recaudar efectivo para financiar sus aproximadamente $300 mil millones en deuda y entró en default.
Mientras tanto, las acciones de Evergrande aniquilaron el 95% del dinero de los inversores —y aún no se han recuperado— y probablemente no lo harán a menos que China intervenga.
Ese mismo año, el gobierno chino demolió 15 rascacielos en Shanghái que habían sido abandonados durante más de ocho años por constructores de viviendas igualmente apalancados y ahora desaparecidos:
Los desarrollos de condominios abandonados son ahora tan comunes en China que incluso tienen su propio nombre: “edificios de cola podrida”:
Y esto es solo el principio.
Uno Tras Otro, los Desarrolladores Chinos Están Incumpliendo
Si bien Evergrande es el ejemplo emblemático del estallido inmobiliario de China, desarrolladores más pequeños —pero colectivamente más significativos— están cayendo en masa a medida que China cierra lentamente sus grifos de crédito.
Por ejemplo, el pasado mayo, el cuarto desarrollador más grande de China, Sunac, que se consideraba menos apalancado y “más seguro”, incumplió un bono en dólares:
Y este mes, Shimao Group —otro desarrollador chino del top 10— no pagó los intereses y el principal de un bono de mil millones de dólares, según un comunicado de la compañía a la bolsa de valores de Hong Kong.
Estos son solo los primeros dominós en una cadena de varios billones de dólares.
Muchos más constructores están a punto de caer a medida que las ventas de bienes raíces en China se detienen bruscamente. En un informe del 27 de julio, S&P Global escribió que este año China experimentaría una desaceleración en las ventas de viviendas que empequeñecerá incluso a 2008.
Vía CNBC:
“Las ventas de propiedades en China caerán este año más de lo que lo hicieron durante la crisis financiera de 2008, según nuevas estimaciones de S&P Global Ratings.
Las ventas nacionales de propiedades probablemente caerán alrededor del 30% este año —casi dos veces peor que su pronóstico anterior, dijo la agencia de calificación, citando un número creciente de compradores de viviendas chinos que suspenden sus pagos hipotecarios.
Tal caída sería peor que en 2008, cuando las ventas cayeron aproximadamente un 20%, dijo Esther Liu, directora de S&P Global Ratings, en una entrevista telefónica el miércoles.”
¿Qué pasará cuando los desarrolladores chinos sobreapalancados no puedan vender su próximo lote de condominios a partir de simples planos para financiar la deuda de bienes raíces que aún no han construido?
Las Cosas Podrían Ser Mucho Peores
Ahora, lo que acabo de mostrarles son datos “oficiales” que Xi Jinping permitió a sabiendas que se hicieran públicos.
Pero conociendo la propensión de Beijing a la manipulación de datos, la situación real podría ser mucho, mucho peor. De hecho, Bloomberg informó que el CCP está censurando activamente documentos hipotecarios de origen colectivo en internet.
Mientras tanto, más protestas están estallando en el centro de China porque más de 400,000 clientes no pueden acceder a sus depósitos bancarios de cuatro bancos rurales. Según los informes, los bancos han congelado $1.5 mil millones.
Las autoridades culparon a las cuentas suspendidas de un esquema ilegal de recaudación de fondos que afectó al desafortunado banco. Pero incluso si eso es cierto, ¿por qué quitarías los ahorros de toda la vida de la gente?
¿Por qué ni siquiera dejarías que la gente se acercara físicamente a los bancos?
Ahora, fíjense en esto: incluso hay informes de que los clientes cuyos depósitos están congelados no pueden entrar a los bancos porque sus aplicaciones de COVID-19 muestran una advertencia de virus y los obligan a ir a un “centro de aislamiento centralizado”.
“Varios depositantes dijeron a The Epoch Times el 14 de junio que el código de salud en su aplicación de COVID-19 se puso rojo tan pronto como escanearon los códigos de barras de los lugares en Zhengzhou, la capital provincial de la provincia de Henan, en el centro de China. Un código de salud rojo —que indica un posible paciente de COVID-19— significa que al portador se le prohíbe el acceso a todos los lugares públicos, desde baños públicos hasta tiendas y estaciones de tren, y se enfrenta a una cuarentena obligatoria en centros de aislamiento centralizados.”
Y si bien esto es China, muchas tácticas e implementaciones digitales similares ya están en marcha en el mundo occidental.
¿Recuerdan cuando el COVID-19 realmente golpeó por primera vez en marzo de 2020, Ivan sugirió que el gobierno implementaría pasaportes de vacunas con identificación digital solo para ser llamado un teórico de la conspiración?
Esto es tan aterrador que debería helar la sangre a todos.
La verdadera escala de este estallido inmobiliario es tan grande que está empezando a desestabilizar todo el sistema bancario. Después de todo, Xi no enviaría tanques y golpearía a la gente en público si pudiera resolverlo en silencio.
Y dado que hay desarrolladores chinos en toda América del Norte, todos deberíamos prestar mucha atención, incluso en casa.
¿El Comienzo del Gran Reinicio de China?
La crisis hipotecaria en China es la definición misma del Gran Reinicio que Ivan predijo hace años.
Después de décadas de crecimiento explosivo basado en deuda insostenible, la economía de China se está desmoronando bajo su propio peso. Ahora todo lo que el CCP puede hacer para mantener el régimen unido es nacionalizar activos.
De hecho, ya está sucediendo.
400,000 ciudadanos en la China rural perdieron todos los ahorros de su vida, así sin más.
Mientras tanto, los reguladores chinos están incautando arbitrariamente proyectos de constructores en declive y, en efecto, huyendo con el dinero de los acreedores:
Alternativamente, el CCP podría rescatar a los constructores en quiebra como lo hicieron muchas veces antes. Pero un rescate en este punto es más como una tirita en un pie gangrenado.
De una forma u otra, esta deuda tendrá que resolverse, y cuanto más se prolongue, mayor será el dolor.
Imagina un mundo donde el gobierno no solo permite, sino que fomenta (a través de tasas bajas e impresión de dinero) que los desarrolladores asuman riesgos tan masivos a expensas de los compradores de viviendas. Y cuando el riesgo falla, el gobierno interviene y termina poseyéndolo todo.
Espera, no tienes que imaginarlo. Está sucediendo ahora mismo.
Toma nota. Si bien nuestros plazos difieren, estamos siguiendo pasos ominosamente similares.
Busca la verdad y prepárate,
Carlise Kane
