Chinas neue Währungskontrollen senden Schockwellen durch die internationalen Immobilienmärkte
Ich bin in Vancouver geboren und aufgewachsen, und wenn ich Leuten erzähle, dass ich in einem Haus in Point Grey groß geworden bin, nehmen sie normalerweise an, meine Familie sei steinreich gewesen.
Nicht wirklich.
Mein Vater war Sozialarbeiter, der Heroinabhängige behandelte, und meine Mutter war die Assistentin des Dekans am UBC Hospital.
Mit anderen Worten, arbeitende Leute. Sie kauften das Haus als Bungalow für 12.000 $ als ich ein Jahr alt war, und bauten dann ein zusätzliches Stockwerk, als meine beiden Brüder geboren wurden.
Zwölf. Tausend. Dollar. Für ein Haus in Point Grey.
Heute wäre dasselbe Haus über 4 Millionen Dollar wert.
Und jedes Mal, wenn es scheint, als müsste die Immobilienblase in Vancouver platzen, steigen die Immobilienpreise noch weiter.
Ein Großteil dieses Wachstums wurde von ausländischen Käufern oder in vielen Fällen von wohlhabenden Einwanderern nach Kanada angeheizt, die, aus Hongkong kommend, die Immobilienpreise in Vancouver für ein Schnäppchen halten!
Zusammen mit dem Zustrom von Käufern aus ganz Kanada ist der Immobilienmarkt in Vancouver (mit wenigen Ausnahmen) glühend heiß, seit ich ein kleiner Junge war.
Aber wie Bob Dylan sagen würde, diese Zeiten könnten sich ändern.
Chinesische Regierung verabschiedet neue Währungsbeschränkungen
Die Regierung in China hat am 1. Januar neue Regeln verabschiedet, um ihre bestehenden Währungsbeschränkungen zu verschärfen. Die Schockwellen sind bereits in den heißesten Immobilienmärkten weltweit zu spüren, insbesondere in Kanada, den USA, Australien und Großbritannien.
Was passiert also und warum?
Das Problem ist das Vorgehen gegen Chinas bestehende Beschränkungen für den Transfer von Währung aus dem Land.
China sah sich in den letzten Jahren einer raschen Abwertung des Yuan gegenüber dem US-Dollar gegenüber.
Die Devisenreserven in China fielen im vergangenen Oktober auf den niedrigsten Stand seit fünf Jahren, auf 3,12 Billionen Dollar. Die Regierung in Peking arbeitet verzweifelt daran, die Devisenreserven über der 'psychologischen Barriere' von 3 Billionen Dollar zu halten.
Am Neujahrstag führte Peking neue Regeln ein, die ihre Beschränkungen für Währungstransfers erheblich verschärfen. Und sie haben gute Gründe dafür.
Im September letzten Jahres zeigte Bloombergs laufender Indikator für globale Kapitalströme einen Rekordabfluss von 194 Milliarden Dollar aus China.
Das sind fast 200 Milliarden Dollar in nur einem Monat!
Im Grunde sollen Chinas Regeln verhindern, dass Einzelpersonen Währungen im Wert von mehr als 50.000 USD umtauschen.
Wie wirkt sich das auf den Immobilienmarkt aus?
Nun, um Geld aus dem Land zu schaffen und ausländische Vermögenswerte zu sichern, haben viele chinesische Staatsbürger Immobilien in Städten wie Melbourne, London, Vancouver und Toronto gekauft.
Die neuen Regeln sind nicht wirklich 'neu'. Vielmehr verschärft Peking die Durchsetzung der bestehenden Vorschriften, die den Währungsfluss in andere Länder einschränken. Zu diesen neu angekündigten Bedingungen gehören:
Banken müssen alle Transaktionen über 50.000 Yuan (etwa 7.000 USD) melden. Die alte Regel zwang Banken, jede Transaktion über 200.000 Yuan (etwa 30.000 USD) zu melden.
Bürger müssen schriftlich versichern, dass die Gelder „… nicht für den Erwerb von Immobilien, Wertpapieren, Lebensversicherungen oder anderen Versicherungen mit Anlagecharakter im Ausland verwendet werden“, so die Zeitung China Daily.
Antragsteller für eine Geldüberweisung müssen auch ihre Einhaltung der Geldwäschevorschriften und anderer Beschränkungen bestätigen … und wenn festgestellt wird, dass sie die Regeln manipuliert haben, können sie das Recht verlieren, drei Jahre lang Währungen umzutauschen, auf eine staatliche Beobachtungsliste gesetzt werden und wegen Geldwäsche verurteilt werden.
Obwohl die Grundregel nicht neu ist, könnte die verstärkte Betonung der Durchsetzung eine abschreckende Wirkung auf chinesische Staatsbürger haben, die im Ausland investieren.
INVASION DER SCHLÜMPFE: WIE DIE CHINESEN WÄHRUNGSKONTROLLEN UMGHEN
Diese letztere Gruppe von Investoren wird manchmal als 'Schlümpfe' bezeichnet, benannt nach den blauen Zeichentrickfiguren, die einzeln winzig sind, aber zusammen ein größeres Ganzes bilden.
Anstatt zu senden
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mehr als 50.000 USD ins Ausland von einer einzelnen Person, rekrutieren Schlümpfe Freunde, Verwandte, Kollegen und manchmal ihre eigenen Angestellten, um Bargeld in ihrem Namen zu versenden.
Ein Makler, mit dem ich in Vancouver sprach, sagte, man könnte 20 Schlümpfe haben, die jeweils 45.000 Dollar senden, um eine Anzahlung von 900.000 Dollar für ein Haus zu leisten.
Ob es sich um Schlümpfe oder superreiche Investoren handelt, diese ausländischen Käufer versuchen im Allgemeinen, ihr Vermögen vor dem steilen Verfall des Yuan zu schützen.
Smurfing ist eine der vielen Möglichkeiten, Geld zu bewegen, ohne die Währungsbeschränkungen des Landes auszulösen. Schlümpfe mögen Immobilien auch als Absicherung, daher fließt ein Großteil dieses Geldes in die überhitzten Immobilienmärkte von Hongkong, New York, Vancouver, Sydney und so weiter.
Da Banken jedoch gezwungen sind, so kleine Transaktionen zu melden, wird das Leben für die Schlümpfe dieses Jahr viel schwieriger werden, und wenn Peking erfolgreich ist, könnte dieser Schritt dramatische Auswirkungen auf die Immobilienmärkte in diesen Städten haben.
Meine Quellen, darunter Makler und Hypothekenmakler, die im chinesischen Investmentmarkt tätig sind, sagen, dass das Vorgehen Chinas superreiche Investoren nicht wirklich betreffen wird … aber es wird die Schlümpfe betreffen.
Sie fügten auch hinzu, dass sie bisher keine dramatischen Auswirkungen der neuen Ankündigung zu Währungsbeschränkungen gesehen haben, dies sich aber ändern könnte, wenn die chinesische Regierung beginnt, diejenigen zu verfolgen, die gegen die Regeln verstoßen.
Bloomberg berichtete beispielsweise am 26. Januar eine großartige Geschichte über einen pensionierten Beamten, der versuchte, ein Haus in Melbourne zu kaufen. Der Einwohner Shanghais zahlte im August 2016 eine Anzahlung von 300.000 Yuan für ein Haus, das für 2,4 Millionen Yuan (348.903 USD) gekauft wurde.
Der Käufer soll im Februar eine weitere große Zahlung leisten, ist aber jetzt so verängstigt durch das Vorgehen gegen Währungstransfers, dass er vom Geschäft zurücktreten könnte, obwohl er seine Anzahlung verlieren würde.
Die vollen Auswirkungen des Vorgehens werden wahrscheinlich erst in einigen Monaten bekannt sein, da viele der Käufer, die jetzt Käufe tätigen, ihr Geld bereits aus dem Land gebracht haben.
Einige Analysten sagen jedoch, dass es bereits vor dem jüngsten Vorgehen am 1. Januar Anzeichen dafür gab, dass die Währungsbeschränkungen wirkten.
Zum ersten Mal seit der Abwertung des Yuan im August 2015 verzeichneten chinesische Banken Nettozuflüsse auf ihre Kapitalkonten, und die Währung ist zwischen dem 28. Dezember und dem 30. Januar tatsächlich um 1,2 Prozent gegenüber dem US-Dollar gestiegen.
Für Kanadier wird der eigentliche Fokus auf den Auswirkungen liegen, die dies auf den Immobilienmarkt hat. In Vancouver sind die Immobilienpreise bereits dank einer neuen Steuer auf ausländische Käufer, die von der Regierung von BC eingeführt wurde, gesunken. Die Verkäufe bestehender Häuser in Metro Vancouver fielen im Januar dieses Jahres um 40 Prozent gegenüber Januar letzten Jahres, aber genauer gesagt, fielen die Verkäufe von Einfamilienhäusern, die im Allgemeinen von chinesischen Investoren gesucht werden, um 57,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Dies ist ein sich beschleunigender Rückgang; die Verkäufe im Januar waren auch um 11,1 Prozent gegenüber Dezember gesunken, der normalerweise ein sehr langsamer Monat ist.
Einige Immobilienmakler in Vancouver und Toronto befürchten, dass die Währungsbeschränkungen aus China einen weiteren Rückgang der Verkäufe von Einfamilienhäusern verursachen werden, und dies letztendlich auch die Preise für Eigentumswohnungen nach unten ziehen wird.
Andere Märkte in Kanada haben in den letzten Monaten ebenfalls einen glühend heißen Markt erlebt, darunter Victoria, das Fraser Valley und in geringerem Maße Kelowna.
Dies ist teilweise auf die neue Steuer für ausländische Käufer in Vancouver zurückzuführen, die diese Käufer in andere Städte umleitete, und teilweise darauf, dass Vancouveraner ihre Häuser verkaufen und in günstigere Märkte ziehen.
Wenn Peking erfolgreich ist, den Abfluss von Währung einzudämmen, prognostizieren Analysten eine Verlangsamung insbesondere beim Verkauf von Einfamilienhäusern und schließlich einen potenziellen Preisrückgang auf breiter Front.
Dieser Welleneffekt würde auch Auswirkungen auf viele andere Märkte haben.
Alles in allem, bis das Urteil über Chinas Währungskrieg gefallen ist, ist dies definitiv eine Zeit für eine abwartende Haltung gegenüber dem Immobilienmarkt in den größeren kanadischen Städten.
